Dómstólaleit

Mál þetta, sem höfðað var 1. júlí 2020, var dómtekið 8. febrúar 2022. Aðalstefnandi er Fosshótel Reykjavík, […]. Gagnstefnandi er Íþaka fasteignir ehf., […] Endanlegar dómkröfur stefnanda í aðalsök eru þær að að ákvæði greinar 6.1 um leigufjárhæð í leigusamningi, dagsettum 2. júlí 2013, milli aðalstefnanda og gagnstefnanda, verði tímabundið vikið til hliðar að fullu vegna tímabilsins frá 1. apríl 2020 til og með 31. desember 2020 og að aðalstefnandi beri ekki greiðsluskyldu á leigugreiðslum til gagnstefnanda á framangreindu tímabili.

Jafnframt krefst aðalstefnandi þess að ákvæði greinar 6.1 um leigufjárhæð í leigusamningi, dagsettum 2. júlí 2013, milli aðalstefnanda og gagnstefnanda verði tímabundið vikið til hliðar og aðalstefnanda verði gert að greiða 20% af leigufjárhæð í hverjum mánuði skv. grein 6.1. iii, sbr. og 4. mgr. greinar 6.1 frá 1. janúar 2021 til 31. mars 2021, að viðbættri verðtryggingu skv. 2. mgr. greinar 6.1 í leigusamningnum, auk virðisaukaskatts, þ.e. 11.709.004 krónur vegna janúar 2021, 11.732.935 krónur vegna febrúar 2021 og 11.725.755 krónur vegna mars 2021, eða samtals 35.167.694 krónur. Þá er þess krafist að dráttarvextir reiknist ekki af leigufjárhæðum fyrr en einum mánuði eftir dómsuppsögu.

Í gagnsök krefst aðalstefnandi sýknu af öllum kröfum gagnstefnanda. Til vara krefst hann þess að kröfur gagnstefnanda verði lækkaðar.

Þá gerir aðalstefnandi, bæði í aðalsök og gagnsök, kröfu um málskostnað úr hendi gagnstefnanda.

Gagnstefnandi krefst í aðalsök sýknu af öllum kröfum aðalstefnanda. Í gagnsök krefst gagnstefnandi þess að aðalstefnanda verði gert að greiða gagnstefnanda 419.889.800 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 56.726.332 krónum frá 1. apríl 2020 til 1. maí 2020, en af 113.584.281 krónu frá þeim degi til 1. júní 2020, en af 189.654.851 krónu frá þeim degi til 1. júlí 2020, en af 266.139.627 krónum frá þeim degi 1. ágúst 2020, en af 342.958.955 krónum frá þeim degi til 1. september 2020, en af 419.889.800 krónum frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum aðalstefnanda að fjárhæð 11.345.266 krónur 15. apríl 2020 og 297.858.441 króna 9. apríl 2021, sem dragist frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardögum.

Þá gerir gagnstefnandi, bæði í aðalsök og gagnsök, kröfu um málskostnað úr hendi aðalstefnanda.

I

Atvik máls eru þau að Reykjavík Medica ehf., nú gagnstefnandi, og Höfðahótel ehf., nú aðalstefnandi, gerðu með sér húsaleigusamning 2. júlí 2013 um hótelbyggingu S2 á Höfðatorgi í Reykjavík. Samkvæmt samningnum tók aðalstefnandi alla bygginguna á leigu undir hótel. Byggingin er 16 hæðir og um 17.500 m² að stærð. Við gerð leigusamningsins var umrædd fasteign í byggingu. Leigusamningurinn er tímabundinn til 20 ára, frá 1. júní 2015 til 31. maí 2035, sbr. grein 3.1 í samningnum.

Samkvæmt grein 6.1 í leigusamningnum bar aðalstefnanda að greiða leigu frá og með 1. júlí 2015. Fyrstu 23 mánuði samningsins skyldi húsaleiga nema 38.735.000 krónum á mánuði, auk virðisaukaskatts. Næstu tvö ár leigutímans, þ.e. frá 1. júní 2017 til 31. maí 2019, skyldi mánaðarleg leiga nema 40.537.000 krónum, auk virðisaukaskatts Frá 1. júní 2019 og til loka leigutíma skyldi leigan nema 45.030.000 krónum á mánuði, auk virðisaukaskatts. Í öllum tilvikum var um að ræða grunnverð sem taka skyldi breytingum samkvæmt vísitölu. Af hálfu gagnstefnanda er því haldið fram í málinu að í þessum leigukjörum hafi falist að aðalstefnandi nyti afsláttar af leiguverðinu í upphafi leigutímans. Með því hafi gagnstefnandi verið að aðstoða aðalstefnanda við að ná upp nýtingu á hótelinu í upphafi en við undirritun leigusamningsins hafi verið reiknað með að það tæki tíma. Þessum málatilbúnaði hafnar aðalstefnandi.

Í grein 10.2 í leigusamningi aðila var á um það kveðið að til tryggingar efndum skyldi aðalstefnandi leggja fram bankaábyrgð sem næmi húsaleigu í fjóra mánuði. Með handveðsyfirlýsingu 12. maí 2015 setti aðalstefnandi jafnframt að veði innstæðu á bankareikningi sínum nr. […] hjá stefnda. Í yfirlýsingunni sagði að reikningurinn væri læstur fyrir öllum úttektum aðalstefnanda nema með samþykki gagnstefnanda. Reikningurinn yrði skuldfærður fyrir húsaleigu eigi síðar en 15. dag hvers mánaðar og væri aðalstefnanda óheimilt að breyta því fyrirkomulagi nema með fyrirfram samþykki gagnstefnanda. Það var síðan 6. júlí 2015 sem Íslandsbanki hf. gaf út ábyrgðaryfirlýsingu til Höfðahótels ehf., nú aðalstefnandi, í samræmi við umsókn þess efnis er dagsett var sama dag (bankaábyrgð nr. […]). Ábyrgðist bankinn greiðslur allt að 225.794.908 krónum til tryggingar leigugreiðslum vegna hins leigða, allt í samræmi við ákvæði húsaleigusamnings 2. júlí 2013.

Í byrjun mars 2020 kom upp heimsfaraldur kórónuveirunnar (SARS-CoV-2), sem veldur COVID-19-sjúkdómnum. Vegna hans gripu vestræn ríki til ýmissa íþyngjandi aðgerða er höfðu mikil áhrif á efnahagslíf á Vesturlöndum. Þannig voru settar á umfangsmiklar hömlur á ferðalög milli landa og sums staðar var landamærum ríkja lokað. Þá var fyrirtækjum, skólum og stofnunum lokað. Stjórnvöld settu jafnframt víða á útgöngubann og skipuðu þegnum sínum að halda sig heima. Nánast allt farþegaflug í heiminum lagðist af um tíma.

Með bréfi 19. mars 2020 óskaði aðalstefnandi eftir því við gagnstefnanda að leigugreiðslur vegna apríl og maí 2020 yrðu felldar niður. Í bréfinu var vísað til aðstæðna af völdum heimsfaraldurs og málsgreinar 3 í grein 11 í leigusamningi aðila, en greinin er svohljóðandi: „Það telst ekki til vanefnda ef ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atvik (Force majeure) gera aðilum samnings ókleift að efna skyldur sínar, svo sem vegna almennra verkfalla, náttúruhamfara, stríðsástands, hafnbanna, atburða á gjaldeyris- og fjármagnsmörkuðum eða annarra óviðráðanlegra orsaka.“

Gagnstefnandi svaraði erindi aðalstefnanda með bréfi 26. mars 2020. Í bréfinu kom fram sú afstaða gagnstefnanda að hann teldi það að greiðslugeta aðalstefnanda hyrfi eða minnkaði gæti ekki talist vera ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atvik. Af þeim sökum ætti grein 11 í leigusamningi aðila ekki við. Gagnstefnandi benti jafnframt á að nýting Fosshótels Reykjavík hefði verið mun betri en áætlanir, sem aðalstefnandi hefði afhent á árinu 2015, hefðu gert ráð fyrir. Það ætti því ekki að leysa aðalstefnanda undan greiðsluskyldu þó svo það kæmu nokkrir erfiðir mánuðir í rekstri hótelsins, ekki frekar en að það ætti að hafa áhrif á leiguverð til hækkunar ef vel gengi í rekstrinum. Vísaði gagnstefnandi til þess að miðað við þá miklu aukningu sem orðið hefði á nýtingu hótelsins frá þeim áætlunum sem legið hefðu til grundvallar við gerð leigusamningsins ætti að vera borð fyrir báru hjá aðalstefnanda til að bregðast við. Gagnstefnandi benti enn fremur á að ríkisstjórnin hefði kynnt aðgerðarpakka fyrir lífvænleg fyrirtæki sem ættu í tímabundnum greiðsluvanda vegna Covid-19. Að endingu sagði í bréfinu að með vísan til greinar 11 í leigusamningi aðila væri því hafnað að tekjufall leysti aðalstefnanda undan skyldu til greiðslu húsaleigu samkvæmt leigusamningi aðila. Þess væri því vænst að aðalstefnandi stæði að fullu við skuldbindingar sínar samkvæmt samningnum varðandi skil á húsaleigu fyrir apríl og maí 2020.

Vegna hruns í komu ferðamanna til landsins tók aðalstefnandi þá ákvörðun að loka hinu leigða hóteli, Fosshóteli Reykjavík, 31. mars 2020. Samhliða var öllum starfsmönnum hótelsins sagt upp störfum. Var hótelið lokað þar til 31. mars 2021. Aðalstefnandi greiddi 20% af leigureikningi fyrir apríl 2020. Hann greiddi ekki frekar móttekna leigureikninga á því tímabili sem dómkröfur hans taka til. Með bréfi 18. maí 2020 krafðist gagnstefnandi þess við Íslandsbanka hf. að innstæða á reikningi nr. […] yrði lögð inn á reikning gagnstefnanda, sem greiðsla upp í vangreidda húsaleiguskuld, með vísan til handveðsyfirlýsingar frá 12. maí 2015. Enn fremur var þess krafist að tryggt yrði að aðalstefnandi gæti ekki ráðstafað fjármunum út af reikningnum. Nægði innstæða á reikningnum ekki til að greiða vangreidda húsaleigu var þess krafist að það sem upp á vantaði yrði greitt úr ábyrgðaryfirlýsingu stefnda nr. […].

Aðalstefnandi mótmælti kröfum gagnstefnanda með bréfi 22. maí 2020 og ítrekaði mótmæli sín bréflega 2. júní 2020. Sama dag lagði aðalstefnandi fram beiðni um lögbann hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu við þeirri fyrirætlan Íslandsbanka hf. að greiða út af bankaábyrgð, samtals að fjárhæð 225.794.908 krónur, samkvæmt áðurnefndu kröfubréfi gagnstefnanda frá 18. maí 2020 til Íslandsbanka hf. Hinn 23. júní 2020 lagði sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu síðan lögbann við því, sbr. lögbannsgerð nr. […], að Íslandsbanki hf. greiddi út af bankaábyrgðinni 225.794.908 krónur samkvæmt kröfubréfi gagnstefnanda til stefnda frá 18. maí 2020. Jafnframt var lagt lögbann við því að bankinn greiddi út innstæðu af handveðsettum bankareikningi aðalstefnanda nr. […].

Dómur var kveðinn upp í málinu 16. mars 2021. Var það niðurstaða dómsins að synja um þá kröfu aðalstefnanda að lögbann sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 23. júní 2020, samkvæmt lögbannsgerð nr. […], yrði staðfest. Með dómnum var hins vegar fallist á það með aðalstefnanda að víkja til hliðar leigusamningi frá 2. júlí 2013 að því er varðaði grein 6.1 um leigufjárhæð þannig að aðalstefnandi greiddi gagnstefnanda helming af leigufjárhæð í hverjum mánuði, sbr. tölulið iii í grein 6.1, sbr. og 4. mgr. greinar 6.1, frá apríl 2020 til 31. mars 2021, að viðbættri verðtryggingu samkvæmt 2. mgr. greinar 6.1, auk virðisaukaskatts. Jafnframt var á um það kveðið að dráttarvextir samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu skyldu ekki reiknast af leigugreiðslum á framangreindu tímabili fyrr en einum mánuði eftir dómsuppsögu.

Eftir uppkvaðningu dómsins óskaði aðalstefnandi eftir heimild til fjárhagslegrar endurskipulagningar eftir lögum nr. 57/2020, svokölluðu greiðsluskjóli, og fékk til þess heimild 31. mars 2021 í máli Héraðsdóms Reykjavíkur nr. C-1726/2020 og gilti sú heimild til 18. júní 2021. Í þinghaldi þann dag mætti gagnstefnandi og mótmælti því að aðalstefnanda yrði veitt áframhaldandi greiðsluskjól. Með úrskurði í máli nr. X- 3293/2021, sem kveðinn var upp 26. nóvember 2021, veitti héraðsdómur aðalstefnanda áframhaldandi heimild til fjárhagslegrar endurskipulagningar til 18. desember 2021. Svo fór að þann dag rann heimildin út án þess að aðalstefnandi nýtti sér úrræði laga nr. 57/2020.

Með ákvörðun Hæstaréttar Íslands 4. maí 2021 nr. 2021-105 var tekin til greina beiðni gagnstefnanda um að áfrýja dómi héraðsdóms beint til Hæstaréttar. Aðalstefnandi skaut málinu til Hæstaréttar fyrir sitt leyti 7. júlí 2021 og krafðist þess fyrir Hæstarétti að hann yrði sýknaður af kröfum gagnstefnanda í gagnsök. Jafnframt gerði aðalstefnandi þær sömu kröfur er hann hefur uppi nú á hendur gagnstefnanda í aðalsök. Aðalstefnandi áfrýjaði hins vegar ekki dómi héraðsdóms varðandi þá niðurstöðu dómsins að synja um staðfestingu lögbanns.

Með dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 19/2021, uppkveðnum 28. október 2021, var dómur héraðsdóms ómerktur og málinu vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar og dómsálagningar að nýju. Var í dómi Hæstaréttar vísað til þess að í dómi héraðsdóms hefði ekki verið dæmt um greiðslukröfu gagnstefnanda í gagnsök og að sá annmarki á dómnum væri slíkur að ekki yrði hjá því komist að ómerkja hann án kröfu og vísa málinu heim í hérað til löglegrar meðferðar og dómsálagningar á ný.

Aðalmeðferð í málinu fór fram öðru sinni 8. febrúar sl. Af hálfu Íslandsbanka hf. var ekki sótt þing en málið hafði í upphafi verið höfðað gegn bankanum og gagnstefnanda. Var í þingbók málsins bókuð sú afstaða Íslandsbanka hf., sem fram kom í svarpósti lögmanns bankans við boðunarpósti dómsins, að bankinn teldi sig nú bresta aðild að málinu. Af hálfu Íslandsbanka hf. var til þess vísað að niðurstaða héraðsdóms hefði verið sú að hafna staðfestingu á lögbanni. Þeim þætti málsins hefði ekki verið áfrýjað til Hæstaréttar og því hefði sú ábyrgð sem lögbannið tók til verið greidd út að tímafrestum liðnum. Ljóst væri að Hæstiréttur hefði með dómi sínum ekki ómerkt þá niðurstöðu héraðsdómsins er laut að ágreiningi aðila um staðfestingu á lögbanninu. Íslandsbanki hf. ætti því ekki lengur aðild að máli þessu.

II

Af hálfu gagnstefnanda er á því byggt að ákvæði leigusamnings aðila feli það í sér að aðalstefnandi hafi ekki vanefnt leigusamninginn samkvæmt skýrum ákvæðum hans, sbr. 11. gr. samningsins. Um sé að ræða sérgreint ákvæði leigusamnings aðila sem feli í sér víðtækt force fajeure ákvæði. Áskilið sé samkvæmt ákvæðinu að fyrir hendi séu ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atvik sem geri samningsaðilum ókleift að efna skyldur sínar. Það geti engum vafa verið undirorpið að heimsfaraldur Covid-19 hafi sannanlega verið ófyrirséð og ófyrirsjáanlegt atvik. Um sé að ræða svo óvæntan atburð að ekki einu sinni smitsjúkdómafræðingar hafi getað séð faraldurinn fyrir í janúar eða febrúar 2020. Þegar við hafi bæst þær afleiðingar aðgerða og banna innlendra og erlendra stjórnvalda að til landsins hafi enginn ferðamaður getað flogið hafi aðalstefnandi verið sviptur tekjumöguleikum sínum með öllu og þannig grundvallarforsendum til að reka Fosshótel Reykjavík. Sú aðstaða falli undir það að teljast force majeure í skilningi leigusamnings aðila og á meðan hún hafi varað hafi aðalstefnandi ekki talist hafa vanefnt leigusamninginn. Aðstaðan geti ekki talist annað en ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atburðarás sem aðalstefnandi hafi enga stjórn haft á. Hann hafi ekki getað séð hana fyrir og ekki getað brugðist við henni. Vísar aðalstefnandi til þess að í kröfubréfi gagnstefnanda til stefnda 18. maí 2020 hafi í raun verið viðurkennt að fyrir hendi væru ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atvik.

Hin ófyrirséðu og ófyrirsjáanlegu atvik hafi gert aðalstefnanda ókleift að efna samninginn á því tímabili sem kröfur hans taki til. Fosshótel Reykjavík hafi verið lokað frá 31. mars 2020 til 31. mars 2021 vegna þess að engir ferðamenn hafi verið á landinu. Raunar hafi flestir gististaðir landsins verið lokaðir vegna ástandsins. Frá því að neyðarstig Almannavarna hafi tekið gildi 6. mars 2020 og eftir útvíkkun áhættusvæða 9. sama mánaðar hafi landið verið lokað. Öllum 129 starfsmönnum aðalstefnanda hafi verið sagt upp störfum. Á meðan ástandið varði hafi enginn rekstrargrundvöllur verið fyrir rekstri Fosshótels Reykjavík. Aðstöðunni megi líkja við þær aðstæður sem lýst sé í dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 587/2012. Í þessu sambandi bendir aðalstefnandi enn fremur á ströng skilyrði 8. gr. leigusamnings aðila þar sem gerð sé sú skýlausa krafa til aðalstefnanda að hann reki aðeins hótel og skylda starfsemi í hinu leigða. Allar þessar aðstæður, sem til viðbótar megi rekja til banna og aðgerða stjórnvalda, geri það að verkum að aðalstefnanda sé ókleift að efna skyldur sínar samkvæmt samningnum. Þá segir aðalstefnandi að umræddur leigusamningur, réttindi og skyldur hans, tengist aðalstefnanda og aðeins honum. Við matið skipti því engu þótt aðalstefnandi sé dótturfélag í samstæðu sem reki önnur hótel, sem reyndar hafi flest einnig verið lokuð á tímabili dómkrafna aðalstefnanda. Í þessu sambandi vísar aðalstefnandi til málsgreinar 4 í grein 10.2 í leigusamningnum, sem hann segir staðfesta að málsaðilar líti á samningssamband sitt sjálfstætt og án aðkomu móðurfélags aðalstefnanda.

Með grein 11 í leigusamningnum hafi aðilar sett þá gagnkvæmu forsendu inn í samninginn með beinum hætti að kæmi til atvika eins og þeirra sem raungerst hafi með heimsfaraldri Covid-19 væri þeim aðila samningsins sem atvikið tæki til ekki skylt að efna samninginn á meðan atvikið væri til staðar. Samkvæmt orðalagi greinar 11 sé það eina skilyrði sett fyrir losun efndaskyldu að hin ófyrirséðu og ófyrirsjáanlegu atvik geri aðila ókleift að efna samninginn. Markmið og tilgangur þess sé að verja, í þessu tilviki leigutaka, komi upp force majeure aðstæður. Eins og orðalag ákvæðisins beri með sér séu allar slíkar aðstæður af því tagi að þá sé ókleift að efna skyldur samningsins. Ella væri ákvæðið nær óþarft. Svo virðist sem gagnstefnandi misskilji viljandi þetta skýra ákvæði og horfi á tilvísunina „ókleift“ sem sjálfstætt skilyrði, þvert á orðalag ákvæðisins. Tilvísun samningsins til þess að aðila verði að vera ókleift að efna skyldur sínar sé ekki sjálfstætt skilyrði heldur afleiðing af force majeure-aðstæðum, eins og ákvæðið mæli fyrir um. Samningsákvæðið losi aðalstefnanda undan skyldu ef ófyrirséða og ófyrirsjáanlega atvikið gerir honum ókleift að efna samninginn. Engar forsendur hafi verið á því tímabili er dómkröfur aðalstefnanda taki til til að opna Fosshótel Reykjavík og hafi aðalstefnandi engar tekjur haft af rekstri sínum í hinu leigða. Ljóst megi því vera að Covid-19 hafi gert aðalstefnanda ókleift að efna þá skyldu sína að greiða gagnstefnanda leiguna. Fyrir hendi hafi verið aðstæður sem gert hafi aðalstefnanda ómögulegt að efna þá samningsskuldbindingu sína að greiða leigu. Ómöguleikinn hafi bæði verið víðtækur og alger, sbr. framlagða álitsgerð A, rannsóknarprófessors við lagadeild félagsvísindasviðs Háskóla Íslands. Aðalstefnandi verði því ekki talinn hafa vanefnt leigusamning aðila.

Aðalstefnandi segir kröfu sína um að leigusamningi aðila verði tímabundið vikið til hliðar reista á 11. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, 36. gr. laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936, reglunni um brostnar forsendur, reglunni um force majeure og reglum um stjórnunarábyrgð (efndahindrun). Hver og ein þessara reglna, og einnig þær allar saman, leiði til þess að ósanngjarnt sé að gagnstefnandi fái aðrar og hærri leigugreiðslur úr hendi aðalstefnanda en tilgreindar séu í dómkröfum aðalstefnanda. Aðalstefnandi byggi í þessu sambandi á því að honum sé ómögulegt að efna leigusamning aðila vegna atvika og aðstæðna sem til hafi komið eftir gerð leigusamningsins og geri honum efndir ómögulegar, þ.e. að heimsfaraldur Covid-19 hófst. Aðalstefnandi hafi með engu móti getað séð þær aðstæður fyrir eða haft neina stjórn á þeim eða mátt undirbúa sig undir þær. Aðalstefnandi hafi á örskömmum tíma verið sviptur öllum möguleikum til að afla tekna af hótelstarfsemi í hinu leigða húsnæði. Í ferðamannalausu landi hafi hótelinu verið lokað í lok mars 2020 og öllu starfsfólki hótelsins verið sagt upp störfum. Hótelið hafi verið lokað allt það tímabil sem dómkröfur aðalstefnanda taki til. Kröfu sína um að verðákvæði leigusamnings aðila verði tímabundið vikið til hliðar að fullu frá 1. apríl 2020 til og með 31. desember 2020 kveður aðalstefnandi helgast af þeirri staðreynd að Fosshótel Reykjavík hafi verið lokað á því tímabili sem kröfur hans taki til. Þess sé krafist að dómurinn beiti hinum lögbundnu og ólögbundnu heimildum samningaréttar til að víkja til hliðar gildandi verðákvæði leigusamnings aðila þannig að aðalstefnanda beri ekki að greiða leigu af Fosshótel Reykjavík fyrir fyrrgreint tímabil. Enginn grundvöllur hafi verið til þess að hafa hótelið opið á umræddu tímabili, sérstaklega ekki hótel af þeirri stærð sem hér um ræði, en Fosshótel Reykjavík sé stærsta hótelið í Reykjavík. Takmörkuð opnun íslenskra stjórnvalda á landamærum Íslands að hluta hafi ekki hreyft við þeim lágmarksforsendum sem orðið hafi að vera til staðar svo unnt væri að opna hótelstarfsemi aðalstefnanda á ný. Heimsfaraldur Covid-19 hafi leitt til þess að ferðaþjónustan hafi verið lömuð.

Aðalstefnandi segir seinni hluta umræddrar dómkröfu sinnar lúta að því að verðákvæði greinar 6.1 iii, sbr. og 4. mgr. greinar 6.1 í leigusamningi aðila, verði vikið til hliðar á tímabilinu frá 1. janúar 2021 til 31. mars 2021 þannig að innan tímabilsins greiði stefnandi 20% leigufjárhæðar samkvæmt grein 6.1. Með kröfunni sé farið fram á að dómurinn skipti áhættu og ábyrgð af þeirri fordæmalausu aðstöðu sem upp hafi verið komin milli leigutaka og leigusala. Bersýnilega ósanngjarnt sé að full efndaskylda samnings, sem ekki geri ráð fyrir hinum óvæntu, fordæmalausu og ófyrirsjáanlegu aðstæðum, hvíli á aðalstefnanda einum. Aðstæðurnar kalli á að efndaskylda aðalstefnanda á leigugreiðslum verði „hlutfölluð“ og honum verði með því veitt nauðsynlegt svigrúm til þess að ná viðspyrnu. Það sé því bæði sanngjarnt og í samræmi við góða viðskiptahætti að skipta efndaskyldunni með því að fella hluta hennar niður gagnvart aðalstefnanda.

Aðalstefnandi bendir á að gagnstefnandi hafi við lögbannsgerð málsins lagt fram gögn yfir kostnað sinn við rekstur hinnar leigðu fasteignar fyrir árið 2020. Nemi rekstrarkostnaður gagnstefnanda 78.299.447 krónum vegna ársins 2020. Til viðbótar þurfi að gera ráð fyrir skrifstofukostnaði og einhverjum viðhaldskostnaði þótt hin leigða fasteign sé nýlega byggð. Með hliðsjón af því geri aðalstefnandi ráð fyrir að skrifstofukostnaður nemi 2% af leigutekjum og viðhaldskostnaður 1% af leigutekjum, en hið leigða sé nýleg bygging. Þannig megi ætla að árlegur útlagður kostnaður af beinum rekstri hinnar leigðu fasteignar nemi 96.063.362 krónum.

Nánar um heimildir til að víkja samningi til hliðar eða breyta vísar aðalstefnandi til þess að samkvæmt grein 10.5 í leigusamningi aðila gildi ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994 um önnur atriði en tilgreind séu í leigusamningnum. Samkvæmt 11. gr. húsaleigulaga sé heimilt að víkja húsaleigusamningi til hliðar í heild eða að hluta eða breyta honum, ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig og gildi þá ákvæði 36. gr. laga nr. 7/1936 um þá heimild. Sú ógildingarregla sem felist í 36. gr. laga nr. 7/1936 sé víðtæk og almenn í þeim skilningi að henni megi beita á hvers konar tegundir af kröfu. Reglan eigi við hvort sem um sé að ræða neytendur eða fyrirtæki. Um sé að ræða vísireglu og því veiti hún dómstólum svigrúm við mat á beitingu hennar og svigrúm til að taka tillit til sérstakra aðstæðna á hverjum tíma.

Í þessu sambandi bendir aðalstefnandi á að 16. júní 2020 hafi Alþingi sett sérstök lög um tímabundnar heimildir til fjárhagslegrar endurskipulagningar fyrirtækja. Miðað við skilyrði þess úrræðis sem lögin mæltu fyrir hafi þau beinst sérstaklega að aðstöðu ferðaþjónustufyrirtækja. Með lagasetningunni hafi löggjafinn að brugðist við þeim fordæmalausu aðstæðum sem skapast hefðu í íslensku efnahags- og viðskiptalífi með tilkomu heimsfaraldurs Covid-19. Í greinargerð með frumvarpi til laganna hafi meðal annars sagt að mikil óvissa ríkti í atvinnulífi og efnahag þjóðarinnar vegna heimsfaraldurs af völdum Covid-19. Fullkomin óvissa ríkti, mikill samdráttur hefði leitt af Covid-19 og ekki væri unnt að sjá fyrir hve lengi samdrátturinn myndi standa yfir og hver áhrif hans yrðu á innlend atvinnufyrirtæki. Þá sagði einnig að hefðbundin úrræði laga um gjaldþrotaskipti dygðu ekki á þeim miklu óvissutímum sem ríktu í þeim tilvikum þegar greiðsluvandi fyrirtækja stafaði eingöngu af skyndilegum og óviðkomandi atburðum sem tengdust rekstri þeirra. Þess vegna væru lögin sett og væri markmið þeirra að draga úr tjóni, tryggja að neikvæð áhrif á atvinnulíf og efnahagslíf myndu vara sem skemmst og skapa aðstæður fyrir öfluga viðspyrnu atvinnufyrirtækja í kjölfarið. Tilefni laganna væri þannig að mæta þeim óviðráðanlegu aðstæðum sem uppi væru vegna þeirra aðstæðna sem skapast hefðu vegna takmarkana sem stjórnvöld hefðu sett á ferðir milli landa og afleiddra áhrifa þess á önnur fyrirtæki, svo vitnað sé í greinargerð frumvarpsins. Þá hafi löggjafinn tekið fram að mikilvægt væri að vernda fyrirtæki fyrir því tjóni sem kynni að verða í kjölfarið af þeim takmörkunum sem gilt hefðu þar sem hinn kosturinn kynni að leiða af sér fjölda gjaldþrota og missi starfa. Aðalstefnandi telji að hér verði ekki mælt skýrar en löggjafinn hafi sjálfur gert í tilvitnuðu frumvarpi. Miðað við ákall löggjafans í hinum nýsettum lögum og þær röksemdir sem reifaðir hafi verið í greinargerð telji aðalstefnandi að dóminum beri að líta til sömu röksemda við mat sitt á þeim lögfestu og ólögfestu ógildingarheimildum og reglum sem krafa aðalstefnanda sé reist á. Sú fordæmalausa aðstaða sem skapast hafi vegna Covid-19 kalli á aðgerðir og athafnir til verndar fyrirtækjum eins og aðalstefnanda, til að koma í veg fyrir óbætanlegt tjón.

Með vísan til framangreinds segir aðalstefnandi ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að leigusamningur aðila standi óbreyttur án nokkurs tillits til þeirra óvæntu og utanaðkomandi atvika sem leitt hafi af heimsfaraldri Covid-19. Aðalstefnandi telji að gagnstefnandi hafi verið afar óbilgjarn í allri framgöngu sinni í málinu og sýnt yfirgang. Þrátt fyrir að landinu hafi verið lokað, þar hafi engir ferðarmenn verið og aðalstefnandi hafi af þeim sökum neyðst til að loka Fosshóteli Reykjavík og segja upp öllum 129 starfsmönnum hótelsins, sé afstaða gagnstefnanda sú að honum skuli greidd full leiga af atvinnuhúsnæði sem sé lokað og aðalstefnanda sé ókleift að afla tekna af. Þessari einhliða og einstrengingslegu afstöðu kjósi gagnstefnandi að halda uppi með öllum brögðum, þ.m.t. með því að hafna staðreyndum, líta fram hjá skyldum sínum samkvæmt leigusamningi og valda aðalstefnanda enn frekara tjóni með útgreiðslu greiðsluábyrgðar. Bæði fyrrnefndar aðstæður og ekki síður framganga gagnstefnanda sýni að það sé bæði ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að bera samninginn fyrir sig, líkt og gagnstefnandi geri. Hér þurfi einnig að hafa í huga að ákvæði 36. gr. laga nr. 7/1936 geri ekki kröfu til þess að um sé að ræða bersýnilega eða augljósa ósanngirni svo að samningi verði vikið til hliðar, en hér sé þess aðeins krafist að verðákvæði samningsins sé vikið tímabundið til hliðar.

Við mat á því hvort beita eigi 36. gr. laga nr. 7/1936 og víkja tímabundið til hliðar verðákvæði leigusamnings aðila beri að taka mið af fjórum þáttum, sbr. 2. mgr. 36. gr. laganna. Þau atriði geti hvert um sig verið nægjanleg til að réttlæta beitingu greinarinnar en einnig geti heildstætt mat á fleiri en einu þessara atriða leitt til þess að greininni verði beitt. Við mat dómstóla við beitingu 36. gr. beri þannig að líta til efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komu til. Í frumvarpi sem orðið hafi að lögum nr. 11/1986, um breytingu á lögum nr. 7/1936, sé skýrt tekið fram að aðstaðan geti verið sú að samningur sé gerður milli jafnsettra aðila við fullkomlega eðlilegar aðstæður og efni hans við samningsgerðina verið sanngjarnt. Atvik sem síðar komi til geti þó leitt til þess að talið verði ósanngjarnt að bera hann fyrir sig sem réttlætt geti beitingu 36. gr. Aðstæður sem þessar séu uppi í málinu. Þær aðgerðir stjórnvalda sem í raun hafi leitt til algjörrar lokunar landsins fyrir ferðamönnum frá 9. mars til 15. júní 2020, með þeim afleiðingum að forsendur til rekstrar og starfsemi aðalstefnanda hafi brostið með öllu, séu ljóslega atvik sem síðar komu til í samningssambandi aðila. Atvik sem enginn hafi getað gert ráð fyrir eða haft neina stjórn á. Þrátt fyrir takmarkaða opnun landsins 15. júní 2020 hafi ástandið fjarri því að getað talist vera eðlilegt eða komið í það horf að grundvöllur væri fyrir því að hefja aftur hótelstarfsemi aðalstefnanda. Sagir aðalstefnandi dómafordæmi fyrir því að ákvarðanir stjórnvalda geti leitt til þess að samningar verði felldir úr gildi á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936.

Aðalstefnandi kveðst einnig reisa kröfu sína um að samningi aðila verði breytt tímabundið á reglunni um brostnar forsendur. Reglan geti átt við í varanlegum samningssamböndum eins og leigusamningum þegar hindranir standa í vegi þess að unnt sé að efna samning réttilega. Beiting reglunnar miði að því að losa samningsaðila undan samningsskyldum sínum í heild eða hluta þegar breyting hafi orðið á forsendum samningsaðila vegna atvika sem síðar hafi komið til, sérstaklega þegar þau atvik hafi verið með öllu ófyrirsjáanleg. Við beitingu reglunnar um brostnar forsendur hafi verið talið að þrjú skilyrði þurfi að vera uppfyllt. Í fyrsta lagi að um sé að ræða forsendu sem verið hafi ákvörðunarástæða fyrir þann sem gerði samning. Í öðru lagi að viðsemjanda hans sé ljóst að þessi forsenda sé veruleg og að hún hafi verið ákvörðunarástæða fyrir gagnaðilann. Í þriðja lagi verði það að teljast sanngjarnt að láta slíkan forsendubrest hafa áhrif á samningsskyldu aðilanna. Öll þessi skilyrði séu fyrir hendi í málinu. Áréttar aðalstefnandi í þessu sambandi það sem áður segi um heimsfaraldur Covid-19. Ljóst megi vera að það sé forsenda og ákvörðunarástæða fyrir hótelrekstri aðalstefnanda í hinu leigða húsnæði að honum sé almennt kleift að stunda atvinnustarfsemi sína og gagnstefnanda megi vera það ljóst að það hafi verið forsenda aðalstefnanda við gerð leigusamningsins. Þá bendir aðalstefnandi á að hann fari ekki fram á að samningnum sé vikið til hliðar í heild, heldur aðeins að hluta. Að ógilda leigusamning tímabundið og að hluta geti ekki talist óréttlát réttarskerðing gagnvart gagnstefnanda við þær Force Majeure aðstæður sem aðalstefnandi búi nú við. Þær aðstæður eigi sér þar til viðbótar grundvöll í leigusamningi aðila sem geri ráð fyrir að við slíkar aðstæður geti efndaskyldan breyst og fallið niður.

Aðalstefnandi byggir kröfu sína um breytingu á verðákvæði leigusamningsins enn fremur á ólögfestri reglu um force majeure. Í hinni ólögfestu reglu felist að ófyrirséð og óviðráðanleg atvik, sem séu sérstök í eðli sínu og valdi því að ómögulegt, eða því sem næst, sé að efna samningsskuldbindingu, eigi að hafa áhrif á efndaskyldu og hvort vanefndum megi beita. Meðal þeirra tilvika sem falli undir regluna séu náttúruhamfarir, stríð og bruni, en einnig farsóttir og innflutningsbönn eða aðrar aðgerðir stjórnvalda sem valdi því að ekki sé unnt að efna samninga. Með orðinu ómöguleiki sé ekki átt við algeran ómöguleika heldur einnig huglægan ómöguleika. Í reglunni felist að eigi hún við stöðvist skylda til að efna samningsskuldbindingu. Þau atvik sem orðið hafi í samningssambandi aðila hafi ekki verið þess eðlis að aðilar hefðu átt að hafa þau í huga við gerð leigusamningsins.

Aðalstefnandi byggir að lokum á reglu um efndahindrun sem hafi á undanförnum árum verið lögfest hér landi, t.d. með 1. mgr. 57. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup, lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup, lögum nr. 48/2003 um neytendakaup, siglingalögum nr. 34/1985 og 1. mgr. 16. gr. laga nr. 95/20018 um pakkaferðir. Í reglunni felist að skaðabótaábyrgð verði ekki lögð á þann sem vanefni samningsskuldbindingu ef vanefndin sé vegna hindrunar sem ekki hafi verið unnt að gera ráð fyrir við samningsgerð og ekki sé unnt að ætlast til að verði yfirunnin. Þegar efndahindrun sé aflétt rakni aftur við greiðsluskylda. Aðalstefnandi telji að þessi regla sé almenn regla í kröfurétti og gildi því einnig um ólögfest tilvik. Öll skilyrði reglunnar séu uppfyllt í málinu. Hindrun aðalstefnanda til efnda á leigusamningi aðila sé hindrun sem hann hafi ekki haft stjórn á og það sé ekki með sanngirni hægt að ætlast til að hann hefði heimsfaraldur Covid-19 í huga við gerð leigusamningsins. Enn fremur sé ekki hægt að ætlast til þess að aðalstefnandi hafi getað komist hjá afleiðingum þeirra hindrana sem nú valdi vanefndum aðalstefnanda eða að hann hafi getað yfirunnið þá hindrun sem falist hafi í heimsfaraldri Covid-19.

Aðalstefnandi bendir á að þótt gera megi ríkar kröfur til reglunnar þegar komi að efndum peningagreiðslu, og að peningaskortur skuldara sé almennt ekki hindrun í skilningi reglunnar, geti reglan um stjórnunarábyrgð einmitt átt við þegar hindrun verði til við aðstæður sem komi í veg fyrir að aðalstefnandi geti eignast fjármuni til að greiða eða til að reka starfsemi sem eigi að skila fjármunum til að efna skuldbindingar. Hið fordæmalausa ástand sem skapast hafi í rekstri aðalstefnanda geti með engu móti talist innan stjórnunarsviðs hans. Í starfsemi aðalstefnanda hafi ríkt fullkomin óvissa vegna aðstæðna sem verið hafi afar óvenjulegar. Þær aðstæður hafi falið í sér fullkomna hindrun til efnda fyrir aðalstefnanda. Kröfur aðalstefnanda, um að víkja beri verðákvæði leigusamningsins að fullu til hliðar en síðar að hluta, sæki stoð sína í almenna reglu um stjórnunarábyrgð og því beri dóminum að verða við kröfum hans.

Kröfu sína um upphafstíma dráttarvaxta kveður aðalstefnandi einkum styðjast við 7. gr. laga 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Aðalstefnandi byggir kröfu sína um sýknu af kröfum stefnanda í gagnsök á sömu málsástæðum og kröfur sínar í aðalsök. Hvað það varðar áréttar aðalstefnandi sérstaklega að í grein 11 í leigusamningi aðila sé að finna sérgreint og gagnkvæmt force fajure ákvæði og falli heimsfaraldur Covid-19 falli undir ákvæðið. Í því sé meðal annars vísað til hafnbanns, sem með lögjöfnun megi telja eðlisskylt atvik og flugbann, en segja megi að visst bann við farþegaflugi hafi ríkt vegna harðra aðgerða og takmarkana stjórnvalda hérlendis og erlendis á landamærum sökum heimsfaraldurs Covid-19. Einnig áréttar aðalstefnandi sjónarmið um hina ólögfestu reglu force majure. Þá vísar aðalstefnandi enn fremur til þess að frá meginreglu kröfuréttar um efndir in natura gildi vissar undantekningar. Samkvæmt íslenskum rétti verði skuldari ekki dæmdur til þess að inna greiðslu af hendi sé honum það ekki kleift sökum ómöguleika. Í því sambandi bendi aðalstefnandi á 23. og 27. gr. laga um lausafjárkaup nr. 50/2000. Þá vísar aðalstefnandi sem fyrr til 36. gr. laga nr. 7/1936, sbr. lög nr. 11/1986, en einnig til ólögfestra ógildingarheimilda samningaréttar, þ.e. reglunnar um brostnar forsendur og reglunnar um stjórnunarábyrgð. Telur aðalstefnandi að í hinum óvæntu og fordæmalausu aðstæðum, eins og þeim sem lýst sé í umfjöllun aðalstefnanda um málsástæður hans í aðalsök, felist að öll skilyrði séu fyrir hendi til þess að dómstólar beiti lögfestum og/eða ólögfestum ógildingarheimildum samningaréttar og losi aðalstefnanda tímabundið og að hluta undan skyldum hans samkvæmt leigusamningi aðila.

Verði ekki fallist á sýknukröfu aðalstefnanda í gagnsök er af hans hálfu á því byggt að fyrir hendi hafi verið tímabundinn ómöguleiki til efnda vegna heimsfaraldurs Covid- 19 og þess að aðalstefnandi hafi verið sviptur öllum möguleikum til tekjuöflunar við þær aðstæður sem uppi hafi verið. Sú aðstaða leiði til þess að sýkna beri aðalstefnanda af kröfum gagnstefnanda að svo stöddu, sbr. 2. mgr. 26. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Varakrafa aðalstefnanda í gagnsök, um lækkun á kröfum gagnstefnanda, sé byggð á sömu málsástæðum og kröfur hans í aðalsök. Þá beri að lækka kröfur gagnstefnanda að minnsta kosti sem nemi því tímabili sem aðgerðir vegna Covid-19 hafi bitnað sem harðast á rekstraraðstæðum aðalstefnanda og möguleikum hans til tekjuöflunar.

Dráttarvaxtakröfu gagnstefnanda er sérstaklega mótmælt af hálfu aðalstefnanda. Sá greiðsludráttur sem orðið hafi hafi stuðst við málefnaleg rök og þar sem nauðsynlegt hafi reynst að skera úr réttarágreiningi aðila fyrir dómstólum í ljósi þeirra fordæmalausu aðstæðna sem Covid-19 hafi valdið í samningssambandi þeirra. Vísar aðalstefnandi í þessu sambandi meðal annars til 3. og 4. mgr. 5. gr. en jafnframt 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Þá beri að fella niður kröfur gagnstefnanda um dráttarvexti, komi til þess að dómurinn sýkni aðalstefnanda að svo stöddu.

Til stuðnings kröfum sínum í aðalsök og gagnsök vísar aðalstefnandi til húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum 11. gr. þeirra, laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup, laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sbr. lög 11/1986, sem og annarra ógildingarheimilda laganna, almennra reglna um brostnar forsendur, reglunnar um force majeure, almennrar reglu um stjórnunarábyrgð og almennra meginreglna kröfu- og fjármunaréttar um ábyrgð og efndir samninga og fjárskuldbindinga.

Kröfu sína um málskostnað kveður aðalstefnandi styðjast við ákvæði XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 129. og 130. gr. laganna.

Aðalstefnandi mótmælir því sérstaklega að þær nýju málsástæður sem gagnstefnandi hafi sett fram með bókun við upphaf aðalmeðferðar 8. febrúar sl. komist að í málinu. Þær séu of seint fram komnar.

III

Gagnstefnandi byggir á því í málinu að samkvæmt leigusamningi aðila beri aðalstefnanda að greiða honum húsaleigu mánaðarlega. Óumdeilt sé að aðalstefnandi hafi ekki greitt húsaleigu á því tímabili sem kröfur hans taki til, utan hlutagreiðslu fyrir apríl 2020. Vísar gagnstefnandi til þeirrar meginreglu samningaréttar að samninga skuli efna.

Af hálfu gagnstefnanda er því mótmælt að málsgrein 3 í grein 11 í leigusamningi aðila feli í sér að aðalstefnandi hafi ekki vanefnt leigusamning aðila með því að greiða ekki húsaleigu. Aðalstefnandi hafi ekki á nokkurn hátt sýnt fram á að ákvæðið feli í sér frávik frá almennum reglum sem þýði að til þess að um efndahindrun (force majeure) geti verið að ræða þurfi aðalstefnanda að vera ókleift að afhenda peninga. Ákvæði um greiðslu húsaleigu sé ákvæði um greiðslu peninga. Engin efndahindrun sé til staðar sem geri aðalstefnanda ókleift að greiða húsaleigu með peningum. Sá faraldur sem aðalstefnandi haldi fram að sé efndahindrun á peningagreiðslum sé í raun ekki slík hindrun heldur tímabundnar breyttar markaðsaðstæður. Breyttar markaðsaðstæður feli ekki í sér efndahindrun rekstraraðila á því að standa skil á peningaskuldum sínum. Þær séu ekki ófyrirsjáanleg ytri atvik sem geri aðila ókleift að greiða peninga. Því síður, komi slíkar aðstæður upp í rekstri leigutaka, geti hann varpað áhættunni af þeim yfir á leigusala þannig að hann sitji uppi með tapið.

Gagnstefnandi byggir á því að það sé sjálfstætt skilyrði þess að force majeure aðstæður geti verið til staðar að efndir séu útilokaðar. Í raun byggist ákvæði 3. málsgreinar í grein 11 í leigusamningi aðila á því sama því að þar sé hnykkt á því að óviðráðanleg atvik geri aðilum „ókleift“ að efna leigusamning aðila. Þannig sé hafið yfir allan vafa að til þess að aðalstefnandi geti átt lögvarinn rétt til þess að greiða ekki húsaleigu, í andstöðu við ákvæði í leigusamningi og meginreglu samningaréttar um að samninga skuli efna, þurfi það að byggjast á lögum eða samningi, en auk þess þurfi hann að sanna að force majeure aðstæður séu til staðar og að gagnstefnandi eigi að bera áhættuna af því.

Af hálfu gagnstefnanda er því hafnað að framlögð álitsgerð A, sem unnin hafi verið fyrir Fyrirtæki í hótel- og gistiþjónustu er aðalstefnandi sé aðili að, geti haft þýðingu í málinu. Þá mótmælir gagnstefnandi því að atvik og aðstæður í málinu séu á einhvern hátt sambærilegar þeim sem lýst sé í dómi Hæstaréttar í máli nr. 587/2012. Áréttar gagnstefnandi að aðstæður í máli þessu séu ekki force majeure aðstæður heldur breyttar markaðsaðstæður. Aðalstefnandi hafi hvorki sannað né gert sennilegt að séu force majeure aðstæður til staðar þá eigi þær við um hann. Aðalstefnandi beri sönnunarbyrðina fyrir því í fyrsta lagi að force majeure aðstæður séu til staðar og takist honum sú sönnun beri hann jafnframt sönnunarbyrðina fyrir því að þær eigi við um hann. Svo force majeure aðstæður geti verið til staðar þurfi að vera útilokað fyrir aðalstefnanda að efna leigusamning aðila með greiðslu peninga en almennt hafi það ekki verið taldar force majeure aðstæður að eiga ekki fjármuni til að greiða skuldir, þ.m.t. leiguskuldir. Aðalstefnandi hafi ekki haldið því fram að einhver ómöguleiki sé til staðar í samfélaginu eða gagnvart honum sérstaklega um afhendingu peninga. Gagnstefnandi gefur sér því að það sem aðalstefnandi eigi við sé að honum sé ómögulegt vegna fjárskorts, sem stafi af ytri aðstæðum, að greiða húsaleigu. Engin gögn hafi verið lögð fram um þessa stöðu aðalstefnanda. Þau gögn sem þó liggi frammi í málinu um fjárhagsstöðu aðalstefnanda bendi þvert á móti til þess að fjárhagsstaða hans hafi verið góð og t.a.m. hafi handbært fé frá rekstri um áramótin 2019/2020 verið 760.877.456 krónur. Það eitt og sér sýni að aðalstefnanda hafi aldrei á því tímabili sem hann hafi neitað að greiða húsaleigu verið það ómögulegt eða útilokað að efna leigusamninginn, hvort sem er vegna fjárskorts eða af öðrum ástæðum. Þannig hafi aðalstefnandi á engan hátt gert viðhlítandi grein fyrir því hvaða áhrif hin meintu ófyrirséðu atvik hafi á getu hans til að greiða peninga eða sýnt fram á með nokkrum hætti að honum hafi verið ómögulegt að afhenda peninga. Í þessu sambandi bendir gagnstefnandi á að aðalstefnandi hafi fengið endurgreiddan virðisaukaskatt (innskatt). Einnig liggi fyrir að aðalstefnandi hafi haft nokkrar tekjur af hótelrekstri sínum á árinu 2020.

Gagnstefnandi mótmælir sérstaklega tilvísunum aðalstefnanda til dóma Hæstaréttar í málum nr. 172/2009, 173/2009 og 174/2009. Segir hann atvik og aðstæður í þeim málum ekki hafa verið með sambærilegum hætti og hér.

Þá mótmælir gagnstefnandi því að aðilar hafi sett þá gagnkvæmu forsendu í leigusamning sinn að sambærilegar aðstæður og þær sem aðalstefnandi haldi fram að hafi „raungerst með heimsfaraldri Covid-19“ ættu að leiða til þess að sá aðili samningsins sem atvikið tæki til væri ekki skyldugur til að efna samninginn. Ekkert í leigusamningi aðila styðji þá fullyrðingu aðalstefnanda. Þvert á móti virðist ákvæðið í samræmi við almennar reglur kröfuréttar en haldi aðalstefnandi fram að honum sé ókleift að greiða húsaleigu vegna ófyrirséðra og óviðráðanlegra atvika hafi hann sönnunarbyrðina fyrir þeirri staðhæfingu. Hafi það hins vegar verið forsenda aðalstefnanda fyrir leigusamningnum liggi ekkert fyrir um það að leigusali, gagnstefnandi í málinu, hafi samþykkt þá forsendu en aðalstefnandi hafi einnig sönnunarbyrðina fyrir þeirri staðhæfingu.

Gagnstefnandi tekur fram að hann hafi ekki fengið neinar tekjur af hótelinu á umræddu tímabili en hins vegar þurft meðal annars að standa straum af skilum á virðisaukaskatti vegna fullra leigureikninga, sem aðalstefnandi hafi innskattað án þess að greiða skattinn til gagnstefnanda, auk fasts- og breytilegs kostnaðar, svo sem fasteignagjalda, trygginga o.fl. Af hálfu gagnstefnanda er því mótmælt að leigusamningi gagnstefnanda og aðalstefnanda verði vikið til hliðar. Í því sambandi kveðst gagnstefnandi byggja á öllum þeim málsástæðum sem vísað hefur verið til hér að framan. Gagnstefnandi telji að það væri bæði ósanngjarnt og óréttlátt ef aðalstefnandi losnaði undan leigusamningi á grundvelli meintra force majeure aðstæðna sinna. Yrði það raunin myndi liggja fyrir að gagnstefnandi þyrfti eftir sem áður að standa við skuldbindingar sínar, meðal annars við Íslandsbanka hf. sem sé hans fjármögnunaraðili, en auk þess greiða fastan og breytilegan kostnað af hótelinu, eins og fasteignagjöld, tryggingar, viðhald o.fl. Þá fái gagnstefnandi alls ekki séð hvernig það geti verið sanngjarnt að aðalstefnandi hafi afnot af hótelinu án þess að greiða fyrir þau afnot. Öllum sjónarmiðum um tímalengd og áhrif Covid-19 faraldursins til lengri tíma mótmælt sem ósönnuðum, en aðalstefnandi hljóti að þurfa að sanna þær fullyrðingar sínar, þ.m.t. hvernig hann fái það út að þær vari til 31. mars 2022. Þá sé ekkert skýrt út í málinu hvernig og hvaða force majeure aðstæður eigi að vera til staðar sem geri það að verkum að stefnandi geti ekki afhent/greitt peninga.

Gagnstefnandi mótmælir því sérstaklega að það eitt og sér að Fosshótel Reykjavík hafi verið lokað á umræddu tímabili réttlæti að víkja leigusamningi aðila til hliðar. Aðalstefnandi sé hluti af samstæðu Íslandshótela. Íslandshótel hafi aðeins lokað hluta af hótelum sínum og það hafi einfaldlega verið viðskiptaákvörðun að loka einmitt hótelinu að […] en ekki öðrum hótelum. Allt að einu beri aðalstefnandi sönnunarbyrðina fyrir því að nauðsynlegt hafi verið að loka hótelinu við […], en ekki öðrum hótelum í samstæðunni sem séu í eigu samstæðunnar sjálfrar.

Gagnstefnandi segir það vera grundvallarreglu kröfuréttarins varðandi force majeure aðstæður að samningar um fjárskuldbindingar (peningagreiðslur) standi þrátt fyrir að tekjuhlið reksturs skuldarans bresti, nema lög eða samningar kveði sérstaklega á um annað. Að öðrum kosti væri lagt á leigusala að bera tjón af því að rekstrarforsendur leigutaka gengju ekki eftir á hverjum tíma. Eðlismunur sé á efndahindrun og því að rekstrarforsendur aðila bresti. Leigutaki beri áhættu og eftir atvikum tjón af því að rekstrarforsendur hans bresti fremur en leigusali samkvæmt þeirri meginreglu samningaréttar að hver samningsaðili beri ábyrgð á þeim forsendum og væntingum sem liggi til grundvallar loforði eða samningi, nema viðsemjandinn hafi ábyrgst forsenduna beint. Sanngirnissjónarmið geti heldur ekki leitt til annarrar niðurstöðu, enda varla sanngjarnara að gagnstefnandi beri skellinn af Covid-19 faraldrinum fremur en aðalstefnandi, rekstraraðilinn sjálfur.

Gagnstefnandi vísar einnig til sóttvarnalaga nr. 19/1997, sem fjalli einkum um sjúkdóma og sjúkdómsvalda, er valdið geti farsóttum og ógnað almannaheill. Með tilliti til þeirra hagsmuna sem lögunum sé ætlað að vernda séu sóttvarnaryfirvöldum veittar víðtækar heimildir til ákvarðana um opinberar sóttvarnir, eins og gripið hafi verið til á þessu ári. Allt hafi það verið samkvæmt lögum sem verið hafi í gildi þegar leigusamningur aðila komst á og aðilar verið meðvitaðir um. Ekki þurfi heldur að hafa mörg orð um að smitsjúkdómsfaraldrar séu þekktir í sögunni, sbr. t.d. spænsku veikina sem gengið hafi yfir heiminn árin 1918-1919, SARS-veiruna sem hafi greinst fyrst 2002 og svínaflensufaraldurinn 2009. Covid-19 faraldurinn eigi því ekki að koma rekstraraðilum alveg á óvart og þeir verði ekki taldir hafa réttmætar væntingar til þess að þurfa ekki að standa við gerða samninga, eða fá tjón sitt bætt úr hendi annarra, vegna slíkra atriða.

Í þessu sambandi áréttar gagnstefnandi að þyrfti aðalstefnandi ekki að greiða húsaleigu vegna Covid-19 faraldursins leiddi það til þess að leigusali fengi ekki nauðsynlega fjármuni til að standa skil á lögboðnum gjöldum og afborgunum og vaxtagreiðslum af lánum til lánastofnana, sem gagngert hafi verið veitt til byggingar hótelsins og á forsendum leigusamningsins. Væri þetta raunin ætti leigusali að eiga sambærilega kröfu til eftirgjafar gagnvart sinni lánastofnun og opinberum aðilum vegna rekstrarlegra áhrifa faraldursins. Keðjan héldi óhjákvæmilega áfram. Samkvæmt meginreglum samninga- og kröfuréttar beri hver og einn sína rekstraráhættu af atvikum eins og þeim sem hér séu til umfjöllunar. Önnur niðurstaða mynda leiða til algers glundroða.

Meginregla kröfuréttar, eins og henni verði beitt í viðskiptaumhverfi, sé að rekstraraðili beri áhættuna af breyttum markaðsaðstæðum í sínum rekstri, hvort sem þær batni eða versni. Þetta eigi sér í lagi við um aðila þessa máls, enda sé leigusamningur aðila samningur tveggja aðila sem báðir séu virkir í íslensku viðskiptalífi. Hvor um sig hafi mikla þekkingu, forsendur og reynslu til að meta áhættu í rekstri. Samningum slíkra aðila sé alla jafna ekki vikið til hliðar, enda ljóst að ekki sé aðstöðumunur á aðilum eða bersýnilega ósanngjarnt af öðrum hvorum aðilanum að bera samninginn fyrir sig.

Gagnstefnandi kveðst mótmæla kröfum aðalstefnanda um að víkja eigi leigusamningi aðila til hliðar með vísan til 11. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og/eða 36. gr. samningalaga og vísar hvað það varðar til þeirra sjónarmiða og andmæla sem að framan greinir. Gagnstefnandi segir ekkert í efni samnings aðila, stöðu aðila eða atvika við samningsgerðina sem leiði til þess að leigusamningi aðila verði vikið til hliðar vegna þess að ósanngjarnt sé eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera samninginn fyrir sig. Deila aðila virðist fyrst og fremst snúast um það hvort það að skollið hafi á heimsfaraldur vegna Covid-19, sem áhrif hafi haft á rekstur aðalstefnanda að hans sögn, eigi að leiða til þess að það verði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera leigusamning aðila fyrir sig. Gagnstefnandi tekur fram að á hvorugan aðila hafi hallað varðandi efni samningsins, stöðu samningsaðila eða atvika við samningsgerðina, enda báðir samningsaðilar virkir í íslensku viðskiptalífi og hafi hvor um sig mikla þekkingu, forsendur og reynslu til að meta áhættu í rekstri. Þannig snúi matið eingöngu að því hvort síðar tilkomin atvik eigi að leiða til þess að heimilt sé að víkja samningi aðila til hliðar. Í því samhengi vísar gagnstefnandi til þess að leigusamningur aðila sé mjög ívilnandi fyrir aðalstefnanda. Þannig hafi aðalstefnanda verið veittur um 306 milljóna króna afsláttur af húsaleigu fyrstu fjögur ár leigutímans, þ.e. til júní 2019, sem byggst hafi á þeirri forsendu beggja aðila að tíma tæki að koma hótelinu í fulla nýtingu, sbr. grein 6.1 í leigusamningi aðila. Ljóst sé að sú forsenda hafi ekki staðist, aðalstefnanda í hag, enda hafi hótelið verið fullt nánast frá fyrsta degi. Því hafi tekjur aðalstefnanda af hótelinu verið miklum mun meiri en áætlanir aðalstefnanda hafi gert ráð fyrir. Gagnstefnanda finnist því skjóta skökku við að nú þegar gefi á bátinn hjá aðalstefnanda vegna faraldurs í nokkra mánuði eigi gagnstefnandi að bera áhættuna af því og hlaupa undir bagga með honum. Hafi það verið forsenda aðalstefnanda fyrir leigusamningi aðila að gagnstefnandi ætti að bera áhættuna af rekstri hótelsins hefði gagnstefnandi væntanlega einnig átt að njóta ávinnings þegar betur áraði. Aðalstefnandi hafi frá því að hótelið að […] tók til starfa meðal annars greitt sér á árunum 2018 og 2019 umtalsverðan arð út úr rekstri sínum, eða 240 milljónir króna. Aðalstefnandi hafi ekki boðið gagnstefnanda hlutdeild í þeim hagnaði þó svo honum sé nú umhugað um að deila erfiðleikum sínum með gagnstefnanda og krefjast niðurfellingar á leigu. Þegar skrifað hafi verið undir leigusamning á milli aðila árið 2013 hafi verið stuðst við ferðamannafjölda ársins á undan sem hafi verið rúmir 650.000 ferðamenn á ári en fjöldinn hafi farið í 2.343.000 þegar best lét. Því sé vandséð til hvaða forsendubrest sé verið að vísa.

Í ljósi framangreinds segir gagnstefnandi það bersýnilega ósanngjarnt ef hin síðar til komnu atvik ættu að leiða til þess að aðalstefnandi losnaði undan skyldu til greiðslu húsaleigu en að á sama tíma ætti hann að njóta ávinnings af því í formi afsláttar af leigu þegar mun betur hafi gengið en áætlanir gerðu ráð fyrir. Aðalstefnandi hafi allan tímann haldið fullum umráðum yfir hótelinu á grundvelli leigusamnings aðila. Þá losni gagnstefnandi ekki undan skuldbindingum sínum, þ.e. lánaskuldbindingum, greiðslu á virðisaukaskatti og föstum eða breytilegum kostnaði, svo sem fasteignagjöldum og tryggingum.

Gagnstefnandi byggir á því að báðum aðilum hafi verið ljóst að í viðskiptum mætti alltaf búast við að ytri aðstæður breyttust og gætu þannig haft áhrif á aðila að verulegu leyti, hvort sem það það hafi verið ófyrirséð aukning ferðamanna eftir gosið í Eyjafjallajökli eða fækkun ferðamanna vegna heimsfaraldurs Covid-19. Bæði aðalstefnandi og gagnstefnandi séu stór fyrirtæki á íslenskan mælikvarða og staða þeirra við samningsgerðina hafi því verið jöfn. Gagnstefnandi telji að aðalstefnandi eigi sjálfur að bera áhættuna af því hvort, og þá með hvaða hætti, honum tækist að selja inn í hótelið, enda sé það hann sem njóti ávinningsins ef vel gangi. Ekkert við samningsgerðina hafi átt að gefa aðalstefnanda tilefni til þess að ætla að gagnstefnandi myndi bera ábyrgð á því ef það tækist ekki jafnvel þó svo það stafaði af óvæntum ástæðum eins og heimsfaraldri, alveg á sama hátt og gagnstefnandi hafi ekki notið ávinningsins þegar betur gekk en áætlanir gerðu ráð fyrir.

Gagnstefnandi segir að það yrði ósanngjörn niðurstaða gagnvart honum fengi hann ekki greitt fyrir afnot aðalstefnanda af hinu leigða húsnæði vegna þess að tímabundinn markaðsbrestur hafi orðið. Hafi gagnstefnandi átt að bera ábyrgð á því hefði slík áhætta verið verðlögð sérstaklega í leigusamningi aðila. Það hafi hins vegar ekki verið gert. Ljóst sé að gagnstefnandi verði fyrir mjög miklu tjóni verði samningnum vikið til hliðar í heild eða að hluta. Það ætti að gera það að verkum að ekki komi til greina að ógilda samning aðila með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936.

Af hálfu gagnstefnanda er þeim fullyrðingum aðalstefnanda mótmælt að aðgerðir stjórnvalda hafi leitt til algjörrar lokunar landsins fyrir ferðamönnum frá 9. mars til 15. júní 2020. Landinu hafi aldrei verið lokað. Gagnstefnandi mótmælir einnig tilvísunum aðalstefnanda til laga nr. 57/2020 um tímabundnar heimildir til fjárhagslegrar endurskipulagningar. Gagnstefnandi fái alls ekki séð hvernig þau lög eigi að gera það að verkum að það sé ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að bera leigusamning aðila fyrir sig. Þá mótmæli gagnstefnandi sérstaklega tilvísunum aðalstefnanda til dóma Hæstaréttar í dómasafni 1995, bls. 1161, 1995, bls. 1175, og dóms í máli nr. 155/2000. Enn fremur sé mótmælt tilvísunum aðalstefnanda til 11. gr. húsaleigulaga.

Gagnstefnandi mótmælir því að reglan um brostnar forsendur eigi við. Um sé að ræða undantekningu frá meginreglunni um að samninga skuli halda. Þannig sé það viðurkennt í samningarétti að samningsaðili skuli almennt bera áhættuna af því að sú forsenda sem hann gefi sér við samningsgerð bresti. Áréttar gagnstefnandi í þessu sambandi þau sjónarmið sem rakin eru hér að framan. Skilyrði reglunnar um brostnar forsendur eigi hér ekki við, enda ljóst að Covid-19 faraldur geti ekki bæði verið ófyrirséð og óvænt atvik (force majeure) og forsenda við samningsgerð. Hafi umrætt atvik verið forsenda aðalstefnanda við samningsgerðina sé ljóst að það sé ekki jafnframt ófyrirséð og óvænt atvik. Það sé því innbyrðis ósamræmi í kröfugerð aðalstefnanda að þessu leyti.

Af hálfu gagnstefnanda er því einnig mótmælt að í reglunni um brostnar forsendur felist að hægt sé að víkja samningi til hliðar tímabundið en að hann taki síðan aftur gildi í sinni upphaflegu mynd. Af hálfu aðalstefnanda hafi enginn reki verið gerður að því að rökstyðja hvernig sú aðstaða eigi sér stoð í reglunni um brostnar forsendur.

Gagnstefnandi segir það liggja fyrir að hann hafi aldrei samþykkt það sem forsendu leigusamningsins að hann bæri ábyrgð á því ef markaðsbrestur yrði í hótelrekstri í Reykjavík vegna heimsfaraldurs eða nokkurs annars. Það sé einfaldlega á áhættu þess aðila sem taki fasteign á leigu undir rekstur. Verulega ósanngjarnt væri ef gagnstefnandi ætti að bera ábyrgð á því að aðalstefnandi ætti ekki fyrir húsaleigu. Skuldbindingar gagnstefnanda, svo sem og lánaskuldbindingar, fasteignagjöld, tryggingar og annar fastur kostnaður, hverfi ekki.

Gagnstefnandi mótmælir því að reglur kröfuréttar um efndahindranir geti losað aðalstefnanda undan efndum leigusamnings. Lög nr. 50/2000 um lausafjárkaup eigi ekki við um réttarsambandið. Hafi vilji löggjafans verið sá að yfirfæra reglur laganna yfir á réttarsamband aðila að húsaleigusamningi hefði þurft lagabreytingu til þess.

Þá þurfi að gera miklar kröfur til sjálfrar hindrunarinnar þegar um skyldu til greiðslu peninga sé að ræða. Þannig lúti t.d. regla 57. gr. laga nr. 50/2000 að því að utanaðkomandi hindrun valdi því að ekki sé hægt að afhenda peninga. Stöðvun almennra samgangna eða greiðslumiðlunar séu nefnd sem dæmi. Til hliðsjónar megi nefna 27. gr. sömu laga, sem taki til greiðsludráttar seljanda í kaupréttarsambandi. Þar sé hindrun nefnd án þess að samsvarandi dæmi séu nefnd og í 57. gr., sem gefi til kynna að efndahindranir seljanda kunni að vera af fjölbreyttara tagi en mögulegar hindranir kaupanda til að greiða peninga. Enn eitt grundvallaratriði sem hafa beri í huga sé að bæði 27. og 57. gr. laga nr. 50/2000 séu skaðabótareglur. Greiðslukröfur gagnstefnanda á hendur aðalstefnanda séu kröfur um greiðslu húsaleigu, þ.e. um efndir á samningi en ekki skaðabótakröfur. Þannig hafi þær reglur sem aðalstefnandi vísar til ekkert með fjárskort að gera og almennt séð væri skortur á fjármunum, fjárhagur eða aflahæfi ekki talið efndahindrun.

Þá byggir gagnstefnandi á því að ekkert liggi fyrir í málinu um að hin meinta hindrun sé utan stjórnunarsviðs aðalstefnanda. Móðurfélag aðalstefnanda, Íslandshótel, hafi kosið að loka hótelinu í […] en halda flestum öðrum hótelum samstæðunnar opnum. Það hafi því alfarið verið ákvörðun aðalstefnanda og móðurfélags þess að loka hótelinu að […] í stað annarra hótela í sömu samstæðu.

Að lokum byggir gagnstefnandi á því í aðalsök að kröfugerð aðalstefnanda sé í andstöðu við reglur laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sér í lagi hvað varðar skýrleika kröfugerðar og lögvarða hagsmuni. Krafa aðalstefnanda sé í raun krafa um lögfræðilegt álit sem feli í sér lögspurningu, sem sé í andstöðu við 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991. Kröfugerð aðalstefnanda sé jafnframt í andstöðu við 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991, sbr. d-lið 1. mgr. 80. gr. sömu laga.

Af hálfu gagnstefnanda er á því byggt að þriðja dómkrafa aðalstefnanda, liður A, eins og krafan hafi verið sett fram í stefnu, sé í andstöðu við d-lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála að því leyti að þar sé fjárhæð kröfu ekki tilgreind heldur sé krafan tilgreind í prósentum. Í d-lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 komi fram að fjárkröfur eigi að tilgreina í krónum. Ekki sé nægilegt að tilgreina dómkröfu sem ákveðið prósentuhlutfall af fjárhæð, án þess að fjárhæðin sé einnig tilgreind. Vandséð sé hvernig slík krafa yrði tekin upp í dómsorð endanlegs dóms. Þeirri breytingu sem aðalstefnandi hafi freistað að koma fram á kröfunni undir rekstri málsins sé mótmælt á þeirri forsendu að breytingin rúmist ekki innan hinnar upphaflegu kröfu og sé því óheimil gegn mótmælum gagnstefnanda.

Gagnstefnandi heldur því enn fremur fram að því fari fjarri að í stefnu séu greindar, svo glöggt sem verða má, þær málsástæður sem aðalstefnandi byggi málsókn sína á, svo og önnur atvik sem þurfi að greina til þess að samhengi málsástæðna verði ljóst, og/eða að sú lýsing sé svo gagnorð og svo skýr að ekki fari milli mála hvert sakarefnið sé. Málatilbúnaður aðalstefnanda sé svo óskýr og ruglingslegur og kröfugerð hans svo víðtæk og óljós að óhjákvæmilegt sé að vísa málinu frá héraðsdómi án kröfu.

Kröfur sínar í gagnsök segir gagnstefnandi reistar á leigusamningi aðila frá 2. júlí 2013. Samkvæmt samningnum hafi aðalstefnandi skuldbundið sig til þess að greiða gagnstefnanda mánaðarlega leigu fyrir afnot af húsnæðinu. Aðalstefnandi hafi ekki greitt leigu í samræmi við leigusamning aðila og þannig ítrekað vanrækt greiðsluskyldu sína. Hvað greiðslu húsaleigu varðar vísar gagnstefnandi einnig til VII. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994.

Til stuðnings kröfum sínum í gagnsök vísar gagnstefnandi til almennra reglna kröfu- og samningaréttar um greiðslu skulda og skuldbindingargildi loforða. Kröfurnar séu einnig reistar á ákvæðum laga nr. 50/2000, sérstaklega VI. kafla laganna. Dómkrafa stefnanda í gagnsök samanstandi af vangreiddri húsaleigu samkvæmt sex reikningum. Reikningi að fjárhæð 56.726.332 krónur með gjalddaga 1. apríl 2020, en inn á þann reikning hafi aðalstefnandi greitt 11.345.266 krónur 15. apríl 2020, reikningi að fjarhæð 56.857.949 krónum með gjalddaga 1. maí 2020, reikningi að fjárhæð 76.0700.570 krónur með gjalddaga 1. júní 2020, reikningi að fjárhæð 76.484.776 krónur með gjalddaga 1. júlí 2020, reikningi að fjárhæð 76.819.328 krónur með gjalddaga 1. ágúst 2020 og reikningi að fjárhæð 76.930.845 krónur með gjalddaga 1. september 2020. Samtals nemi skuld aðalstefnanda samkvæmt þessum sex reikningum að frádreginni nefndri innborgun 408.544.534 krónum. Frá kröfu gagnstefnanda í gagnsök dragist síðan einnig sú 297.858.441 króna sem Íslandsbanki hf. hafi greitt honum 9. apríl 2021 á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingar bankans frá 6. júlí 2015 Gagnstefnandi krefst dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá gjalddaga hvers reiknings samkvæmt framansögðu, sbr. grein 6.3 í leigusamningi aðila.

Kröfu sína um málskostnað, bæði í aðalsök og gagnsök, segir gagnstefnandi reista á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Í þinghaldi 8. febrúar sl. lagði gagnstefnandi fram bókun sem innihélt nýjar málsástæður. Um heimild sína til þess að setja fram nýjar málsástæður á þessu stigi málsins vísar gagnstefnandi til 5. mgr. 101. gr. og 5. mgr. 102. gr. laga nr. 91/1991. Gagnstefnandi segir öll þau atvik er um ræði hafa átt sér stað eftir að dómur féll í héraði 16. mars 2021 og/eða að hann hafi ekki fengið um þau upplýsingar fyrr en eftir það sama tímamark.

Gagnstefnandi segir löggjafann og stjórnvöld hafa gripið til fjölmargra úrræða vegna Covid-19 faraldursins svo skuldarar gætu staðið við gerða samninga. Í þeim tilgangi hafi verið gripið til margvíslegra aðgerða, atvinnulífinu til hagsbóta, t.d. með svokallaðri hlutabótaleið, tekjufallsstyrkjum, sérstökum lánsheimildum og svo lögum nr. 57/2020 um tímabundnar heimildir til fjárhagslegrar endurskipulagningar. Eftir að mál þetta var höfðað hafi komið í ljós að aðalstefnandi nýtti sér öll þessi úrræði.

Undir rekstri málsins hafi síðan komið í ljós að stefnandi hafi ekki þurft á úrræðum laga nr. 57/2020 að halda og hafi hann kosið að láta heimild sína til fjárhagslegrar endurskipulagningar líða undir lok án þess að nýta sér þær heimildir sem lögin bjóði upp á til að leysa úr meintum greiðsluvandræðum sínum. Gagnstefnandi kveðst byggja á því að ekki fái staðist að aðili sem fái heimild til þess að reyna fjárhagslega endurskipulagningu eftir úrræðum laga nr. 57/2020, en nýti síðan ekki heimildir laganna til að koma reglu á fjárhag sinn og láti heimildina líða undir lok, geti engu að síður átt rétt á því að samningi aðila sé vikið til hliðar út frá 36. gr. laga nr. 7/1936 eða af öðrum ástæðum.

Gagnstefnandi kveðst byggja á því að þegar aðstæður í þjóðfélagi breytist verulega, líkt og gerst hafi með Covid-19 faraldrinum, þá sé það ekki dómstóla að grípa inn í með fyrirmælum um hvernig skuli framkvæma hina og þessa samninga í viðskiptalífinu á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936. Aðalstefnandi hafi notið heimildar til fjárhagslegrar endurskipulagningar eftir lögum nr. 57/2020, sem liðið hafi undir lok 18. desember 2021 án þess að stefnandi þyrfti að nýta sér heimildir laganna til slíkrar endurskipulagningar, enda hafi hann greitt fulla húsaleigu frá því í október 2021. Það að aðalstefnandi hafi kosið að nýta sér ekki heimildir laga nr. 57/2020, þrátt fyrir að hafa notið greiðsluskjóls, sýni að hann hafi ekki verið í slíkum vanda að þau síðar til komnu atvik, sem aðalstefnandi haldi fram að heimsfaraldurinn hafi verið, geti leitt til þess að hann geti átt rétt til þess að leigusamningi aðila verði vikið tímabundið til hliðar með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936.

Á því er einnig byggt af hálfu gagnstefnanda að háttsemi aðalstefnanda og þær ráðstafanir, sem hann hafi framkvæmt á því tímabili sem hann hafi ekki greitt húsaleigu og eftir að honum var veitt heimild til fjárhagslegrar endurskipulagningar, hafi verið þannig að enginn vafi sé lengur um getu hans til að greiða húsaleigu. Þannig hafi aðalstefnandi á því tímabili sem um ræði lánað tengdum aðilum 406 milljónir króna. Gagnstefnandi kveður bersýnilega ósanngjarnt ef hann þyrfti að sæta því að húsaleiga til hans væri lækkuð á grundvelli skertrar fjárhagslegrar getu leigutaka hans en á sama tíma gæti sami leigutaki lánað 406 milljónir út úr félaginu til tengdra aðila.

Gagnstefnandi byggir enn fremur á því í málinu að háttsemi aðalstefnanda á því tímabili sem hann greiddi ekki húsaleigu hafi verið í hæsta máta óeðlileg. Þannig hafi hann aukið kaup á þjónustu frá tengdum aðilum þrátt fyrir að hótelið væri lokað, framleigt hótelið í andstöðu við ákvæði 2. mgr. 7. gr. leigusamnings aðila og án þess að greiða húsaleigu í samræmi við leigusamninginn, greitt kröfur allra annarra kröfuhafa en gagnstefnanda, breytt notkun fasteignarinnar úr hóteli í sóttkvíarhús í andstöðu við 8. gr. leigusamningsins og neitað auk þess að veita upplýsingar um fjárhag sinn á meðan hann var í greiðsluskjóli. Allar þessar ráðstafanir aðalstefnanda hafi verið með þeim hætti að hann geti aldrei átt rétt á því að leigusamningi aðila verði vikið til hliðar á grundvelli 36. gr. samningalaga eða af öðrum ástæðum. Í öllu falli hafi hann fyrirgert þeim rétti sínum, hafi hann einhvern tímann verið til staðar.

IV

Aðalstefnandi gerir þá kröfu í aðalsök að vikið verði til hliðar grein 6.1 í leigusamningi aðila frá 2. júlí 2013 varðandi fjárhæð húsaleigu. Í stefnu málsins voru dómkröfur aðalstefnanda varðandi leigufjárhæð þannig fram settar að þess var krafist að grein 6.1 í leigusamningnum yrði vikið til hliðar að fullu vegna tímabilsins frá 1. apríl 2020 til og með 31. desember 2020. Jafnframt krafðist aðalstefnandi þess að ákvæði greinar 6.1 yrði vikið til hliðar og aðalstefnanda yrði gert að greiða: A) 20% af leigufjárhæð í hverjum mánuði samkvæmt grein 6.1. iii, sbr. og 4. mgr. grein 6.1, frá 1. janúar 2021 til 31. mars 2021, að viðbættri verðtryggingu skv. 2. mgr. 6. gr. leigusamningsins, auk virðisaukaskatts. Í staflið B) voru settar fram kröfur varðandi tímabilið 1. apríl 2021 til 31. mars 2022 en frá þeim hluta dómkröfunnar féll aðalstefnandi við upphaf aðalmeðferðar 16. febrúar 2021, sem hann síðan áréttaði við upphaf hinnar endurteknu aðalmeðferðar 8. febrúar sl. Í stefnu voru dómkröfur aðalstefnanda samkvæmt framansögðu ekki tilgreindar í krónum. Við upphaf aðalmeðferðar málsins 16. febrúar 2021 breytti aðalstefnandi stefnukröfu sinni samkvæmt A-lið þannig að bætt var við fjárhæðum, þ.e. 11.709.004 krónum vegna janúar 2021, 11.732.935 krónum vegna febrúar 2021 og 11.725.755 krónum vegna mars 2021. Þessar fjárhæðir byggja á og rúmast að mati dómsins innan upphaflegrar kröfugerðar aðalstefnanda. Jafnframt telur dómurinn að dómkröfur aðalstefnanda í málinu uppfylli áskilnað 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þá þykir vafalaust að í þeim búningi sem málið er nú séu málsástæður og allur málatilbúnaður aðalstefnanda nægjanlega skýr. Samkvæmt þessu þykja hvorki vera efni til þess, án kröfu, að vísa dómkröfum aðalstefnanda frá dómi að öllu leyti né hluta.

Dómkröfur stefnanda í aðalsök taka til tímabilsins 1. apríl 2020 til 31. mars 2021. Aðalstefnandi hefur vísað til þess að vegna hruns í komu ferðamanna til landsins vegna heimsfaraldurs Covid-19 hafi hann tekið þá ákvörðun að loka hinu leigða hóteli, Fosshótel Reykjavík, 31. mars 2020. Samhliða hafi öllum starfsmönnum hótelsins verið sagt upp störfum. Upplýst er í málinu að hótelið var lokað frá og með 1. apríl 2020 til 31. mars 2021. Greiddi aðalstefnandi 20% af leigureikningi fyrir apríl 2020. Hann greiddi ekki frekar móttekna leigureikninga á því tímabili sem dómkröfur hans taka til. Fyrir dómi upplýsti framkvæmdastjóri aðalstefnanda að félagið hafi frá 1. október 2021 greitt fulla leigu fyrir afnot af hótelbyggingunni.

Til stuðnings dómkröfum sínum vísar aðalstefnandi, auk annars, til greinar 11 í leigusamningi aðila frá 2. júlí 2013 um óviðráðanleg ytri atvik, force majeure. Samningsákvæðið hljóðar svo: „Það telst ekki til vanefnda ef ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atvik (Force majeure) gera aðilum samnings ókleift að efna skyldur sínar, svo sem vegna almennra verkfalla, náttúruhamfara, stríðsástands, hafnbanna, atburða á gjaldeyris- og fjármagnsmörkuðum eða annarra óviðráðanlegra orsaka.“

Ákvæði greinar 11 tekur samkvæmt orðanna hljóðan til þeirrar aðstöðu þegar ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atvik valda því að samningsaðilum er ókleift að efna samningsskyldur sínar. Eigi ákvæðið við telst sá aðili sem ekki getur efnt samningsskyldur sínar ekki hafa vanefnt samninginn.

Í kröfurétti er til staðar ólögfest regla um áhrif force majeure. Í reglunni felst að ófyrirséð, óviðráðanleg ytri atvik, sem eru sérstök í eðli sínu og valda því að ómögulegt, eða því sem næst, er að efna samningsskuldbindingu, eiga að hafa áhrif á efndaskylduna eða það hvort og hvaða vanefndaúrræðum megi beita. Þeirri spurningu hvort farsóttir geti fallið undir regluna um force majeure hefur almennt verið svarað játandi. Þau atvik sem aðalstefnandi vísar til, heimsfaraldur Covid-19, sem stóð yfir allt það tímabil sem dómkröfur aðalstefnanda taka til, teljast að mati dómsins án nokkurs vafa vera óviðráðanleg ytri atvik.

Það er meginregla í íslenskum rétti að kröfuhafi fái efndir kröfu sinnar í samræmi við aðalefni samnings. Samkvæmt samningi aðila bar aðalstefnanda að inna af hendi peningagreiðslu fyrir afnot af hinu leigða. Af hálfu gagnstefnanda er til þess vísað að samkvæmt ársreikningi aðalstefnanda 2020, sem gagnstefnandi hafi ekki fengið í hendur fyrr en eftir uppsögu hins ómerkta dóms, hafi félagið lánað tengdum félögum ríflega 406 milljónir króna á árinu 2020. Er þetta var borið undir framkvæmdastjóra aðalstefnanda fyrir dómi svaraði hann því til að móðurfélag samstæðunnar hefði þurft að leita til aðalstefnanda vegna afleiðinga Covid-19 og hjá móðurfélaginu hefði hið handbæra fé brunnið upp. Þessi málsástæða kemst að í málinu á grundvelli 5. mgr. 101. gr. laga nr. 1991, enda upplýst að gagnstefnanda var ekki um þessi atvik kunnugt fyrr en eftir uppsögu dómsins 16. mars 2021. Þegar að þessu gættu verður ekki á það fallist með aðalstefnanda að grein 11 í samningi aðila og hin ólögfesta regla um áhrif force majeure geti einar og sér leitt til þess að skylda hans til greiðslu húsaleigu falli niður á því tímabili sem dómkröfur hans taka til. Aðalstefnandi reisir kröfur sínar einnig á hinni óskráðu reglu samningaréttar um brostnar forsendur. Ljóst er af samningi aðila að það var ein forsenda hans að aðalstefnandi ræki hótel í hinu leigða húsnæði. Reglan um brostnar forsendur getur leitt til þess að skyldur aðila til efnda á samningi falli niður í heild eða hluta en reglunni verður almennt ekki beitt til þess að breyta samningsskilmálum, líkt og aðalstefnandi gerir hér kröfu um. Þá er það skilyrði fyrir beitingu reglunnar að hún má ekki leiða til óréttlátrar réttarskerðingar fyrir viðsemjanda. Sú niðurfelling leigugreiðslna sem aðalstefnandi krefst í málinu myndi að mati dómsins vera afar óréttlát í garð gagnstefnanda. Að þessu gættu þykir ekki koma til álita að beita reglunni um brostnar forsendur í málinu.

Sú regla um stjórnunarábyrgð, sem aðalstefnandi byggir málatilbúnað sinn einnig á, getur heldur ekki átt við í málinu, enda eiga þau lagaákvæði er aðalstefnandi vísar til ekki við um réttarsamband aðila. Um er að ræða reglu sem leysir aðila undan skaðabótaábyrgð á meðan hindrun kemur í veg fyrir að aðili geti greitt réttilega. Í máli þessu er ekki um að ræða skaðabótaábyrgð heldur ágreining um leigugreiðslur samkvæmt leigusamningi.

Til stuðnings kröfum sínum vísar aðalstefnandi enn fremur til 11. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Í ákvæðinu segir að um heimild til að víkja húsaleigusamningi til hliðar í heild eða að hluta eða til að breyta honum, ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig, gildi ákvæði laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Eru kröfur aðalstefnanda í málinu jafnframt reistar á 1. mgr. 36. gr. þeirra laga. Samkvæmt ákvæðinu er heimilt að víkja samningi til hliðar í heild eða að hluta, eða breyta, ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig, sbr. þó 36. gr. c. Hið sama á við um aðra löggerninga. Í 2. mgr. 36. gr. er síðan á um það kveðið að við mat samkvæmt 1. mgr. skuli líta til efnis samnings, stöðu samningsaðilja, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komu til. Ekki liggur annað fyrir í málinu en við gerð leigusamningsins 3. júlí 2013 hafi málsaðilar verið jafnsettir. Við mat á því hvort telja verði það ósanngjarnt af hálfu gagnstefnanda að bera fyrir sig óbreytt verðákvæði leigusamningsins, vegna atvika sem síðar komu til, ber að líta til þess að þær aðstæður sem sköpuðust vegna heimsfaraldurs af völdum kórónuveirunnar (SARS-CoV-2), sem veldur COVID-19 sjúkdómnum, voru ófyrirséðar þegar samningurinn var gerður. Fyrir liggur að gríðarlegur samdráttur varð í ferðaþjónustu vegna aðstæðna sem rekja má til heimsfaraldursins og viðbragða stjórnvalda víða um heim við honum. Aðalstefnandi rekur stærsta hótel landsins og byggir samkvæmt gögnum málsins afkomu sína nær eingöngu á erlendum ferðamönnum. Upplýst er að rekstrargrundvöllur aðalstefnanda raskaðist gríðarlega vegna þeirra aðstæðna sem rekja mátti til heimsfaraldursins, einkum ferðatakmarkana. Þykir aðalstefnandi hafa sýnt fram á að ekki hafi verið grundvöllur til að halda hótelinu opnu og því hafi verið málefnalegar ástæður fyrir því að hótelinu var lokað 31. mars 2020.

Samkvæmt gögnum málsins var staða aðalstefnanda góð fyrir heimsfaraldurinn. Samkvæmt ársreikningi 2015 nam hagnaður af rekstri aðalstefnanda 29,9 milljónum króna. Samkvæmt ársreikningi 2016 var nam hagnaður félagsins 208,4 milljónum króna. Samkvæmt ársreikningi 2017 var hagnaður af rekstri aðalstefnanda 305,8 milljónir króna það ár. Var greiddur út samtals 240 milljóna króna arður til hluthafa aðalstefnanda vegna áranna 2017 og 2018. Samkvæmt ársreikningi aðalstefnanda 2019 lækkaði hagnaður verulega á því rekstrarári, en hann nam rúmlega 19 milljónum króna. Í ársreikningnum kom fram að ekki yrði greiddur út arður til hluthafa á árinu 2020. Þá liggur fyrir að aðalstefnandi þurfti að greiða ýmsan kostnað vegna rekstursins á árinu 2020 þrátt fyrir nær algjöran tekjumissi. Aðalstefnandi naut stuðnings ríkissjóðs vegna greiðslu launa á uppsagnarfresti og svokallaðrar hlutabótaleiðar en þurfti samt sem áður að greiða að hluta launakostnað á tímabilinu frá apríl til október 2020. Þá þurfti aðalstefnandi að greiða ýmsan fastan kostnað vegna hins leigða og rekstrarkostnað. Samkvæmt yfirliti aðalstefnanda nam kostnaður samtals 131 milljón króna á tímabilinu frá apríl til október 2020. Kröfur gagnstefnanda í gagnsök nema samtals 419 milljónum króna vegna húsaleigu frá apríl 2020 til september 2020. Standi verðákvæði leigusamningsins óbreytt má þannig gera ráð fyrir að leigugreiðslur á því tímabili sem dómkröfur aðalstefnanda taka til, þ.e. frá 1. apríl 2020 til mars 2021, nemi um 800 milljónum króna.

Fyrir liggur að gagnstefnandi þurfti einnig að greiða fastan kostnað af fasteign sinni, svo sem fasteignagjöld, tryggingar, viðhald o.fl. og hefur gagnstefnandi upplýst að sá kostnaður hafi numið samtals um 150 milljónum króna.

Af hálfu gagnstefnanda er því haldið fram að aðalstefnandi hafi fyrstu árin fengið afslátt af leiguverðinu, samtals ríflega 300 milljónir króna, byggt á þeirri forsendu að það tæki tíma að koma hótelinu í fulla nýtingu. Reyndin hafi hins vegar orðið sú að ferðamönnum hafi fjölgað umfram áætlanir og hótelið ver nær fullt frá fyrsta degi. Af hálfu aðalstefnanda hefur því verið mótmælt að líta beri að leiguverðið í upphafi samningstímans sem afsláttarverð. Um þetta leiguverð hafi einfaldlega verið samið. Allt að einu telur dómurinn að við mat á því hvort beita skuli 36. gr. laga nr. 7/1936 í málinu megi líta til þeirra leigukjara sem aðalstefnandi naut í upphafi leigutímans. Einnig þykir mega líta til þess við það mat að stofnkostnaður aðalstefnanda við leiguhúsnæðið, svo sem innréttingar, nam 829 milljónum króna króna.

Svo sem rakið er að framan liggur fyrir að á því tímabili sem dómkröfur aðalstefnanda taka til varð algert hrun í komu erlendra ferðamanna til landsins, en þeir voru langstærsti hluti viðskiptavina aðalstefnanda. Varð tekjutap hans enda mikið, svo mikið að aðalstefnandi sá sér ekki annað fært en loka hótelinu. Að þessu gættu og með vísan til alls þess sem að framan er rakið er það álit dómsins að fallast verði á það með aðalstefnanda að vegna þeirra atvika sem til komu eftir gerð leigusamnings aðila og voru afleiðingar heimsfaraldurs Covid-19 séu uppfyllt skilyrði 36. gr. laga nr. 7/1936 til að víkja verðákvæði 6.1 í leigusamningi aðila tímabundið til hliðar. Að öllum þeim atriðum heildstætt virtum sem að framan eru rakin þykir rétt að víkja leigusamningi aðalstefnanda og gagnstefnanda frá 3. júlí 2013 tímabundið til hliðar með því að breyta leiguverði þannig að frá 1. apríl 2020 til og með 31. mars 2021 skuli aðalstefnandi greiða tvo þriðju hluta leigufjárhæðar í hverjum mánuði samkvæmt grein 6.1. iii, að viðbættri verðtryggingu samkvæmt 2. mgr. grein 6.1 í leigusamningnum, auk virðisaukaskatts. Dráttarvextir af leigugreiðslum á framangreindu tímabili skulu ekki reiknast fyrr en einum mánuði eftir dómsuppsögu.

Í framangreindri niðurstöðu dómsins felst að aðalstefnandi skuli greiða gagnstefnanda 279.926.533 krónur í leigu fyrir það tímabil sem krafa hans í gagnsök tekur til. Þá hefur dómurinn slegið því föstu að aðalstefnanda beri ekki að greiða dráttarvexti af þeim leigugreiðslum fyrr en mánuði eftir uppsögu dóms þessa. Í kröfugerð stefnanda í gagnsök er tekið tillit til tveggja innborgarna, annars vegar að fjárhæð 11.345.266 krónur 15. apríl 2020 og hins vegar að fjárhæð 297.858.441 króna 9. apríl 2021, sem dragast skuli frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardögum. Innborganir þessar nema hærri fjárhæð en sú fjárhæð sem dómurinn hefur slegið föstu að aðalstefnandi eigi að greiða gagnstefnanda fyrir það tímabil sem kröfur þess síðarnefnda í gagnsök taka til. Verður aðalstefnandi því sýknaður af kröfum stefnanda í gagnsök.

Eftir framangreindum málsúrslitum og að atvikum málsins að öðru leyti virtum þykir rétt að dæma gagnstefnanda til að greiða aðalstefnanda hluta málskostnaðar hans, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sem ákveðst í einu lagi í aðalsök og gagnsök með þeim hætti sem í dómsorði greinir.

Dóm þennan kveða upp héraðsdómararnir Kristinn Halldórsson, sem dómsformaður, Bogi Hjálmtýsson og Halldóra Þorsteinsdóttir. Fyrir uppkvaðningu dómsins var gætt fyrirmæla 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991.

Dómsorð:

Vikið er til hliðar leigusamningi, dagsettum 2. júlí 2013, að því er varðar grein 6.1 um leigufjárhæð þannig að aðalstefnandi, Fosshótel ehf., greiði gagnstefnanda, Íþöku fasteignum ehf., tvo þriðju hluta leigufjárhæðar í hverjum mánuði, sbr. tölulið iii í grein 6.1, sbr. og 4. mgr. greinar 6.1, frá 1. apríl 2020 til og með 31. mars 2021, að viðbættri verðtryggingu samkvæmt 2. mgr. greinar 6.1, auk virðisaukaskatts. Dráttarvextir samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu reiknast ekki af leigugreiðslum á framangreindu tímabili fyrr en einum mánuði eftir dómsuppsögu.

Aðalstefnandi skal sýkn af kröfum gagnstefnanda í gagnsök.

Gagnstefnandi greiði aðalstefnanda 2.000.000 króna í málskostnað í aðalsök og gagnsök.

Kristinn Halldórsson Bogi Hjálmtýsson Halldóra Þorsteinsdóttir