Dómstólaleit

Mál   þetta   barst   dóminum   12.   maí   2016   og   var   þingfest   27.   sama   mánaðar. Sóknaraðili   er  Arion   banki   hf.,   Borgartúni   19,   Reykjavík   og   varnaraðilar   eru Sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu, Skógarhlíð 6, Reykjavík og B hf., [...], Reykjavík.

Sóknaraðili krefst þess að ákvörðun þinglýsingarstjórans á höfuðborgarsvæðinu, nánar tiltekið Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu, frá 15. apríl 2016, um frávísun skjals 441-A-002130/2016 frá þinglýsingu að hluta, verði felld úr gildi og þinglýsingarstjóra verði gert skylt með úrskurði að þinglýsa skjalinu að öllu leyti og athugasemdalaust í fasteignabók fasteignanna að [...], með fastanúmerið 201-[...], [...], með fastanúmerið 204-[...] og [...], með fastanúmerið 204-[...].

Varnaraðili, Sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu, vísar í ákvörðun sína frá 15. apríl sl. og krefst þess að hún standi óhögguð. Þá óskaði sýslumaður þess ekki að senda héraðsdómi athugasemdir, sbr. heimild í 3. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Varnaraðili, B hf., lætur málið ekki til sín taka fyrir dóminum.

I

Málavextir

Hinn 3. mars 2016 gáfu B hf. út tryggingarbréf að fjárhæð 7.000.000.000 króna til tryggingar þar til greindum skuldum félagsins við sóknaraðila. Með tryggingarbréfinu voru sóknaraðila veðsett leiguréttindi B hf. samkvæmt þinglýstum leigusamningum um þrjár fasteignir í Reykjavík, þar sem rekstur og starfsemi   B   hf.   fer   fram,   sbr.   15.   gr.   laga   nr.   75/1997   um   samningsveð. Leiguréttindin voru veðsett ásamt þeim rekstrartækjum sem tilheyra rekstri veðsala á eða í fyrrgreindum fasteignum, sbr. 24. gr. laga nr. 75/1997.

Með   tryggingarbréfinu   voru   sóknaraðila   nánar   tiltekið   veðsett   með   1. veðrétti öll réttindi veðsala, B hf., yfir eftirtöldum fasteignum í formi sérstakra réttinda veðsala samkvæmt eftirtöldum leigusamningum (afnotaréttindi/leiguréttindi) og ásamt þeim rekstrartækjum sem tilheyra rekstri veðsala á eða í eftirfarandi fasteignum:

1. Leigusamningur um fasteignina að [...] (fastanúmer 201-[...]), dags. 16. desember 2011, með þinglýsingarnúmerið 411-T-000145/2012, (leiga á alls 4.967,1 m2, ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum eignarinnar), ásamt öllum fylgiskjölum og viðaukum, á milli C ehf., kt. [...], sem leigusala og B hf. sem leigutaka.
2. Leigusamningur um fasteignina að [...] (fastanúmer 204-[...]), dags. 13.   janúar   2014,   með   þinglýsingarnúmerið   411-S-0003680/2014,   (leiga   á   alls 1025,5 m2 húsnæði), ásamt öllum fylgiskjölum og viðaukum, á milli C ehf., kt. [...], sem leigusala og B hf. sem leigutaka.
3. Leigusamningur um fasteignina að [...] (fastanúmer 204-[...]), dags. 17. september 2014, með þinglýsingarnúmerið 411-U-010094/2014, (leiga á alls 1.170 m2 húsnæði), ásamt öllum fylgiskjölum og viðaukum, á milli C ehf., kt. [...], sem leigusala og B hf. sem leigutaka.

   Þá kemur fram í kafla A í tryggingarbréfinu að leigusali, C ehf., samkvæmt ofangreindum   leigusamningum   hefði   samþykkt   þessa   veðsetningu   og   framsal leiguréttindanna   í   samræmi   við   ákvæði   húsaleigulaga   nr.   36/1994,   samkvæmt sérstakri yfirlýsingu í viðauka við tryggingarbréfið, dagsettum 4. nóvember 2015, kæmi til þess að sóknaraðili nýtti sér veðtryggingu sína samkvæmt tryggingarbréfinu.   Í   yfirlýsingunni   segir   nánar   tiltekið   að   leigusali   samþykki veðsetninguna og lýsi því yfir að sóknaraðila sé heimilt að ganga inn í réttindi og skyldur veðsala samkvæmt leigusamningnum, komi til þess að sóknaraðili nýti sér veðtryggingu sína. Leigusali samþykki jafnframt að yfirlýsingunni verði þinglýst á fasteignirnar   og   að   sú   þinglýsing   megi   standa   þar   til   annað   hvort   viðeigandi leigusamningur leigutaka og leigusala sé niður fallinn eða sóknaraðili hafi fellt niður veðsetningu leiguréttindanna.

   Í kafla B í tryggingarbréfinu kemur meðal annars fram að ofangreindar fasteignir   hefðu   verið   varanlega   útbúnar   með   þarfir   atvinnurekstrar   veðsala, varnaraðilans B hf., í huga og væru þannig nýttar í atvinnurekstri hans. Þá segir að veðsali   lýsi   því   yfir   og   samþykki   að   veðréttur   í   leiguréttindum   veðsala   í ofangreindum   fasteignum   samkvæmt   lið   A,   sem   teljist   vera   framseljanleg afnotaréttindi veðsala yfir fasteignunum, og þar með sérstök réttindi veðsala yfir þeim, sbr. 15. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð, skyldi einnig ná til, með 1. veðrétti,   þeirra   rekstrartækja   sem   tilheyri   rekstri   veðsala   á   eða   í   viðeigandi fasteignum, sbr. 24. gr. laga nr. 75/1997.

   Tryggingarbréfið var móttekið til þinglýsingar hjá varnaraðila, 7. mars 2016 og   innfært   í   þinglýsingarbók   15.   apríl   2016   með   skjalnúmerinu   441-A- 002130/2016. Með bréfi varnaraðila, dagsettu 15. apríl 2016, sem barst lögmanni sóknaraðila með ábyrgðarbréfi 19. apríl 2016, var tryggingarbréfinu vísað frá þinglýsingu hvað varðaði veðsetningu rekstrartækjanna, annars vegar á grundvelli þess að fasteignirnar sjálfar hefðu ekki verið veðsettar og hins vegar með vísan til þess að veðsetning rekstrartækjanna fæli í sér veðsetningu heildarsafns muna sem tilheyrðu rekstri B hf. og væri staðsett í fyrrgreindum fasteignum.

   Í kjölfarið sendi sóknaraðili varnaraðila skriflega tilkynningu samkvæmt 3. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, dagsetta 12. maí 2016, um vilja til þess að bera úrlausnina undir héraðsdóm og var hún móttekin samdægurs í Héraðsdómi Reykjavíkur.

II

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Sóknaraðili   mótmælir   harðlega   niðurstöðu   varnaraðila   og   telur   hana   ranga. Sóknaraðili byggir annars vegar á því að veðsetning afnotaréttinda veðsala yfir framangreindum fasteignum, nánar tiltekið leiguréttinda, teljist til veðsetningar viðeigandi fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð og hins vegar að sú   veðsetning   nái   einnig   til   rekstrartækja   sem   tilheyri   rekstri   veðsala   í fasteignunum,   sbr.   24.   gr.   sömu   laga.   Að   mati   sóknaraðila   hafi   veðsetning leiguréttindanna   og   rekstrartækjanna   verið   gild   og   beri   Sýslumanninum   á höfuðborgarsvæðinu, að kröfu sóknaraðila og veðsala, að þinglýsa henni í samræmi við ákvæði þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Að mati sóknaraðila hafi veðsala verið heimilt að veðsetja leiguréttindi sín og teljist veðsetning leiguréttindanna til veðsetningar fyrrnefndra fasteigna. Í II. kafla laga nr. 75/1997 sé fjallað um samningsveð og í 15. gr. þeirra sé nánar mælt fyrir um það sem veðsett verði á grundvelli reglna kaflans. Í 1. mgr. 15. gr. laganna komi þannig fram að eignarréttur yfir fasteign, sérstök réttindi yfir fasteign og eignarhlutdeild   í   fasteign   verði   veðsett   eftir   ákvæðum   kaflans.   Í   riti   Þorgeirs Örlygssonar, „Veðréttur“, sé leitast við að skýra hvað teljist vera „sérstök réttindi“ í skilningi 1. mgr. 15. gr. Þar kemur fram að sérstök réttindi yfir fasteign geti verið mjög margvísleg, en miðað sé við það að heimild til veðsetningar slíkra réttinda ráðist almennt af því, hvort um framseljanleg réttindi sé að ræða eða ekki. Með sérstökum réttindum sé í þessu sambandi til dæmis átt við afnotarétt yfir fasteign og veðrétt. Í 1. mgr. 15. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð komi síðan fram að sérstök réttindi yfir fasteign sé heimilt að veðsetja. Með sérstökum réttindum sé, eins og áður segi, til dæmis átt við afnotarétt yfir fasteign. Að mati sóknaraðila virðist hugtakið „sérstök réttindi“ meðal annars taka til afnotaréttinda og telur hann því nærtækt að líta svo á að leiguréttindi falli þar undir.

Líkt og ráðið verði af athugasemdum við frumvarp til laga nr. 75/1997 hafi við samningu frumvarpsins einkum verið litið til norskra og danskra veðréttarreglna, þó einkum þeirra norsku. Af samanburði á íslensku ákvæðunum og þeim norsku sé ljóst að þau byggist á sama grunni og séu nánast samhljóða. Af þeim ástæðum telur sóknaraðili að engin rök standi til annars en að skýra ákvæði 1. mgr. 15. gr. laga nr. 75/1997 á þann veg að leiguréttindi falli undir orðalagið „sérstök réttindi“ samkvæmt ákvæðinu. Þar af leiðandi verði leiguréttindi, sem í tilviki veðsala hafi verið þinglýst á fyrrgreindar fasteignir, veðsett á grundvelli 1. mgr.   15.   gr.   sem   sérstök   réttindi   yfir   fasteign   og   enn   fremur   verði   þeim leiguréttindum þinglýst líkt og öðrum réttindum yfir fasteign í samræmi við ákvæði þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Í ljósi framangreindrar umfjöllunar Þorgeirs Örlygssonar. um að heimild til veðsetningar sérstakra réttinda, á grundvelli 1. mgr. 15. gr., ráðist almennt af því hvort réttindi séu framseljanleg eða ekki, árétti sóknaraðili það sem einnig komi fram í riti hans um að takmarkanir kunni að vera á heimild manns til þess að ráðstafa réttindum sínum yfir eign með samningi og geti þær ýmist verið að rekja til þess samnings, sem til slíkra réttinda hafi stofnað, eða ákvæða laga. Þannig geti til dæmis verið ákvæði um það í samningi, að hlutdeild í sameign verði ekki framseld, hún verði aðeins framseld með samþykki annarra sameigenda, eða hún verði aðeins framseld tilteknum aðila. Hið sama gildi þá um veðsetninguna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga um samningsveð. Um allar slíkar takmarkanir gildi á hinn bóginn, að sá aðili sem takmarkanirnar séu til hagsbóta fyrir, geti veitt samþykki sitt til veðsetningar.

Sóknaraðili tekur fram að leigusali samkvæmt fyrrnefndum leigusamningum, C ehf., hafi sökum þessa ritað gagngert undir sérstaka yfirlýsingu, þar sem veðsetningin sé samþykkt og sóknaraðila heimilað að ganga inn í réttindi og skyldur veðsala samkvæmt leigusamningunum með framsali. Auk þess hafi leigusali samþykkt að yfirlýsingu hans sé þinglýst á fyrrgreindar fasteignir og að sú þinglýsing megi standa allt þar til viðeigandi leigusamningur sé niður fallinn eða sóknaraðili hafi fellt niður veðsetningu leiguréttindanna.

Af framangreindu leiði að veðsala hafi verið heimilt að veðsetja sóknaraðila fyrrnefnd leiguréttindi sín og teljist veðsetningin til veðsetningar framangreindra fasteigna samkvæmt II. kafla laga nr. 75/1997. Sóknaraðili mótmælir að sama skapi sérstaklega öllum andstæðum sjónarmiðum varnaraðila, sem virðist meðal annars byggja niðurstöðu sína á því að ekki verði „séð að veðheimild liggi fyrir frá þinglýstum eiganda umræddra fasteigna, þ.e. C ehf., til veðsetningar fasteignanna. C hafi eingöngu samþykkt heimild til veðsetningar leiguréttindanna“ og jafnframt að „óumdeilt er að B hf. hafa ekki þinglýsta eignarheimild umræddra fasteigna“.

Að mati sóknaraðila standist þessi röksemdafærsla varnaraðila ekki ákvæði laga nr. 75/1997, eins og rakið er að framan. Með veðsetningu leiguréttindanna, sem sannanlega séu þinglýst réttindi veðsala yfir fasteignunum og framseljanleg, sé veðsali   enda   að   veðsetja   fasteignirnar   (sérstök   og   þinglýst   réttindi   sín   yfir fasteignunum   í   formi   leiguréttindanna),   einmitt   samkvæmt   sérstakri   heimild leigusalans. Í því efni undirstriki sóknaraðili einnig að enginn áskilnaður sé um að leiguréttindi séu varanleg svo veðsetning þeirra geti talist veðsetning fasteignar samkvæmt 15. gr. laga nr. 75/1997, ólíkt því sem varnaraðili haldi fram. Réttindi veðsala, og þar með sóknaraðila, til veðsetningarinnar séu því alveg skýr hvað þetta varði.

Enn fremur telur sóknaraðili ástæðu til að mótmæla sérstaklega því sem fram komi hjá varnaraðila um að „þinglýstur húsaleigusamningur uppfylli ekki ákvæði 24. til 26. gr. þinglýsingalaga um eignarrétt eða framseljanlegan afnotarétt og veiti því ekki heimild til veðsetningar á rekstrartækjum ásamt áðurnefndum fasteignum, enda ekki gert ráð fyrir því í skjalinu að fasteignirnar séu veðsettar“. Með vísan til alls þess sem áður hafi verið rakið telur sóknaraðili þetta beinlínis rangt hjá varnaraðila. Að mati sóknaraðila standi enda engin rök til þess að skýra lög   nr.   75/1997   og   lög   nr.   39/1978   á   mismunandi   hátt   hvað   þetta   varði. Veðsetningin uppfylli öll skilyrði laga nr. 75/1997, svo sem ítarlega hafi verið rakið að framan, og beri að þinglýsa þeim réttindum í samræmi við lög nr. 39/1978. Þá sé alveg ljóst af skýru orðalagi tryggingarbréfsins að með því sé verið að veðsetja fasteignirnar,   í   formi   sérstakra   réttinda   veðsala   yfir   þeim,   samkvæmt   hinum þinglýstu leigusamningum. Veðsali hafi sannanlega heimild til að veðsetja þau réttindi sín, en þar að auki liggi fyrir sérstök yfirlýsing og samþykki leigusala vegna veðsetningarinnar. Þessu til stuðnings vísar sóknaraðili til þess sem fram komi í riti Eyvindar G. Gunnarssonar og Þorgeirs Örlygssonar „Þinglýsingalög – skýringarrit,“ þar sem fjallað sé um 24. gr. laga nr. 39/1978. Þar segi að skilyrðið um   þinglýsta   eignarheimild   nái   til   þeirra   skjala   sem   hvíli   á   löggerningi,   þ.e. viljayfirlýsinga, sem ætlað sé að stofna rétt, breyta rétti eða fella rétt niður. Í því samhengi   sé   til   dæmis   átt   við   afsöl,   kaupsamninga,   afnotasamninga,   kvaðir, veðbréf, o.þ.h.

Niðurstaða   varnaraðila   um   að   veðsetning   rekstrartækjanna   feli   í   sér veðsetningu heildarsafns muna, sem óheimilt sé að veðsetja samkvæmt 3. mgr. 3. gr.   laga   nr.   75/1997,   sé   því   einnig   röng   og   sé   harðlega   mótmælt   af   hálfu sóknaraðila, enda taki 24. gr. laga nr. 75/1997 sérstaklega til veðsetningar slíkra heildarsafna. Sá þáttur verði nánar rakinn hér að neðan. Samkvæmt framansögðu hafi veðsetning veðsala á réttindum sínum yfir fasteignunum, í formi þinglýstra og framseljanlegra leiguréttinda sinna, til handa sóknaraðila, verið gild ráðstöfun og beri að þinglýsa hinu umþrætta skjali á fasteignirnar samkvæmt 15. gr. laga nr. 75/1997 og í samræmi við ákvæði þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Þá   telur   sóknaraðili   að   veðsetning   leiguréttinda   veðsala   nái   einnig   til rekstrartækja. Samkvæmt hinu umþrætta tryggingarbréfi séu sóknaraðila veðsett leiguréttindi veðsala yfir fyrrnefndum fasteignum, ásamt þeim rekstrartækjum sem tilheyri rekstri veðsala á eða í fasteignunum. Í 24. gr. laga nr. 75/1997 sé mælt fyrir um heimild til slíkrar veðsetningar. Í ákvæðinu segi að þegar rekstraraðili veðsetji fasteign sem sé varanlega útbúin með þarfir tiltekins atvinnurekstrar í huga, nái veðréttur í fasteigninni, ef um það hefur verið samið, einnig til rekstrartækja sem heyri   rekstrinum   til.   Samkvæmt   ákvæðinu   gerist   sú   veðsetning   þá   samtímis veðsetningu þeirrar eða þeirra fasteigna þar sem reksturinn fari fram.

Eins og áður sé rakið hafi veðsali veðsett sóknaraðila leiguréttindi sín í títtnefndum fasteignum. Að mati sóknaraðila hafi gild veðsetning fasteignar verið fyrir hendi, sbr. 15. gr. laga nr. 75/1997. Í tryggingarbréfinu hafi falist samkomulag milli aðila um að veðrétturinn í leiguréttindunum næði einnig til rekstrartækja sem tilheyri   rekstri   veðsala   á   eða   í   fasteignunum.   Þessi   háttur   veðsetningar   sé sérstaklega heimilaður í ofangreindri 24. gr. laga nr. 75/1997. Í þessu sambandi taki sóknaraðili og fram að fasteignirnar, þ.e. þeir hlutar þeirra þar sem starfsemi veðsala fari fram, hafi sérstaklega verið útbúnar með þarfir rekstrar veðsala í huga, sem sé [...] á sviði [...]. Þar sé til að mynda að finna ýmis [...], aðstöðu til [...], sérsniðnar lausnir vegna [...]sem tengist rekstrinum o.s.frv. Aðilar deili raunar ekki um þetta atriði í málinu og verði því að leggja til grundvallar að þessu skilyrði 24. gr. laga nr. 75/1997 sé fullnægt.

Samkvæmt framangreindu telur sóknaraðili engin rök standa til annars en að veðsetning leiguréttindanna, ásamt rekstrartækjunum, teljist gild. Í ljósi frávísunar varnaraðila sem og röksemda að baki henni í bréfi varnaraðila til sóknaraðila, telur sóknaraðili hins vegar ástæðu til að rökstyðja þetta nánar. Í athugasemdum við frumvarp til laga nr. 75/1997 komi meðal annars fram varðandi ákvæði 24. gr. laganna   að   í   1.   mgr.   frumvarpsgreinarinnar   sé   það   orðað   svo,   að   veðsetning rekstrarveðs gerist samtímis veðsetningu þeirrar eða þeirra fasteigna, þar sem reksturinn   fari   fram.   Með   fasteign   sé   átt   við   land   og   þær   byggingar,   sem rekstrarlega séð séu ein eining. Almennar viðmiðanir hljóti að ráða um það hvað sé fasteign.   Sá   áskilnaður   frumvarpsgreinarinnar,   að   veðsetning   gerist   samtímis veðsetningu fasteignar feli það í sér að veðsali verði að eiga eignarrétt að eða hafa framseljanlegan   afnotarétt   yfir   viðkomandi   fasteign   til   þess   að   geta   veðsett rekstrartæki og búnað ásamt fasteigninni með heimild í ákvæðinu.

Að framan er rakið að veðsala sé heimilt að veðsetja leiguréttindi sín og teljist sú veðsetning til veðsetningar fasteigna samkvæmt 15. gr. laga nr. 75/1997. Áréttað skuli að leigusali fyrrnefndra fasteigna hafi ritað undir sérstaka yfirlýsingu, þar   sem   veðsetning   leiguréttindanna   sé   sérstaklega   samþykkt,   auk   þess   sem leigusali hafi veitt heimild til framsals leiguréttindanna, komi til þess að sóknaraðili nýti veðtryggingu sína. Leiguréttindi veðsala séu því framseljanleg afnotaréttindi yfir fasteignunum. Af þessu leiði að með veðsetningu leiguréttinda sinna yfir fasteignunum   hafi   veðsali   veðsett   fasteign   í   skilningi   15.   og   24.   gr.   laga   nr. 75/1997.

Framangreint sé áréttað í fyrrnefndu riti Þorgeirs Örlygssonar, Veðréttur, og tekið fram að með eignar- og afnotarétti í skilningi 24. gr. laga nr. 75/1997 sé átt við þinglýsta eignarheimild í skilningi 24.-26. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Þá komi þar einnig fram að samkvæmt því sé ekki nauðsynlegt til veðsetningar rekstrartækja, að eigandi þeirra sé jafnframt eigandi viðkomandi fasteignar. Með afnotarétti sé ekki einungis átt við leigurétt að byggingum, heldur einnig leigurétt að landi, til dæmis erfðafesturétt, en í sjálfu sér sé ekki gerður sérstakur áskilnaður um   tímalengd   afnotasamningsins.   Sé   eigandi   rekstrartækja   (rekstraraðili)   ekki eigandi þeirrar fasteignar, þar sem atvinnureksturinn fari fram, sé veðsetningu oftast komið í kring með því að rekstrartækin séu veðsett ásamt framseljanlegum afnotarétti,   til   dæmis   erfðafesturétti   að   viðkomandi   fasteign.   Það   skilyrði   að afnotaréttindi að fasteign séu framseljanleg, leiði af meginreglu 2. mgr. 3. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð. Það ákvæði mæli svo fyrir um að þegar réttindi séu háð þeim takmörkunum að þau séu ekki framseljanleg, eða einungis framseljanleg með vissum skilyrðum, gildi sömu takmarkanir um heimild til að veðsetja réttindi. Sé afnotaréttur ekki framseljanlegur án samþykkis leigusala, leiði af ákvæðum 2. mgr. 3. gr. að afnotarétturinn verði heldur ekki veðsettur án samþykkis leigusala, því að við þær aðstæður sé hann ekki framseljanlegur í þessum skilningi. Þá komi einnig   fram   í   áðurnefndu   riti   að   ekkert   mæli   gegn   því,   ef   eigandi   fasteignar samþykki í öðrum tilvikum, að fasteign hans sé veðsett ásamt rekstrartækjum, sem séu í eigu annars aðila, til dæmis leigutaka fasteignarinnar.

Þessi umfjöllun staðfesti augljóslega að veðsali þurfi ekki að vera þinglýstur eigandi   fasteignar   til   þess   að   geta   veðsett   rekstrartæki   samhliða   veðsetningu réttinda yfir fasteign á grundvelli 24. gr. laga nr. 75/1997. Veðsali geti þannig til að mynda veðsett rekstrartæki samhliða veðsetningu leiguréttinda sinna. Eina skilyrðið sé að leiguréttindin séu framseljanleg. Nákvæmlega þessi staða sé fyrir hendi í tilviki veðsala í málinu eins og áður hafi verið rakið. Samkvæmt hinu umþrætta tryggingarbréfi   hafi   hann   veðsett   sóknaraðila   leiguréttindi   sín   í   fyrrnefndum fasteignum, ásamt rekstrartækjum, en ljóst sé að leiguréttindin séu framseljanleg samkvæmt hinni sérstöku yfirlýsingu leigusalans. Þar að auki hafi leigusalinn með yfirlýsingu sinni veitt veðsala sérstakt samþykki sitt fyrir veðsetningunni. Öllum skilyrðum til veðsetningar leiguréttindanna og rekstrartækjanna sé því fullnægt að mati sóknaraðila.

Þá telur sóknaraðili að dómaframkvæmd styðji einnig þá niðurstöðu að rekstrartæki   verði   veðsett   ásamt   framseljanlegum   afnotaréttindum,   til   dæmis leiguréttindum veðsala í þessu máli. Um það vísi sóknaraðili meðal annars til dóms Hæstaréttar frá 1. september 2003, í máli nr. 287/2003. Í því máli hafi framseljanleg réttindi samkvæmt leigusamningi um tiltekna fasteign, nánar tiltekið leiguréttindi, ásamt rekstrartækjum, verið sett að veði samkvæmt tryggingarbréfi til tryggingar á greiðslu skuldabréfa. Tryggingarbréfinu hafi verið þinglýst athugasemdalaust hvað þetta varðaði, auk þess sem engar athugasemdir hafi verið gerðar við þá ráðstöfun af hálfu dómstóla. Með vísun til jafnræðisreglu stjórnsýsluréttar og sjónarmiða um festu og fyrirsjáanleika í stjórnsýsluframkvæmd, sem og almennrar jafnræðisreglu samkvæmt stjórnarskrá, telur sóknaraðili engin rök fyrir því að breyta framkvæmd veðsetninga   og   þinglýsinga   að   þessu   leyti.   Þar   að   auki   standist   sú   breytta framkvæmd ekki ákvæði laga nr. 75/1997, svo sem áður hafi verið rakið.

Að mati sóknaraðila taki framangreint af öll tvímæli um að veðsala sé heimilt að veðsetja sóknaraðila leiguréttindi sín ásamt þeim rekstrartækjum sem tilheyri   rekstri   veðsala   á   eða   í   fasteignunum.   Í   yfirlýsingu   leigusalans   hafi veðsetningin enda verið heimiluð og samþykkt, sem og framsal leiguréttindanna, og séu engar frekari heimildir eða samþykki nauðsynleg af hálfu leigusalans, komi til þess að sóknaraðili nýti veðtryggingu sína. Í því sambandi skipti og engu máli þótt hinir þinglýstu leigusamningar feli ekki í sér almenna framsalsheimild. Á grundvelli   alls   framangreinds   telur   sóknaraðili   ljóst   að   hrinda   beri   úrlausn varnaraðila   og   gera   honum   að   þinglýsa   hinu   umþrætta   tryggingarbréfi   á fyrrgreindar fasteignir í samræmi við dómkröfur sóknaraðila.

III

Málsástæður og lagarök varnaraðila

Í ákvörðun varnaraðila málsins, Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu, dagsettri 15. apríl   2016,   kemur   nánar   tiltekið   fram   að   embættið,   sem   þinglýsingarstjóri   á grundvelli 1. gr. þinglýsingalaga nr. 39/2016, vísi frá að hluta tryggingarbréfi, dagsettu 3. mars 2016, með þinglýsingarnúmerið 441-A-002130/2016. Í tryggingarbréfinu séu veðandlögin tilgreind sem öll réttindi veðsala yfir fasteignunum að [...], [...]og [...], allar staðsettar í Reykjavík, í formi sérstakra réttinda veðsala samkvæmt fyrrgreindum húsaleigusamningum, er varði afnotaréttindi/leiguréttindi, ásamt rekstrartækjum, sem tilheyri rekstri veðsala í fasteignunum.   Í   ákvörðuninni   kemur   fram   að   varnaraðili   vísi   veðskjalinu   frá þinglýsingu hvað varði rekstrartæki sem heildarsafn muna sem tilheyri rekstri útgefanda og séu staðsett í framangreindum fasteignum. Veðskjalinu sé þinglýst hvað aðra þætti varði sem um geti í því.

Að mati varnaraðila öðlist rekstrarveð réttarvernd þegar réttinum sé þinglýst ásamt veðrétti í viðkomandi fasteign eða fasteignum, sbr. 26. gr. laga nr. 75/1997, og verði ekki séð að veðheimild liggi fyrir frá þinglýstum eiganda fyrrnefndra fasteigna, þ.e. C ehf., til veðsetningar fasteignanna. C ehf. hafi eingöngu samþykkt heimild til veðsetningar leiguréttindanna. Varnaraðili telur að ákvæði tryggingarbréfsins er varði veðsetningu í rekstrartækjum ásamt veði í þinglýstum leigurétti, falli ekki undir ákvæði 24. gr. laga um samningsveð. Í 1. mgr. ákvæðisins sé mælt fyrir um að þegar rekstraraðili veðsetji fasteign sem sé varanlega útbúin með þarfir tiltekins atvinnurekstrar í huga nái veðréttur í fasteigninni, hafi um það verið samið, einnig til rekstrartækja sem heyri rekstrinum til. Veðsetningin gerist samtímis veðsetningu þeirrar eða þeirra fasteigna þar sem reksturinn fari fram.

Í greinargerð með frumvarpinu er vakin athygli á því að ákvæðið hafi í för með sér verulegar breytingar á gildandi rétti um möguleika þeirra sem stundi atvinnurekstur til að veðsetja lausafé ósundurgreint með fasteignum. Það sé því heimilt að veðsetja rekstrartækin með fasteigninni, enda sé fullnægt því skilyrði að fasteignin sé varanlega útbúin með þarfir tiltekins atvinnureksturs í huga. Þá sé á það bent að við veðsetningu fasteignar í rekstri hafi oft þurft að taka afstöðu til þess hvort tilgreindur útbúnaður teldist til almenns fylgifjár fasteignar eða sjálfstæðs fjárverðmætis og þar með sjálfstæðs veðandlags. Ákvæðið ætti að vera til þess fallið að eyða þeirri réttaróvissu eins og segi í greinargerðinni. Þá komi þar enn fremur   fram   að   hugleitt   hafi   verið   að   heimila   veðsetningu   rekstrartækja   sem sérstaks heildarsafns muna, þ.e. án þess að samtímis væru veðsett réttindi yfir fasteign. Frumvarpið byggi hins vegar á meginreglunni um bann við sjálfsvörsluveðsetningu heildarsafns muna og að reglan um veðsetningu rekstrartækja byggi á því viðhorfi að veðsetning rekstrartækja ásamt fasteign sé almennt til þess fallin að auka verðmæti veðréttinda í fasteign í rekstri. Með vísan til þessa hafi þessi leið verið valin.

Eins og fyrr segi öðlist rekstrarveð réttarvernd þegar réttinum sé þinglýst ásamt   veðrétti   í   viðkomandi   fasteign   eða   fasteignum,   sbr.   26.   gr.   laga   um samningsveð. Óumdeilt sé að B hf. hafi ekki þinglýsta eignarheimild fyrrnefndra fasteigna. Veðsetning rekstrartækja gerist samtímis veðsetningu fasteigna og skuli innfærð í fasteignabók. Það sé því mat varnaraðila að veðsali, í þessu tilviki B hf., þurfi að eiga þinglýstan eignarrétt að, eða hafa framseljanleg varanleg afnotaréttindi að fyrrnefndum eignum að [...], [...]og [...], á grundvelli 24. og 26. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, eða liggja þurfi fyrir samþykki þinglýsts eiganda fyrir veðsetningu   fasteignanna.   Ekki   liggi   fyrir   samþykki   þinglýsts   eiganda   fyrir veðsetningu fasteignanna en hann hafi veitt heimild til veðsetningar sem takmarkist eingöngu við leigurétt að fasteignunum, eins og fram komi í skjalinu. Í 2. mgr. 26. gr. þinglýsingalaga sé kveðið á um erfðafesturétt og annan varanlegan afnotarétt og rétt viðkomandi rétthafa til bygginga, sem standi á því landi sem leiguréttur taki til. Samkvæmt   þinglýsingabók   hafi   B   hf.   ekki   þinglýst   lóðarleiguréttindi   vegna fyrrgreindra fasteigna eða annan varanlegan afnotarétt. Það sé mat þinglýsingarstjóra að þinglýstur húsaleigusamningur uppfylli ekki ákvæði 24. til 26. gr. þinglýsingalaga um eignarrétt eða framseljanlegan afnotarétt   og   veiti   því   ekki   heimild   til   veðsetningar   á   rekstrartækjum   ásamt áðurnefndum fasteignum, enda ekki gert ráð fyrir því í skjalinu að fasteignirnar séu veðsettar.   Það   sé   mat   þinglýsingarstjóra   að   ákvæði   1.   mgr.   24.   gr.   laga   um samningsveð   kveði   skýrt   á   um   að   þegar   rekstraraðili   veðsetji   fasteign   nái veðrétturinn einnig til rekstrartækja sem heyri rekstrinum til, ef um það hefur verið samið. Það þýði að ekki sé unnt að veðsetja rekstrartæki sem heildarsafn muna án þess að fasteignin sé einnig veðsett, enda gert ráð fyrir því að veðsetningin gerist samtímis og veðrétturinn sé færður inn í fasteignabók, sbr. einnig ákvæði 26. gr. laganna um réttarvernd. Með vísan til þessa sé ekki fallist á að unnt sé að veðsetja rekstrartæki sem heildarsafn muna á grundvelli þinglýstra húsaleigusamninga sem séu uppsegjanlegir eða falli niður á eftirfarandi hátt: Húsaleigusamningur nr. 411-U-010094/2014 gildi frá 1. janúar 2015 til 31. desember 2019. Húsaleigusamningur nr. 411-S-003680/2014 gildi frá 1. janúar 2014 til 31. desember 2020, en einnig sé uppsagnarákvæði í samningnum. Húsaleigusamningur skjal nr. 411-T-000145/2012 gildi frá 1. janúar 2012 til 31. desember 2025 en einnig sé uppsagnarákvæði í samningnum.

Í 2. mgr. 3. gr. laga um samningsveð segi: „Þegar réttindi eru háð þeim takmörkunum  að   þau   eru   ekki  framseljanleg,  eða  einungis  framseljanleg  með vissum skilyrðum, gilda sömu takmarkanir hvað varðar heimild til þess að veðsetja réttindin.“   Í   þinglýstum   ofangreindum   húsaleigusamningum   sé   ekki   getið   um framleigurétt   leigutaka   en   hins   vegar   hafi   leigusali,   sem   sé   einnig   þinglýstur eigandi ofangreindra eigna, lýst því yfir að sóknaraðila. sé heimilt að ganga inn í réttindi leigutaka eins og áður hafi komið fram. Varnaraðili hafi innfært veðsetningu á framangreindum húsaleigusamningum í fasteignabók með vísan til samþykkis þinglýsts eiganda sem kvöð á tilgreindar fasteignir og fært skjalið inn í lausafjárbók B hf. sem veðskjal. Vegna veðsetningar réttinda samkvæmt húsaleigusamningum sé vakin athygli á 5. mgr.   48.   gr.   þinglýsingalaga   um   að   réttaráhrif   þinglýsingar   á   veðsetningu viðskiptabréfs gagnvart grandlausum framsalshöfum að bréfinu séu háð áritun á bréfið sjálft um veðsetninguna. Veðtryggingarbréfi, dagsettu 3. mars 2016, sem móttekið hafi verið til þinglýsingar 7. mars 2016 og innfært í lausafjárbók 13. apríl 2016, sé því af þessum sökum vísað frá þinglýsingu að því er varði rekstrartæki þau sem staðsett séu í fyrrgreindum þremur fasteignum.

IV

Niðurstaða

Í máli þessu deila aðilar um þá ákvörðun varnaraðila að vísa frá þinglýsingu að hluta veðsetningu rekstrartækja ásamt leigurétti á grundvelli tryggingarbréfs sem útgefandi bréfsins, B hf., gaf út til sóknaraðila 3. mars 2016. Byggðist ákvörðun varnaraðila   á   því   að   ákvæði   tryggingarbréfsins,   hvað   varðar   veðsetningu   í rekstrartækjum ásamt veði í þinglýstum leigurétti, félli ekki undir ákvæði 1. mgr. 24. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð. Snýst ágreiningur aðila því um það hvort heimild standi til þess að lögum að þinglýst verði veði í rekstrartækjum sem heildarsafni muna, ásamt veðsetningu leiguréttinda, samkvæmt ákvæðum 15. og 24. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð, sbr. og 24.-26. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Með þremur leigusamningum, dagsettum 16. desember 2011, 13. janúar 2014   og   17.   september   2014,   gerðu   [...]   fyrirtækið   B   hf.,   sem   leigutaki,   og fasteignafélagið   C   ehf.,   sem   leigusali   og   þinglýstur   eigandi,   tímabundna leigusamninga um fasteignirnar að [...], [...] og [...], allar staðsettar í Reykjavík. Eins og rakið er að framan gáfu B hf., sem veðsali, út tryggingarbréf 3. mars 2016, með þinglýsingarnúmerið 441-A-002130/2016, til sóknaraðila, þar sem leiguréttindi í fyrrgreindum fasteignum voru veðsett ásamt rekstrartækjum sem staðsett eru í fasteignunum en þær eru varanlega útbúnar til þess atvinnurekstrar sem veðsali stundar.

Nánar tiltekið kom fram í framangreindu tryggingarbréfi að veðsali veðsetti sóknaraðila með 1. veðrétti öll réttindi sín yfir fyrrgreindum fasteignum í formi sérstakra   réttinda   veðsala   samkvæmt   leigusamningunum.   Þá   lýsti   veðsali   því jafnframt yfir að veðréttur í leiguréttindunum skyldi einnig ná með 1. veðrétti til þeirra rekstrartækja sem tilheyrði rekstri veðsala á eða í viðeigandi fasteignum, sbr. 24. gr. laga nr. 75/1997. Með tryggingarbréfinu fylgdi yfirlýsing leigusalans C ehf. þar sem fram kom af hálfu félagsins að það samþykkti veðsetningu veðsala á öllum réttindum hans samkvæmt leigusamningunum. Svo sem fram hefur komið vísaði varnaraðili   þinglýsingu   tryggingarbréfsins   frá   að   hluta   að   því   er   varðaði veðsetningu rekstrartækjanna en þinglýsti bréfinu hvað framangreind leiguréttindi snerti.

Af hálfu sóknaraðila er því haldið fram, með vísan til 15. og 24. gr. laga nr. 75/1997, að veðsetning veðsala á afnotaréttindum sínum til sóknaraðila, nánar tiltekið leiguréttindum í fasteignunum að [...], [...]og [...], öllum í Reykjavík, teljist til veðsetningar fasteignar eða réttinda yfir fasteign í skilningi 1. mgr. 24. gr. laganna þannig að veðsetningin nái einnig til þeirra rekstrartækja sem tilheyri rekstrinum. Sóknaraðili telur að ekki sé nauðsynlegt að veðsali þurfi að vera þinglýstur   eigandi   fasteignar   til   þess   að   geta   veðsett   rekstrartæki   samhliða veðsetningu réttinda yfir fasteign samkvæmt framangreindu lagaákvæði, heldur geti hann veðsett rekstrartæki samhliða veðsetningu leiguréttinda sinna en að mati sóknaraðila   sé   eina   skilyrðið   að   leiguréttindin   séu   framseljanleg.   Með   hinni sérstöku yfirlýsingu leigusalans sé ljóst að afnotaréttur B hf. sé framseljanlegur og þá hafi leigusali veitt veðsala sérstakt samþykki sitt fyrir veðsetningunni. Þannig byggir sóknaraðili á því að veðsali uppfylli skilyrði 1. mgr. 24. gr. laga nr. 75/1997 um að hann eigi eignarrétt að eða hafi framseljanlegan afnotarétt yfir viðkomandi fasteign til þess að geta veðsett rekstrartæki og búnað ásamt fasteigninni með heimild í ákvæðinu. Hann uppfylli þar með skilyrði 24.-26. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 til að fá réttindunum þinglýst.

Af   hálfu   varnaraðila   er   því   haldið   fram   að   þar   sem   fyrrnefndir húsaleigusamningar uppfylli ekki ákvæði 24.-26. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, um eignarrétt eða framseljanlegan og varanlegan afnotarétt veðsalans B hf., veiti þeir ekki heimild til veðsetningar rekstrartækjanna og hún geti þannig ekki átt sér stað samhliða veðsetningu leiguréttindanna samkvæmt 1. mgr. 24. gr. laga nr. 75/1997. Að mati varnaraðila kveði ákvæðið skýrt á um að þegar rekstraraðili veðsetji fasteign sé ekki hægt að veðsetja rekstrartæki sem heildarsafn muna án þess að fasteignin sé einnig veðsett, enda öðlist rekstrarveð ekki réttarvernd nema réttindum   sé   þinglýst   ásamt   veðrétti   í   viðkomandi   fasteign,   sbr.   26.   gr. þinglýsingalaga. Varnaraðili telur að ákvæði tryggingarbréfsins er varðar veðsetningu í rekstrartækjum ásamt veði í þinglýstum leigurétti, falli ekki undir ákvæði   24.   gr.   laga   um   samningsveð.   Þá   liggi   samþykki   þinglýsts   eiganda fasteignanna, C ehf., ekki fyrir í málinu heldur eingöngu samþykki hans fyrir veðsetningu leiguréttindanna. Þá telur varnaraðili ljóst að leigusamningarnir mæli ekki fyrir um framleigurétt leigutaka heldur heimili aðeins sóknaraðila að ganga inn í réttindi veðsala samkvæmt leigusamningunum.

Í II. kafla laga nr. 75/1997 um samningsveð eru reglur um samningsveð í fasteignum og í 15. gr. laganna eru tilgreind þau réttindi sem veðsett verða. Í 1. mgr. 15. gr. kemur fram að eignarréttur yfir fasteign, sérstök réttindi yfir fasteign og eignarhlutdeild   í   fasteign   verði   veðsett   eftir   reglum   II.   kafla   laganna.   Í athugasemdum við 15. gr. í frumvarpi til laganna kemur fram að með sérstökum réttindum í þessu sambandi sé til dæmis átt við afnotarétt og veðrétt og almennt er miðað   við   að   heimild   til   veðsetningar   réttindanna   miðist   við   hvort   þau   séu framseljanleg eða ekki. Í III. kafla laga nr. 75/1997 eru reglur um samningsveð í lausafé og í undirkafla B er fjallað um veð í rekstrartækjum, svokallað rekstrarveð.

Í 3. mgr. 3. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð er að finna meginreglu um bann við sjálfsvörsluveðsetningu í heildarsafni muna. Nánar tiltekið er óheimilt samkvæmt lögunum að setja að sjálfsvörsluveði safn af munum sem eru samkynja eða ætlaðir eru til samkynja notkunar og einkenndir eru einu almennu nafni. Ýmsar undantekningar er að finna frá þessari meginreglu í lögunum, meðal annars í 24. gr. þeirra. Í 1. mgr. 24. gr. laganna er kveðið á um að þegar rekstraraðili veðsetji fasteign sem sé varanlega útbúin með þarfir tiltekins atvinnurekstrar í huga nái veðréttur í fasteigninni, hafi um það verið samið, einnig til rekstrartækja sem tilheyri rekstrinum. Þá eigi veðsetningin að eiga sér stað um leið og sú fasteign eða fasteignir þar sem reksturinn fari fram séu veðsettar. Í athugasemdum við 24. gr. í frumvarpi að lögum nr. 75/1997 kemur fram að það skilyrði 1. mgr. 24. gr. að veðsetning gerist samtímis veðsetningu fasteignar feli í sér að veðsali verði að eiga eignarrétt að eða hafa framseljanlegan afnotarétt yfir viðkomandi fasteign til þess að geta veðsett rekstrartæki og búnað ásamt fasteigninni með heimild í ákvæðinu. Veðsetning samkvæmt 24. gr. laga nr. 75/1997 fer því fram samhliða veðsetningu fasteignar sem rekstraraðili þarf að eiga eignarrétt yfir eða hafa framseljanlegan afnotarétt yfir. Þá kemur fram í 1. mgr. 26. gr. laga nr. 75/1997 að rekstrarveð öðlist réttarvernd þegar réttinum sé þinglýst ásamt veðrétti í viðkomandi fasteign eða fasteignum. Líta verður svo á að með eignar- og afnotarétti í framangreindum skilningi sé átt við þinglýsta eignarheimild samkvæmt 24.-26. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Í IV. kafla þinglýsingalaga nr. 39/1978 eru ákvæði sem mæla fyrir um skilyrði þess að skjali verði þinglýst. Í 1. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga kemur fram að skjal sem hvíli á löggerningi verði ekki fært í fasteignabók ef útgefanda þess brestur þinglýsta heimild til að ráðstafa eign á þann veg eða hann skortir skriflegt samþykki þess er slíkrar heimildar njóti, sbr. þó 3. mgr. 51. gr. laganna. Í 1. málsl. 1. mgr. 25. gr. laganna er síðan mælt fyrir um að sá hafi þinglýsta eignarheimild er þinglýsingabók nefni eiganda á hverjum tíma. Loks er kveðið á um það í 1. málsl. 3. mgr. 26. gr. þinglýsingalaga að erfðafesturétti og öðrum varanlegum afnotarétti skuli velja sérstakt blað í fasteignabók.

Í málinu liggur fyrir að veðsalinn B hf. er ekki þinglýstur eigandi þeirra fasteigna sem fyrrnefndir leigusamningar voru gerðir um heldur fasteignafélagið C ehf. Með áðurnefndu tryggingarbréfi, útgefnu 3. mars 2016, þar sem útgefandinn og   veðsalinn,   B   hf.,   veðsetti   sóknaraðila   leiguréttindi   sín   yfir   fyrrnefndum fasteignum, fylgdi yfirlýsing C. þar sem fram kom að félagið, sem leigusali, hefði verið upplýst um að leigutakinn, B hf., veðsali samkvæmt tryggingarbréfinu, hefði hug á því að veðsetja sóknaraðila öll réttindi samkvæmt fyrrgreindum leigusamningum og jafnframt að leigusali samþykkti veðsetninguna. Enn fremur lýstu C ehf. því yfir að sóknaraðila væri heimilt að ganga inn í réttindi og skyldur veðsala samkvæmt leigusamningunum kæmi til þess að hann nýtti sér veðtryggingu sína. Þá kom einnig fram í yfirlýsingunni að C ehf. samþykktu að henni yrði þinglýst á fastanúmer fyrrgreindra fasteigna og að sú þinglýsing mætti standa þar til annað hvort viðeigandi leigusamningur leigutaka og leigusala væri niður fallinn, eða   sóknaraðili   hefði   fellt   niður   veðsetningu   réttinda   leigutaka   samkvæmt viðeigandi leigusamningi leigusala og leigutaka. Fleira kom ekki fram í yfirlýsingu leigusalans, C ehf. Af yfirlýsingu félagsins þykir ljóst að það samþykkti veðsetningu á öllum réttindum veðsala samkvæmt leigusamningunum. Á hinn bóginn verður ekki séð af yfirlýsingunni að C ehf. hafi veitt samþykki sitt til veðsetningar fasteignarinnar, sbr. 1. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga. Þannig er fallist á það með varnaraðila að yfirlýsing félagsins hafi samkvæmt orðalagi sínu takmarkast við leiguréttindi veðsala.

Í málinu er óumdeilt að B hf. á afnotarétt yfir fyrrnefndum fasteignum að [...], [...]og [...] í Reykjavík í formi leiguréttinda sinna samkvæmt fyrrnefndum húsaleigusamningum. Kemur því til skoðunar hvort í þeim leiguréttindum veðsala geti falist framseljanlegur afnotaréttur í skilningi 1. mgr. 24. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð. Þar sem eignar- eða afnotaréttur í skilningi lagagreinarinnar er, eins og áður hefur komið fram, bundinn við skilyrði 24.-26. gr. þinglýsingalaga þykir ljóst af 3. mgr. 26. gr. þeirra laga að sá afnotaréttur verði jafnframt að vera varanlegur.   Með   varanlegum   afnotarétti   er   þá   samkvæmt   ákvæðinu   átt   við erfðafesturétt en enn fremur getur varanlegur afnotaréttur falist í lóðarleigusamningum   til   langs   tíma.   Skal   slíkur   réttur   þá   fá   sérstakt   blað   í fasteignabók.

Í 2. mgr. 3. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð er kveðið á um að þegar réttindi séu háð þeim takmörkunum að þau séu ekki framseljanleg, eða einungis framseljanleg með vissum skilyrðum, gildi sömu takmarkanir hvað varði heimild til þess að veðsetja réttindin. Í framangreindri C ehf. samþykkti leigusali fyrirhugaða veðsetningu og lýsti því jafnframt yfir að sóknaraðila væri heimilað að ganga inn í rétt   leigutakans   samkvæmt   títtnefndum   leigusamningum   kæmi   til   þess   að sóknaraðili nýtti veðtryggingu sína. Í yfirlýsingunni fólst því einungis samþykki fyrir framsali leiguréttar í samræmi við húsaleigulög nr. 36/1994 og heimild til veðsetningar leiguréttinda samkvæmt leigusamningunum. Verður yfirlýsingin með engu móti skilin svo að hún feli í sér veðheimild þinglýsts eiganda fasteignanna til veðsetningar þeirra eins og sóknaraðili hefur að nokkru haldið fram. Þá er engin almenn ákvæði um framleigurétt leigutaka að finna í umræddum leigusamningum. Þá liggur fyrir í málinu að þeir leigusamningar sem tryggingarbréfið hvíli á eru tímabundnir til nokkurra ára og í tveimur þeirra er að finna uppsagnarákvæði. Engin gögn er fyrir að finna í málinu um að veðsali eigi varanleg afnotaréttindi yfir framangreindum fasteignum á borð við þinglýst lóðarleiguréttindi. Þrátt fyrir að þannig   sé   óumdeilt   að   veðsali   eigi   afnotarétt   í   framangreindum   fasteignum   á grundvelli leigusamninga um þær er það því mat dómsins að í þeim réttindum felist ekki varanlegur og framseljanlegur afnotaréttur í skilningi 1. mgr. 24. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð, sbr. og ákvæði 24.-26. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Þá verði jafnframt að horfa til meginreglu 3. mgr. 3. gr. laga nr. 75/1997, um bann við   sjálfsvörsluveðsetningu   í   heildarsafni   muna,   en   undantekningar   frá   þeirri meginreglu beri að skýra þröngt.

Að öllu þessu virtu er það mat dómsins að varnaraðili hafi réttilega vísað umræddu   tryggingarbréfi   frá   þinglýsingu   að   hluta   hvað   varðar   veðsetningu rekstrartækja með veðsetningu leiguréttinda þar sem skilyrði 1. mgr. 24. gr. laga nr. 75/1997 voru ekki uppfyllt, sbr. og ákvæði 24.-26. gr. laga nr. 39/1978, enda hefur veðsali ekki framseljanlegan og varanlegan afnotarétt af fasteignunum í skilningi laga. Gat veðsetning í rekstrartækjunum því ekki átt sér stað ásamt veðsetningu leiguréttindanna. Verður því staðfest ákvörðun Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 15. apríl 2016 eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

Við   þingfestingu   málsins   vísaði   varnaraðili   eingöngu   til   fyrirliggjandi ákvörðunar   sinnar   frá   15.   apríl   sl.   og   gerði   því   ekki   kröfu   um   málskostnað. Málskostnaður úrskurðast því ekki. Hólmfríður Grímsdóttir héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Ú R S K U R Ð A R O RÐ:

Staðfest er ákvörðun Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 15. apríl 2016, um að vísa frá þinglýsingu að hluta tryggingarbréfi með þinglýsingarnúmer 441-A-002130/2016, þ.e. hvað varðar rekstrartæki sem staðsett eru í fasteignunum að [...], Reykjavík, með fastanúmerið 201-[...], [...], Reykjavík, með fastanúmerið 204-[...]og [...], Reykjavík, með fastanúmerið 204-[...].

Hólmfríður Grímsdóttir