Dómstólaleit

Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar 22. nóvember 2023, barst héraðsdómi 22. maí 2023 með bréfi sóknaraðila, dags. sama dag, þar sem hann tilkynnti um málskot sitt vegna ákvörðunar þinglýsingarstjóra, sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu, um að synja beiðni hans um leiðréttingu þinglýsingarmistaka. Áður hafði hann beint skriflegri tilkynningu um málskot sitt til þinglýsingarstjóra með bréfi, dags. 8. maí 2023.

Sóknaraðili er Magnús Björn Brynjólfsson, [...], Reykjavík. Er hann starfandi lögmaður og fer sjálfur með mál sitt.

Endanlegar dómkröfur sóknaraðila eru eftirfarandi: „Þess er aðallega krafist að eftirfarandi kvöð/afnotaréttindi sóknaraðila samkvæmt afsali dags. 4. maí 2007: „Seljandi hefur endurgjaldslaus afnot húsnæðis þar til byggingarfulltrúi hefur gefið út niðurrifsleyfi á hinni seldu eign“ verði tilgreind í þinglýsingabók og á veðbókarvottorði fasteignarinnar Hafnarstræti 20/Læk5, fasteignanúmeri F2262139, Reykjavík.

Til vara er þess krafist að kvöð/athugasemd um endurgjaldslaus afnot sóknaraðila uns byggingarfulltrúi hefur gefið út niðurrifsleyfi fyrir hinni seldu eign verði áfram tilgreind á veðbókarvottorði, fasteignarinnar Hafnarstræti 20/Læk 5, fasteignanúmer F2262139, Reykjavík, sbr. þinglýst bréf sóknaraðila á sömu eign, dags. 13. febrúar 2023 nr. 441-E-001868/2023.“

Varnaraðilar eru Vivaldi Ísland ehf., [...], Reykjavík og LBI ehf., [...], Reykjavík. Hvorugur þessara aðila hefur látið málið til sín taka hér fyrir dómi, en fyrir liggja skriflegar athugasemdir þeirra sem beint var til þinglýsingarstjóra, eftir að þeim hafði verið gefinn kostur á að skila skriflegum kröfum og athugasemdum vegna málsins.

Þegar málið barst héraðsdómi lá ekki fyrir að þinglýsingarstjóri hefði tilkynnt neinum sem hagsmuna ætti að gæta um málið. Var þinglýsingarstjóri, sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu, því boðaður sem varnaraðili til þingfestingar málsins sem fram fór 5. júlí 2023 og lagði hann þá fram skriflegar athugasemdir varnaraðilans Vivaldi Ísland ehf., þinglýsts eiganda fasteignarinnar Hafnarstræti 20/Læk 5, fastanúmer F2262139. Jafnframt var bókað að sóknaraðili teldi að LBI ehf., sem tekið hefði við af Landsbankanum fasteignafélagi ehf., þinglýsingarbeiðanda afsals á árinu 2007, þyrfti að eiga aðild að málinu. Eftir að fyrir lá að þinglýsingarstjóri hefði tilkynnt báðum framangreindum aðilum um málið og gefið þeim kost á að skila skriflegum athugasemdum sínum og kröfum, sbr. 4. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, ákvað dómari að þessir aðilar skyldu eiga aðild til varnar að málinu. Jafnframt féllst dómari þá á það með þinglýsingarstjóra að engin réttarfarsleg nauðsyn væri á aðild embættis hans að málinu.

Í þinghaldi 24. október 2023 var bókað um breytta aðild málsins framangreindu til samræmis. Var þá sótt þing af hálfu varnaraðilans LBI ehf. en ekki af hálfu varnaraðilans Vivaldi Ísland ehf. Lögmaður síðarnefnds félags upplýsti dómara fyrirfram að félagið léti málið ekki til sín taka en vísaði til athugasemda sinna til þinglýsingarstjóra.

Í þinghaldi 6. nóvember s.á. lagði sóknaraðili fram greinargerð sína þar sem endanlegar dómkröfur hans koma fram. Óskaði varnaraðilinn LBI ehf. þá eftir fresti til að leggja fram greinargerð. Í næsta þinghaldi, 22. nóvember sl., upplýsti varnaraðilinn að félagið myndi ekki láta málið frekar til sín taka. Var þá bókað um að sóknaraðili félli frá kröfu um málskostnað úr hendi LBI ehf. sem höfð var uppi í greinargerð hans. Þann dag var gagnaöflun lýst lokið og málið tekið til úrskurðar, en ekki var talin þörf á munnlegum málflutningi, sbr. lokamálslið 4. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga.

I

Málsatvik

Helstu málsatvik, samkvæmt því sem ráðið verður af gögnum málsins, eru þau að sóknaraðili afsalaði fasteigninni Hafnarstræti 20/Lækjartorg 5, 29,5 fermetra skrifstofuhúsnæði á 4. hæð hússins (0408) ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign, til Landsbankans fasteignafélags ehf., með afsali, dags. 4. maí 2007, sem móttekið var til þinglýsingar 21. maí og innfært var í þinglýsingabók 11. júlí sama ár.

Í afsalinu kemur fram að fastanúmer eignarinnar sé 227-2132 og landnúmer 1010836. Þar er greint frá ýmsum kvöðum, m.a. samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu frá 21. maí 2004. Því næst kemur fram að kaupverð eignarinnar sé að fullu greitt og engar veðskuldir hvíli á henni. Í beinu framhaldi þess segir í afsalinu: „Seljandi hefur endurgjaldslaus afnot húsnæðis þar til byggingarfulltrúi hefur gefið út niðurrifsleyfi á hinni seldu eign.“ Þá segir að eignin sé seld „án annarra kvaða og veðbanda en að ofan greinir“.

Í greinargerð sóknaraðila kemur fram að á árinu 2008 hafi hann samið við Landsbankann fasteignafélag ehf. um að færa lögmannsstofu sína af 4. hæðinni niður á 2. hæð hússins, til að liðka fyrir standsetningu 4. hæðar.

Ný eignaskiptayfirlýsing var undirrituð 16. nóvember 2009 af hálfu Landsbankans fasteignafélags ehf., sem þá átti alla eignarhluta fasteignarinnar, og var henni þinglýst 23. sama mánaðar. Samkvæmt henni voru átta einingar á 4. hæð hússins, þar á meðal sú eign sem sóknaraðili hafði afsalað 2007 með fastanúmerið 227-2132, gerðar að einni einingu með fastanúmerið 226-2139.

Enn var nýrri eignaskiptayfirlýsingu, sem undirrituð var 5. september 2013 af hálfu Landsbankans fasteignafélags ehf., þinglýst 20. mars 2014. Þar kemur m.a. fram að á 4. hæð sé veitingasalur ásamt einu sameignarrými allra en breytingar frá fyrri eignaskiptayfirlýsingu virðast annars snúa að 1. hæð hússins.

Með afsali, dags. 30. desember 2014, sem móttekið var til þinglýsingar sama dag og innfært í þinglýsingabók 8. janúar 2015, afsalaði Landsbankinn fasteignafélag ehf. öllum eignarhlutum fasteignarinnar („heildareignin“) við Hafnarstræti 20 í Reykjavík, atvinnuhúsnæði á fjórum hæðum, til Vivaldi Ísland ehf. Kemur fram í afsalinu að eignin sé seld „án annarra kvaða en að ofan kann að greina“.

Landsbankinn fasteignafélag ehf. var sameinað varnaraðilanum LBI ehf. með samrunaáætlun, dags. 30 júní 2015, og miðast uppgjörsdagur við 1. janúar sama ár. Var skráning fyrrnefnda félagsins í kjölfarið afskráð úr fyrirtækjaskrá 22. október 2015, samkvæmt vottorði hennar, dags. 28. apríl 2023.

Sóknaraðili lýsir atvikum nánar svo í greinargerð að réttinda hans hafi hvergi verið getið þegar Landsbankinn fasteignafélag ehf. þinglýsti eignaskiptayfirlýsingunum 2009 og 2014. Þá sé þeirra ekki getið í afsali félagsins til Vivaldi Ísland ehf. og hafi skuldbinding félagsins við sóknaraðila þannig verið sniðgengin. Í febrúar 2023 hafi þinglýstur eigandi, Vivaldi Ísland ehf., auglýst allt húsið til sölu hjá fasteignasölu, án þess að geta um afnotaréttindi sóknaraðila. Sóknaraðili kveðst hafa upplýst fasteignasöluna um réttindi sín en telji mikilvægt að afnotaréttindi hans komi fram á veðbókarvottorðum ef til standi að selja eign áfram til grandlauss þriðja aðila.

Með bréfi til þinglýsingarstjóra, sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu, 13. febrúar 2023, vísaði sóknaraðili til þess að hann væri „eigandi réttinda samkvæmt þinglýstri kvöð á Hafnarstræti 20/Læk 5, Reykjavík“, samkvæmt afsali, dags. 4. maí 2007. Fór sóknaraðili þess á leit, með vísan til 27. gr. þinglýsingalaga, að þinglýsingarstjóri „leiðrétti þegar í stað færsluna í fasteignabók, sem virðist hafa komið inn fyrir mistök“. Benti hann á að í afsali Landsbankans fasteignafélags ehf. á eigninni til Vivaldi Ísland ehf., dags. 30. desember 2014, kæmi fram að eignin væri seld án veðbanda af hálfu seljanda og „annarra kvaða“ og að þar væri ekki getið um réttindi sóknaraðila til endurgjaldslausra afnota húsnæðisins samkvæmt þinglýstu afsali hans til Landsbankans fasteignafélags ehf. á árinu 2007. Krafðist sóknaraðili þess að þeirrar kvaðar yrði getið á öllum veðbókarvottorðum umræddrar eignar, Hafnarstræti 20/Læk 5, Reykjavík, en til vara á fastanúmer 226-2139, merkt 02 0401 (424,9 m2).

Með ódagsettu bréfi hafnaði þinglýsingarstjóri kröfu sóknaraðila um leiðréttingu á þinglýsingu afsalsins sem þinglýst var 8. janúar 2015 (þinglýsingarnúmer 411-S- 01235/2014). Segir m.a. í bréfinu að texti í afsali sem þinglýst var 8. júlí 2007 (þinglýsingarnúmer 411-U-004785/2007) bæri ekki skýrt með sér að honum væri ætlað að vera kvöð sem hvíldi á eigninni, enda væri hvorki tilgreint í skjalinu að um kvöð væri að ræða né að henni óskaðist þinglýst á eignina. Leiðrétting á grundvelli 27. gr. þinglýsingalaga gæti einungis átt sér stað ef augljóst væri að mistök þinglýsingarstjóra hefðu átt sér stað. Ekkert lægi fyrir um að formskilyrði hefðu ekki verið uppfyllt þegar fyrrgreindu afsali var þinglýst 8. janúar 2015 og því væri það mat þinglýsingarstjóra að engin mistök hefðu verið gerð við þinglýsingu skjalsins.

Með bréfi til þinglýsingarstjóra, dags. 13. apríl 2023, vakti sóknaraðili athygli á því að „seinni kröfunni“ í bréfi hans frá 13. febrúar s.á., um tilgreiningu kvaðar á veðbókarvottorði fasteignarinnar, hefði ekki verið svarað í hinu ódagsetta svarbréfi þinglýsingarstjóra. Ítrekaði hann þá kröfu að „kvöð eða athugasemd skv. afsali, dags. 4.5.2007 verði getið á veðbókarvottorði Hafnarstrætis 20/Læk 5, fasteignanúmers F2262139 [...]“.

Með bréfi, dags. 25. apríl 2023, hafnaði þinglýsingarstjóri þeirri kröfu, með vísan til þess að texti í afsali sem þinglýst var 8. júlí 2007 bæri ekki skýrt með sér að honum væri ætlað að vera kvöð sem hvíli á eigninni, enda væri hvorki tilgreint í skjalinu að um kvöð væri að ræða né að henni óskaðist þinglýst á eignina.

Hins vegar féllst þinglýsingarstjóri á að bréf sóknaraðila, dags. 13. febrúar 2023, um kröfu um leiðréttingu „[stæði] áfram inni á fasteignanúmeri 2252139 þar til niðurstaða fæst í málinu fyrir dómstólum“. Tekið var fram að „með því [væri] hins vegar ekki verið að fallast á kröfu þína um leiðréttingu á því að fyrrnefnd klausa verði færð inn sem kvöð á eignina“.

Í báðum bréfum þinglýsingarstjóra var vakin athygli á því að samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga væri unnt að bera úrlausn þinglýsingarstjóra undir héraðsdómara innan fjögurra vikna.

Með bréfi, dags. 8. maí 2023, sem ber með sér að hafa verið móttekið af þinglýsingarstjóra 10. sama mánaðar, tilkynnti sóknaraðili að hann myndi bera undir dóm framangreinda ákvörðun þinglýsingarstjóra. Lýsti hann þar kröfum sínum í þremur liðum, auk málskostnaðarkröfu, málsástæðum og lagarökum og krafðist þess að fá afhent staðfest ljósrit allra gagna og endurrit úr þinglýsingabók, ásamt veðbókarvottorði eignarhluta F2262139. Efnislega sama bréf var sent héraðsdómi 22. maí sl., ásamt helstu gögnum málsins en staðfest ljósrit sýslumanns af öllum gögnum málsins voru lögð fram við þingfestingu málsins.

II

Málsástæður sóknaraðila

Í greinargerð sóknaraðila er byggt á því að öll formskilyrði hafi verið fyrir hendi við þinglýsingu afsals, dags. 4. maí 2007, þar sem skilmerkilega sé getið um afnotarétt sóknaraðila, en afsalinu hafi verið þinglýst án athugasemda. Er byggt á því að Landsbankinn fasteignafélag ehf., forveri varnaraðilans LBI ehf., hafi skuldbundið sig til að virða réttindi sóknaraðila og sjá til þess að þau kæmu fram í þinglýsingabókum og á veðbókarvottorði. Vísar sóknaraðili til 11. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 í þessu sambandi.

Þar sem fastanúmer F2272132 á 4. hæð hússins í Hafnarstræti 20/Lækjartorgi 5 hafi verið afmáð án vitundar sóknaraðila í tveimur skiptayfirlýsingum (2009 og 2014) og einungis eitt fasteignanúmer tekið upp fyrir alla 4. hæðina, F2262139, verði ekki hjá því komist að geta kvaðar/afnotaréttar sóknaraðila eða athugasemdar á síðarnefnda fasteignanúmerinu þar sem fyrrum eignarhluti hans sé staðsettur samkvæmt skiptayfirlýsingu frá 2004. Kvöðin á eignarhluta 0408 standi innan hins stækkaða rýmis á 4. hæð hússins enda eigi sóknaraðili afnotaréttinn þar. Tekur sóknaraðili þó fram að forveri varnaraðilans LBI ehf. hafi útvíkkað afnotarétt sóknaraðila til sambærilegs húsnæðis annars staðar í húsinu, en á árinu 2008 hafi samist svo um milli þeirra að sóknaraðili færði sig af 4. hæðinni og niður á 2. hæðina til að liðka fyrir standsetningu 4. hæðar. Hafi þá gilt sömu skilmálar um afnotaréttinn og segi í afsalinu, dags. 4. maí 2007, þ.e. endurgjaldslaus afnot af jafnstóru og sambærilegu húsnæði á öðrum stað í húsinu.

Sóknaraðili kveður varakröfu sína lúta að því að þinglýsing bréfs hans til þinglýsingarstjóra, dags. 13. febrúar 2023, skuli standa áfram inni á fasteignanúmeri F2262139 en ekki aðeins uns niðurstaða fáist í dómsmáli þessu, eins og segi í bréfi þinglýsingarstjóra, dags. 25. apríl 2023. Skilja verður málsástæður sóknaraðila fyrir varakröfunni svo að byggt sé á því að forveri varnaraðilans LBI ehf. hafi skuldbundið sig með löglegum og formlegum samningi við sóknaraðila og því breyti engu þótt ekki sé minnst á réttindi sóknaraðila í nýjum eignaskiptayfirlýsingum eða afsali til Vivaldi Ísland ehf. enda hafi sóknaraðili ekki haft aðkomu að þeim skjölum og ekki samþykkt að réttindin féllu niður.

Sóknaraðili mótmælir sérstaklega fullyrðingu í athugasemdum LBI ehf. til þinglýsingarstjóra þar sem segir að ekki sé fullnægt formskilyrðum fyrir skráningu nýrrar kvaðar enda hafi engin slík kvöð áður verið á fasteigninni. Hér sé farið rangt með staðreyndir. Kvöðinni um afnotaréttindi sóknaraðila hafi verið þinglýst á fasteignina, þ.e. eignarhluta F2272132, hinn 11. júlí 2007. Forveri varnaraðila LBI ehf. hafi séð um þinglýsingu skjalsins. Vísar sóknaraðili til 15. gr. þinglýsingalaga og kveður þinglýsingu kvaðarinnar samkvæmt afsalinu 4. maí 2007 hafa forgangsáhrif fram yfir eignaskiptayfirlýsingar (2009 og 2014) og afsal Vivaldi Ísland ehf. (2015).

Sóknaraðili byggir á því að núverandi þinglýstur eigandi, Vivaldi Ísland ehf., hafi vitað eða mátt vitað af rekstri sóknaraðila á lögmannsstofu í húsinu, allt frá kaupdegi 31. desember 2014 fram á þetta ár. Kveðst sóknaraðili hafa verið með skrifstofu í húsinu allar götur frá 1996 og t.d. ætíð haft aðgang að pósthólfi ásamt öðrum undir tröppum í anddyri á 1. hæð hússins og umgengnisrétt um sameign hússins. Sóknaraðili hafi verið með skrifstofu árum saman á 2. hæð í Hafnarstræti 20/Lækjartorgi 5, sem sé samsvarandi og jafnstór þeirri fyrri, sem seld var árið 2007, eða nánar tiltekið frá árinu 2008 eins og fyrr var getið. Skrifstofan blasi við þegar gengið sé um 2. hæð hússins, eins og framlögð ljósmynd sýni.

Um lagarök vísar sóknaraðili til meginreglna samningaréttarins um gildi samninga og að þá skuli að halda. Þá vísar hann til 3., 7., 11., 15., 19. og 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Loks er byggt á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála varðandi kröfu um málskostnað.

III

Skriflegar athugasemdir varnaraðila til þinglýsingarstjóra

Í skriflegum athugasemdum varnaraðilans Vivaldi Ísland ehf. til þinglýsingarstjóra, dags. 31. maí 2021, segir einungis: „Eins og afsal milli Landsbanka fasteignafélags ehf. og Vivaldi Ísland ehf. ber með sér var eignin seld án kvaða.“

Í skriflegum athugasemdum varnaraðilans LBI ehf. til þinglýsingarstjóra, dags. 6. október 2023, er vakin athygli á því að félagið sé ekki þinglýstur eigandi að þeim fasteignum sem málið varðar en því þyki engu að síður rétt að leggja fram athugasemdir sínar. Er bent á að kröfur og málsástæður sóknaraðila virðist snúa að því að hann telji efni afsalsins með þinglýsingarnúmer 411-S-01235/2014 rangt en ekki form þess. Um- ræddu afsali hafi verið þinglýst í samræmi við efni þess. Sóknaraðili hafi ekki rökstutt að hvaða leyti formskilyrði hafi ekki verið uppfyllt þegar því var þinglýst 8. janúar 2015. Sé því ekki unnt að halda því fram að þinglýsingarmistök hafi átt sér stað í skilningi 27. gr. þinglýsingalaga. Þá fáist ekki séð að formskilyrðum fyrir skráningu nýrrar kvaðar sé fullnægt, eins og sóknaraðili krefjist, enda hafi engin slík kvöð áður verið á fasteigninni. Þá hafi sóknaraðili ekki rökstutt hvers vegna umkrafin leiðrétting eigi við öll þau tíu fasteignanúmer sem hann telji upp [í upphaflegri kröfugerð sinni í málskotsbréfum til þinglýsingarstjóra og dómsins, innskot dómara]. Þá sé sóknaraðili ekki eigandi fasteignarinnar og hann haldi því ranglega fram að ætlaðri kvöð hafi áður verið þinglýst á eignina. Fáist því ekki séð hvaða heimild hann hafi fyrir skráningu slíkrar kvaðar á eignina.

IV

Athugasemdir þinglýsingarstjóra

Í athugasemdum þinglýsingarstjóra kemur fram að þann 16. febrúar 2023 hafi embættinu borist bréf frá sóknaraðila þar sem krafist var leiðréttingar á afsali með vísan til 27. gr. þinglýsingalaga, skjali með þinglýsingarnúmer 411-S-012353/2014, sem móttekið hafi verið til þinglýsingar 31. desember 2014 og þinglýst þann 8. janúar 2015. Hafi krafan verið gerð á þeim grunni að upplýsinga um endurgjaldslaus afnot seljanda af eigninni, samkvæmt afsali milli sóknaraðila og „Landsbankans“, skjali 411-U- 004785/2007, sem móttekið hafi verið til þinglýsingar 21. maí 2007 og þinglýst þann 11. júlí 2007, hafi ekki verið getið. Þá hafi þess verið krafist að fyrrgreindra afnota sem komi fram í afsali, skjali 411-U-004785/2007, yrði getið á öllum veðbókarvottorðum Hafnarstrætis 20/Læk 5 eða til vara á F2262139.

Þinglýsingarstjóri hafi hafnað kröfu um leiðréttingu á afsali, skjali nr. 411-S- 012353/2014, með ódagsettu ábyrgðarbréfi, sem póstlagt hafi verið 31. mars og afhent þann 5. apríl 2023. Fyrir hafi farist að hafna sérstaklega í bréfi þessu fyrrgreindri kröfu um að afnota samkvæmt skjali 411-U-004785/2007 yrði getið á veðbókarvottorðum fasteigna Hafnarstrætis 20/Læk 5.

Þann 13. apríl 2023 hafi þinglýsingarstjóra borist annað bréf, dagsett sama dag, þar sem ítrekuð var sú krafa sóknaraðila að eftirfarandi texta, sem fram komi í afsali, skjali 411-U-004785/2007, yrði getið í öllum veðbókarvottorðum Hafnarstrætis 20/Læk 5 í Reykjavík en til vara á fasteignanúmeri 2262139: „Seljandi hefur endurgjaldslaus afnot húsnæðis þar til byggingarfulltrúi hefur gefið út niðurrifsleyfi á hinni seldu eign.“ Þinglýsingarstjóri hafi hafnað þeirri kröfu þann 25. apríl 2023.

Hinn 22. maí 2023 hafi sóknaraðili borið framangreindar ákvarðanir þinglýsingarstjóra undir héraðsdóm.

Þinglýsingarstjóri lætur þess getið að hann telji að lögboðinn fjögurra vikna kærufrestur sem greinir í 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga hafi verið liðinn er ákvörðun hans sem tilkynnt var með ódagsettu bréfi, sem póstlagt var 31. mars 2023 og afhent með ábyrgðarpósti þann 5. apríl, var borin undir dóminn.

Við mat á því hvort skilyrði 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga séu fyrir hendi og að mistök hafi orðið um þinglýsinguna beri þinglýsingarstjóra að líta til þess hvernig málið horfði við honum á þeim tíma sem þinglýsing skjals fór fram. Þinglýsingarstjóra beri við þinglýsingu skjala að meta hvort formskilyrði laga hafi verið fyrir hendi svo þinglýsa hafi mátt skjali en hann tekur ekki afstöðu til efnisatvika að baki skjali. Uppfylli skjal formskilyrði þau er getið er um í þinglýsingalögum beri þinglýsingarstjóra að færa skjal inn í þinglýsingabók, sbr. 1. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga.

Afsali með þinglýsingarnúmer 411-U-004785/2007 hafi verið þinglýst á fasteignanúmer 2272132 sem á þeim tíma hafi verið einn af átta eignarhlutum á 4. hæð Hafnarstrætis 20/Læk 5 í Reykjavík. Með þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingar 411-S- 010447/2009, sem móttekin hafi verið til þinglýsingar 18. nóvember 2009 og þinglýst þann 23. nóvember 2009, hafi allir eignarhlutar 4. hæðar verið sameinaðar í einn eignarhluta með fasteignanúmer F2262139. Eignarhluti með fasteignanúmer F2262139 sé samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni 424,9 fm veitingasalur á 4. hæð ásamt hlutfallslegri eign í sameign hæðarinnar og hússins. Í grein 6.3. í eignaskiptayfirlýsingunni sé fjallað um kvaðir og sé þar tekið fram að kvöð sé á lóðinni um gönguumferð. Með þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingar 411-R-002606/2013, sem móttekin var til þinglýsingar 11. september 2013 og þinglýst þann 20. mars 2014, hafi allar fyrri eignaskiptayfirlýsingar verið felldar úr gildi.

Líkt og getið sé í skýringum við 9. gr. þinglýsingalaga sé hægt að stofna til margs konar réttinda í einu og sama skjalinu. Að því er fram komi í 11. gr. þinglýsingalaga skuli athygli þinglýsingarstjóra hins vegar sérstaklega vakin á þeim réttindum sem þinglýsingar er óskað á ef í einu og sama skjali er stofnað til fleiri réttinda en þeirra sem skjalinu er aðallega ætlað að veita. Tilvitnaður texti í afsali með þinglýsingarnúmer 411- U-004785/2007 beri ekki skýrt með sér að honum sé ætlað að vera kvöð sem hvíli á eigninni enda sé ekki tilgreint í skjalinu að um kvöð sé að ræða sem óskist sérstaklega þinglýst á eignina. Sé það því mat þinglýsingarstjóra að þinglýsing afsals með þinglýsingarnúmer 411-S-012353/2014 án athugasemda um ætlaða kvöð hafi verið réttilega skráð í þinglýsingabók við þinglýsingu þess.

Af framansögðu leiði að ekkert liggi fyrir um að formskilyrða laga hafi ekki verið gætt við þinglýsingu afsals, skjals með þinglýsingarnúmer 411-S-012353/2014, þann 8. janúar 2015. Sé það mat þinglýsingarstjóra að ekki hafi orðið mistök við þinglýsingu fyrrgreindra skjala, sem og skráningu þeirra í þinglýsingabók, sem orðið geti grundvöllur að leiðréttingu samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Því hafi kröfu um leiðréttingu verið hafnað.

V

Niðurstaða

Mál þetta sætir úrlausn héraðsdóms á grundvelli 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, en samkvæmt því ákvæði má bera úrlausn þinglýsingarstjóra undir héraðsdómara í lögsagnarumdæmi þinglýsingarstjóra. Heimild til þess hefur hver sá sem á lögvarinna hagsmuna að gæta vegna ákvörðunar þinglýsingarstjóra. Verður sóknaraðili, sem telur afnotaréttindum sínum raskað með synjun þinglýsingarstjóra um leiðréttingu, talinn réttur aðili málsins. Varnaraðilar, sem eru þeir sem þinglýsingarstjóri telur kunna að eiga hagsmuna að gæta af málinu, hafa ekki látið málið til sín taka en afstaða þeirra kemur fram í skriflegum athugasemdum þeirra til þinglýsingarstjóra sem raktar eru hér að framan. Auk þess liggja fyrir athugasemdir embættis þinglýsingarstjóra, í samræmi við heimildir hans.

Líta verður svo á að endanleg niðurstaða þinglýsingarstjóra hafi ekki legið fyrir í málinu fyrr en með þeirri ákvörðun sem tilkynnt var sóknaraðila með bréfi, dags. 25. apríl 2023, sbr. til hliðsjónar dóma Hæstaréttar 3. september 2002 í máli nr. 347/2002 og 2. nóvember 2004 í máli nr. 416/2004. Í samræmi við 3. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga skaut sóknaraðili málinu til héraðsdóms með tilkynningu til þinglýsingarstjóra, dags. 8. maí s.á., sem ber með sér að hafa verið móttekin af embættinu 10. s.m., og þar með innan þess fjögurra vikna frests sem kveðið er á um í 1. mgr. sömu lagagreinar. Verður málinu því ekki vísað frá dómi af þeim sökum að málskot hans sé of seint fram komið.

Skilja verður kröfugerð sóknaraðila svo að hann krefjist þess í reynd að ógilt verði ákvörðun þinglýsingarstjóra um að synja um leiðréttingu ætlaðra þinglýsingarmistaka á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 og að lagt verði fyrir þinglýsingarstjóra að leiðrétta mistökin með þeim hætti sem nánar greinir í kröfugerð hans. Staðfesti sóknaraðili þann skilning dómara í þinghaldi áður en málið var tekið til úrskurðar og verður það lagt til grundvallar þótt að ósekju hefði mátt tilgreina þetta með skýrum hætti í kröfugerð hans.

Kröfugerð sóknaraðila hefur tekið nokkrum breytingum frá því horfi sem hún var í við málskot hans til dómsins og upphaflegt erindi hans til þinglýsingarstjóra, en telja verður þó að breytt kröfugerð rúmist innan marka upphaflegrar kröfugerðar hans og að grundvelli málsins sé ekki raskað með þeim breytingum.

Aðalkrafa sóknaraðila er sú að tilvitnuð „kvöð/afnotaréttindi“ hans samkvæmt afsali, dags. 4. maí 2007, verði tilgreind í þinglýsingabók og á veðbókarvottorði umræddrar fasteignar. Verður kröfugerðin skilin svo að átt sé við fasteignabók, enda er heimildin til að leiðrétta mistök bundin við fasteignabók samkvæmt ákvæði 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga.

Heimild þinglýsingarstjóra, eða eftir atvikum skylda hans, til leiðréttinga færslna í fasteignabók er samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga bundin við að færsla sé „röng eða mistök haf[i] orðið um þinglýsinguna ella“. Hefur í fræðum og dómaframkvæmd á þessu sviði verið gengið út frá því að forsenda leiðréttingar sé sú að augljóst sé að mistök hafi átt sér stað, en að öðrum kosti sé þinglýsingarstjóra rétt að eftirláta aðilum að útkljá málið, eftir atvikum fyrir dómi. Þá hefur því margsinnis verið slegið föstu í dómaframkvæmd að í máli sem borið er undir héraðsdóm á grundvelli 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga verði ekki leyst úr ágreiningi um efnisleg réttindi að baki þinglýstri heimild.

Í grunninn virðist sóknaraðili byggja kröfur sínar á því að þinglýsingarstjóra hafi orðið á mistök er afsali Landsbankans fasteignafélags ehf., forvera varnaraðilans LBI ehf., á heildareigninni Hafnarstræti 20/Lækjargötu 5 til varnaraðilans Vivaldi Ísland ehf., dags. 30. desember 2014, var þinglýst án athugasemda um þau afnotaréttindi sóknaraðila sem getið er í afsali hans á eigninni (29,5 fermetra skrifstofuhúsnæði á 4. hæð hússins) til fyrrnefnds félags, dags. 4. maí 2007, sem þinglýst var 11. júlí sama ár. Óljósara er hins vegar hvort sóknaraðili byggi á því að þinglýsingarmistök hafi átt sér stað er afsali hans til Landsbankans fasteignafélags ehf. var þinglýst, án þess að þinglýst væri sérstaklega sem kvöð þeim afnotaréttindum hans sem greinir í afsalinu. Afstaða þinglýsingarstjóra, samkvæmt athugasemdum hans, er sú að þinglýsingarmistök hafi hvorki átt sér stað við þinglýsingu afsals árið 2007 né á árinu 2014.

Samkvæmt 11. gr. þinglýsingalaga skal athygli þinglýsingarstjóra vakin á því til hvaða réttinda þinglýsingin eigi að taka, ef í einu og sama skjali er stofnað til fleiri réttinda en þeirra sem skjalinu er aðallega ætlað að veita. Skal það þá gert annað hvort með áritun á skjalið sjálft eða með undirstrikunum í texta skjalsins. Fyrir liggur að ekki var vakin sérstök athygli þinglýsingarstjóra á ákvæði um afnotaréttindi sóknaraðila við þinglýsingu afsals hans til Landsbankans fasteignafélags ehf. á árinu 2007.

Samkvæmt efni afsalsins skyldi sá endurgjaldslausi afnotaréttur húsnæðisins sem sóknaraðili áskildi sér í afsalinu standa „þar til byggingarfulltrúi hefði gefið út niðurrifsleyfi á hinni seldu eign“. Að öðru leyti var ekki mælt fyrir um tímabindingu afnotaréttarins eða frest til uppsagnar. Verður af afsalinu dregin sú ályktun að áform hafi þá verið uppi um niðurrif hússins en að þau hafi síðar verið slegin út af borðinu eða frestað. Staðfesti sóknaraðili þann skilning dómara í þinghaldi áður en málið var tekið til úrskurðar.

Í 2. tl. 1. mgr. 31. gr. þinglýsingalaga er kveðið á um hvenær stofnun og framsal afnotaréttar er háð þinglýsingu þegar um atvinnuhúsnæði er að ræða. Er þar miðað við að ekki sé þörf þinglýsingar ef afnotatími er ekki lengri en tvö ár eða þegar heimilt er að segja upp samningi með fyrirvara sem ekki er lengri en sex mánuðir. Eins og hér háttar til virðast afnotaréttindi sóknaraðila samkvæmt afsali hans árið 2007 þess eðlis að líkur hljóti að standa til þess að réttarvernd þeirra sé háð þinglýsingu, sbr. ákvæði 2. tl. 1. mgr. 31. gr. þinglýsingalaga, sbr. einnig til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 28. janúar 1955 sem birtur er í dómasafni réttarins það ár á bls. 39. Í því máli sem hér er til umfjöllunar verður þó hvorki skorið úr um það atriði né heldur um það hver beri þá ábyrgð á því að þeim réttindum hefur ekki verið þinglýst sérstaklega, enda heyrir slíkt til umfjöllunar um efnisatriði að baki þinglýstu skjali.

Af ákvæðum 31. gr. og 11. gr. þinglýsingalaga leiðir hins vegar að ekki verður talið að um augljós þinglýsingarmistök hafi verið að ræða er þinglýsingarstjóri þinglýsti ekki sérstaklega, að eigin frumkvæði og án þess að athygli hans hefði verið vakin á þeim, afnotaréttindum sóknaraðila samkvæmt ákvæði afsalsins 4. maí 2007.

Þar sem afnotaréttindum sóknaraðila var ekki þinglýst sérstaklega á árinu 2007 má ætla að fasteignabók hafi ekki borið með sér neinar upplýsingar um þau. Eins og málið horfði við þinglýsingarstjóra er afsal Landsbankans fasteignafélags ehf. til varnaraðilans Vivaldi Ísland ehf. var lagt inn til þinglýsingar á árinu 2014 stóð þannig ekkert því í vegi að að því afsali yrði þinglýst athugasemdalaust. Verður ekki á það fallist að um augljós þinglýsingarmistök hafi verið að ræða við þinglýsingu þess afsals, fremur en við þinglýsingu afsals sóknaraðila árið 2007.

Af framanrituðu leiðir þá þegar að hafna verður aðalkröfu sóknaraðila.

Frekari málsástæður sem fram koma í tilkynningum sóknaraðila til þinglýsingarstjóra og héraðsdóms um málskotið, en ekki beinlínis í greinargerð hans, og lúta m.a. að „meginreglu 15. gr. þinglýsingalaga“ og ýmsum fordæmum úr framkvæmd þinglýsingarstjóra, fá þessu ekki haggað.

Með sömu rökum verður einnig hafnað varakröfu sóknaraðila enda verður ekki annað séð en að hún sé reist á sömu málsástæðum og aðalkrafan. Eru auk þess ekki lagaskilyrði til þess að verða við varakröfu sóknaraðila, enda verður hún ekki skilin öðruvísi en svo að þess sé krafist að sú bráðabirgðavernd sem veitt var með ákvörðun þinglýsingarstjóra 25. apríl 2023 um að þinglýsa kröfu sóknaraðila um leiðréttingu samkvæmt bréfi hans 13. febrúar sama ár haldi gildi sínu ótímabundið. Á slík krafa sér enga stoð í ákvæði 2. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga sem ákvörðun þinglýsingarstjóra hlýtur að hafa byggst á, enda þótt ekki sé vísað til þess ákvæðis í bréfi hans, dags. 25. apríl 2023.

Varnaraðilar tóku ekki til varna í málinu og eru því engar málskostnaðarkröfur hafðar uppi í málinu sem leysa þarf úr.

Hildur Briem héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Úrskurðarorð:

Hafnað er öllum kröfum sóknaraðila, Magnúsar Björns Brynjólfssonar, í máli þessu.

Hildur Briem