Héraðsdómur Reykjavíkur
Dómur 9. júní 2023.
Mál nr. E-3557/2021:
Álftavatn ehf.
(Arnar Vilhjálmur Arnarsson lögmaður)
gegn
embætti landlæknis og
íslenska ríkinu
Lykilorð
Atvinnusjúkdómur. Efndabætur. Leigusamningur. Riftun. Skuldajöfnuður. Vinnueftirlit.
Útdráttur
Stefnandi, leigusali, höfðaði mál á hendur stefnda, leigutaka, til greiðslu efndabóta þar eð hann taldi að riftun stefnda á húsaleigusamningi við stefnanda hefði ekki verið lögmæt. Dómurinn féllst á að öll skilyrði 3. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 fyrir riftun leigusamnings hefðu verið uppfyllt á riftunardegi. Stefnandi var þó talinn eiga rétt til leigugreiðslna fyrir rúman mánuð sem stefndi átti ógreiddan. Þar eð stefndi var talinn eiga hærri kröfu á stefnanda og öll skilyrði skuldajöfnunar voru uppfyllt hafði leiguskuldin verið gerð upp með yfirlýsingu stefnda um skuldajöfnun. Stefndi var því sýknaður af öllum fjárkröfum stefnanda.
Þetta mál, sem var tekið til dóms 14. apríl 2023, höfðar Álftavatn ehf., kt. [...], [...], Reykjavík, með stefnu birtri 25. júní 2021, aðallega á hendur embætti landlæknis, kt. [...], [...], Reykjavík, en til vara á hendur íslenska ríkinu.
Stefnandi krefst þess að aðalstefndi, embætti landlæknis, greiði stefnanda 127.833.180 krónur ásamt dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, af 4.291.947 krónum frá 10. apríl 2019 til 10. maí 2019, af 8.727.492 krónum frá þeim degi til 10. júní 2019, af 14.687.819 krónum frá þeim degi til 10. júlí 2019, af 19.248.711 krónum frá þeim degi til 10. ágúst 2019, af 24.183.526 krónum frá þeim degi til 10. september 2019, af 28.638.000 krónum frá þeim degi til 10. október 2019, af 33.218.522 krónum frá þeim degi til 10. nóvember 2019, af 37.810.298 krónum frá þeim degi til 10. desember 2019, af 42.410.393 krónum frá þeim degi til 10. janúar 2020, af 47.062.092 krónum frá þeim degi til 10. febrúar 2020, af 51.694.933 krónum frá þeim degi til 10. mars 2020, af 56.374.644 krónum frá þeim degi til 10. apríl 2020, af 61.113.829 krónum frá þeim degi til 10. maí 2020, af 65.755.143 krónum frá þeim degi til 10. júní 2020, af 71.570.738 krónum frá þeim degi til 10. júlí 2020, af 76.132.767 krónum frá þeim degi til 10. ágúst 2020, af 80.927.096 krónum frá þeim degi til 10. september 2020, af 85.600.488 krónum frá þeim degi til 10. október 2020, af 90.294.828 krónum frá þeim degi til 10. nóvember 2020, af 95.013.378 krónum frá þeim degi til 10. desember 2020, af 99.744.728 krónum frá þeim degi til 10. janúar 2021, af 104.319.648 krónum frá þeim degi til 10. febrúar 2021, af 108.865.644 krónum frá þeim degi til 10. mars 2021, af 113.515.189 krónum frá þeim degi til 10. apríl 2021, af 118.246.221 krónu frá þeim degi til 10. maí 2021, af 123.020.518 krónum frá þeim degi til 10. júní 2021 og af 127.833.180 krónum frá þeim degi til greiðsludags.
Stefnandi krefst þess að aðalstefnda, embætti landlæknis, verði gert að greiða stefnanda málskostnað. Verði aðalstefnda ekki gert að þola dóm í málinu krefst stefnandi þess að varastefndi, íslenska ríkið, greiði stefnanda 127.833.180 krónur ásamt dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, af 4.291.947 krónum frá 10. apríl 2019 til 10. maí 2019, af 8.727.492 krónum frá þeim degi til 10. júní 2019, af 14.687.819 krónum frá þeim degi til 10. júlí 2019, af 19.248.711 krónum frá þeim degi til 10. ágúst 2019, af 24.183.526 krónum frá þeim degi til 10. september 2019, af 28.638.000 krónum frá þeim degi til 10. október 2019, af 33.218.522 krónum frá þeim degi til 10. nóvember 2019, af 37.810.298 krónum frá þeim degi til 10. desember 2019, af 42.410.393 krónum frá þeim degi til 10. janúar 2020, af 47.062.092 krónum frá þeim degi til 10. febrúar 2020, af 51.694.933 krónum frá þeim degi til 10. mars 2020, af 56.374.644 krónum frá þeim degi til 10. apríl 2020, af 61.113.829 krónum frá þeim degi til 10. maí 2020, af 65.755.143 krónum frá þeim degi til 10. júní 2020, af 71.570.738 krónum frá þeim degi til 10. júlí 2020, af 76.132.767 krónum frá þeim degi til 10. ágúst 2020, af 80.927.096 krónum frá þeim degi til 10. september 2020, af 85.600.488 krónum frá þeim degi til 10. október 2020, af 90.294.828 krónum frá þeim degi til 10. nóvember 2020, af 95.013.378 krónum frá þeim degi til 10. desember 2020, af 99.744.728 krónum frá þeim degi til 10. janúar 2021, af 104.319.648 krónum frá þeim degi til 10. febrúar 2021, af 108.865.644 krónum frá þeim degi til 10. mars 2021, af 113.515.189 krónum frá þeim degi til 10. apríl 2021, af 118.246.221 krónu frá þeim degi til 10. maí 2021, af 123.020.518 krónum frá þeim degi til 10. júní 2021 og af 127.833.180 krónum frá þeim degi til greiðsludags.
Stefnandi krefst þess að varastefnda, íslenska ríkinu, verði gert að greiða stefnanda málskostnað.
Stefndu krefjast sýknu af öllum dómkröfum stefnanda og að stefnanda verði gert að greiða aðal- og varastefnda málskostnað.
Málavextir
Fyrir bráðum 12 árum, 16. júní 2011, tók aðalstefndi, embætti landlæknis, á leigu húsnæði sem stefnandi, Álftavatn ehf., á að [...], Reykjavík. Leigusamningurinn var tímabundinn til 31. maí 2026. Þegar tæp átta ár voru liðin af leigutímanum rifti aðalstefndi þessum samningi með yfirlýsingu, dags. 27. mars 2019. Ágreiningur málsins varðar það hvort uppfyllt hafi verið skilyrði húsaleigulaga nr. 36/1994 fyrir riftuninni.
Það á við í þessu máli eins og mörgum öðrum að málsástæður eru nátengdar og samtvinnaðar málsatvikum. Af þeim sökum, en einnig vegna ólíkrar sýnar málsaðila á málsatvik, þykir rétt að gera nokkuð ítarlega grein fyrir atvikum eins og þau birtast í gögnum málsins. Atvik fyrir gerð leigusamnings Samkvæmt framlögðum gögnum var húsið við [...] reist á árunum 1950–1955. Starfsemi mun hafa hafist 1953 en byggingin var formlega tekin í notkun í mars 1957. Í upphafi áttu ríkið og Reykjavíkurborg húsið og það hýsti Heilsuverndarstöð Reykjavíkur. Loftræstikerfi er í húsinu. Upprunaleg hönnun kerfisins gerði ráð fyrir undirþrýstingi í húsinu, þ.e. meira loft var sogað út en það sem var blásið inn.
Í frétt í dagblaði 15. október 2002 kom fram að heilbrigðisstofa Reykjavíkur hefði lokað fyrir hluta starfsemi í húsi nr. [...] við [...] sökum rakaskemmda. Einnig sagði að í nokkur ár hefði ekki fengist fjárveiting til þess að fara í nauðsynlegar viðgerðir á þeirri álmu er hýsti heilsuvernd barna til þess að ráða bót á alvarlegum þakleka. Þá var greint frá því að í ágúst 2001 hefði við reglubundið heilbrigðiseftirlit komið í ljós að hlutar hússins væru illa farnir vegna raka og leka og megn fúkkalykt væri á göngum. Fram kom að í júní 2002 hefði starfsfólk heilsuverndarstöðvarinnar fundið fyrir óþægindum í öndunarfærum. Loks segir að bráðabirgðaviðgerð sé hafin.
Einkahlutafélagið A ehf. keypti húsið af ríki og borg með kaupsamningi, dags. 9. desember 2005, og fékk eignina afhenta 10. ágúst 2006. Í þeim kaupsamningi kemur fram að „eignin er að mestu upprunaleg og þarfnast því verulegs viðhalds og endurbóta og er seld í núverandi ástandi sem kaupandi hefur kynnt sér og sættir sig við að öllu leyti“.
Fáum mánuðum síðar keypti stefnandi húsið af A ehf. með kaupsamningi, dags. 15. febrúar 2007, og fékk hann eignina afhenta þann dag „í því ástandi sem hún var í ... ... en hann sætti sig þá við ástand hennar“ eins og segir í afsali til stefnanda frá 2. júlí 2007.
Aðalstefndi telur að af fyrirvara seljanda í kaupsamningi 9. desember 2005, þess efnis að eignin sé upprunaleg og þarfnist verulegs viðhalds og endurbóta, verði ráðið að seljendur hafi ekki farið í frekari viðgerðir áður en þeir seldu A ehf. í desember 2005. A ehf. muni ekki hafa ráðist í neinar viðgerðir eða endurbætur á meðan það félag átti húsið svo vitað sé og hafi selt stefnanda húsið í því ástandi sem það var í. Stefnandi mun ekki hafa fjarlægt rakaskemmt byggingarefni eins og t.d. glugga, sólbekki, gólfdúka, flot- og múrefni, hljóðeinangrandi loftaplötur eða þakverk.
Samkvæmt þingskjali 1033 – 454. mál á 133. löggjafarþingi 2006–2007 var fyrirliggjandi viðhalds- og viðgerðarkostnaður Heilsuverndarstöðvarinnar talinn nema um 600–800 milljónum króna er húsið að [...] var selt úr opinberri eigu árið 2005. Aðalstefndi áréttar að þessar skemmdir hafi orðið á eigninni þótt loftræstikerfi hússins hefði verið keyrt, en slökkt mun hafa verið á loftræstikerfinu þegar nýr eigandi tók við húsinu í ágúst 2006. Á vef mbl.is birtist frétt 16. mars 2007 um fyrirhugaða opnun einkarekinnar heilsugæslustöðvar í húsnæðinu í október sama ár. Samkvæmt fréttinni þótti ljóst að fara þyrfti í „nokkurt viðhald á byggingunni. Þannig þarf að gera við þak, mála og skipta um glugga svo fátt eitt sé nefnt“. Engum gluggum var þó skipt út af þessu tilefni samkvæmt því sem stefnandi hefur upplýst. Starfsemi sem ráðgerð var og fréttin greinir frá komst ekki á rekspöl. Aðalstefndi embætti landlæknis er opinber stofnun sem starfar samkvæmt lögum nr. 41/2007 um landlækni og lýðheilsu. Embættið var sameinað Lýðheilsustöð með lögum nr. 28/2011 sem tóku gildi 1. maí 2011. Vegna ráðgerðrar sameiningar auglýstu Ríkiskaup í apríl 2010 eftir leiguhúsnæði fyrir starfsemi hinna sameinuðu embætta. Í húslýsingu voru tilgreindar kröfur til húsnæðisins sem leitað var eftir. Í 3. kafla hennar voru kröfur um gæði þess tilgreindar: „Vísað er til gildandi reglna um húsnæði vinnustaða (gefnar út af félagsmálaráðuneytinu) og gildandi byggingarreglugerðar. Við efnisval innan og utanhúss skal almennt við það miðað að ending sé góð (þó án íburðar), þannig að viðhaldskostnaður verði í lágmarki og rekstur hagkvæmur t.d. m.t.t. orkunotkunar og þrifa.“ Í kafla 3.2.2 er fjallað um kröfur til loftræstingar og kemur fram að leitað sé eftir húsnæði með náttúrulegri loftræstingu, þar sem því verður við komið um opnanlega glugga og/eða stillanlegar útiloftsristar í gluggum. Þá skyldi gera ráð fyrir sjálfstæðu vélrænu útsogskerfi frá öllum lokuðum rýmum í samræmi við reglugerðir þar um.
Stefnandi bauð húsnæði sitt við [...] til leigu og var ákveðið að ganga til samninga við hann eins og kemur fram í fundargerð 1. undirbúningsfundar 6. september 2010. Á 3. undirbúningsfundi 13. september 2010 staðfesti stefnandi að „grundvöllur leigusamnings verði húslýsing FSR frá apríl 2010 og að þeir væru að bjóða húsnæði til leigu samkvæmt henni“. Stefnandi lagði fram minnisblað verkfræðistofunnar Ferils til stuðnings loforði sínu um að húsnæðið, sem hann bauð fram, uppfyllti kröfur húslýsingar um náttúrulega loftræstingu og vélræna loftræstingu úr gluggalausum rýmum. Á fyrsta samráðsfundi, höldnum 11. mars 2011, kom fram að fulltrúa leigusala yrði sendur póstur þar sem áréttað yrði að loftræsting þyrfti að uppfylla skilyrði byggingarreglugerðar og var það skeyti sent. Í svari stefnanda sama dag kemur fram að verkfræðistofan Ferill telji að loftræsting úr lokuðum rýmum verði ekki vandamál án útsogs en ef það verði geti stefnandi leyst úr því.
Í úttektargerð 14. apríl 2011 komu fram ábendingar um fjölmarga þætti sem var ólokið og lutu alvarlegustu athugasemdirnar að því að opnanleg fög í húsnæðinu væru víða föst, stóri glugginn í rými 423 væri mjög lélegur eða ónýtur og að mála þyrfti glugga í rými 425. Við síðari úttekt sem fram fór 31. maí 2011 kom fram að stefnandi lofaði að skipta út stórum ónýtum glugga í rými 423 – stigahús eftir afhendingu hins leigða til aðalstefnda. Síðari úttektargerðin var fylgiskjal leigusamnings og hluti af samningsskuldbindingum stefnanda. Í minnispunktum þáverandi lögmanns stefnanda frá fundi 30. ágúst 2018 kemur fram í að einungis örfáir gluggar hafi verið málaðir fyrir afhendingu hins leigða og þeir hafi að öðru leyti verið upprunalegir. Stefnandi mun ekki hafa skipt um stóra gluggann í rými 423 eins og til stóð heldur skrapaði hann upp og málaði yfir skemmdirnar.
Leigusamningur gerður og samskipti árið 2011 Stefnandi, sem leigusali, og aðalstefndi, sem leigjandi, gerðu með sér samning um leigu á skrifstofuhúsnæði fyrir aðalstefnda í húsinu að [...], Reykjavík, 16. júní 2011. Hið leigða var á fimm hæðum og samtals 1.823,3 fermetrar að flatarmáli eða um 41,5% af heildareigninni.
Samkvæmt gr. 2.1 í samningnum skyldi húsnæðið afhent 1. júní 2011 fullbúið og í fullnægjandi ástandi fyrir fyrirhugaða starfsemi. Leigusamningurinn var tímabundinn til 15 ára og aðilum óheimilt að segja honum upp fyrir 31. maí 2026, nema þeir væru báðir samþykkir slíkri uppsögn.
Um viðhald hins leigða giltu skv. gr. 5.1 fyrirmæli IV. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994. Samkvæmt gr. 5.2 hvíldi tilkynningaskylda á báðum samningsaðilum teldu þeir umhirðu eða viðhaldi ábótavant. Jafnframt skyldi hraða úrbótum svo að sem minnst röskun hlytist af. Samkvæmt gr. 8.1 skuldbatt aðalstefndi sig til góðrar umgengni og til þess að bæta allt það tjón sem rakið yrði til starfsemi og annarrar háttsemi hans. Ákvæði húsaleigulaga skyldu gilda um vanefndir, tilkynningaskyldu vegna þeirra, svo og vanefndarúrræði hvors aðila, sbr. XII. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994.
Í leigusamningnum kemur fram í gr. 1.4 að stefnandi hafði á þeim tíma ekki lokið öllum frágangi sem samið hafði verið um og lýst er í fylgiskjölum I–IV. Í gr. 1.10 lýsir stefnandi því yfir að hann ábyrgist að húsnæðið uppfylli kröfur sem opinberir aðilar gera til skrifstofuhúsnæðis eins og þess er leigusamningurinn tekur til þar með talið og ekki takmarkað við kröfur heilbrigðis- og eldvarnareftirlits. Fyrirmæli gr. 1.10 byggja á kröfu 3. gr. húslýsingar þess efnis að hið leigða skyldi uppfylla reglur um húsnæði vinnustaða nr. 581/1995 og ákvæði þágildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Í gr. 2.1 er áréttað að þótt miðað sé við afhendingardag 1. júní 2011 sé viðurkennt, með vísan til athugasemda í úttektarskýrslu frá 31. maí 2011, að stefnandi hafi við afhendingu ekki lokið framkvæmdum í húsnæðinu. Stefnandi tekur fram að hann hafi gert á eigin kostnað þær breytingar á húsnæðinu sem aðalstefndi óskaði eftir.
Á fundi 15. nóvember 2011 var skv. minnispunktum fyrirsvarsmanns stefnanda farið yfir ábendingar starfsmanns aðalstefnda um það sem betur mætti fara. Undir lið 3 kemur fram að stór opnanleg gluggafög í herbergjum í austurgangi B-álmu voru kíttuð föst. Einungis var hægt að opna lítil fög sem dugði ekki til loftræstingar á sólardögum. Óskað var eftir því að stóru opnanlegu fögin yrðu gerð opnanleg. Fulltrúi stefnanda neitaði málaleitan um bætta loftræstingu og bar fyrir sig að of kalt yrði í herbergjunum og þeim hafi upphaflega verið lokað af þeim sökum. Þá væri aukin hætta á lekum með opnanlegum fögum og að stórum opnanlegum fögum fylgdi innbrotahætta.
Atvik árin 2014-2016 Að sögn stefnanda var ástand húsnæðisins við afhendingu eins og best varð á kosið og bárust honum engar athugasemdir við ástand hins leigða næstu ár. Á fundi þriggja fulltrúa aðalstefnda og eins fulltrúa Framkvæmdasýslunnar 9. janúar 2014 kom fram undir dagskrárlið 2 að þungt loft væri í húsinu og að slæm lykt væri á 2. hæð í B-álmu. Kanna þurfi hvað valdi og hvaða aðilar geti tekið vandamálið til skoðunar. Að sögn aðalstefnda hafði margsinnis áður verið kvartað undan þungu lofti og ólykt beint við leigusala.
Fyrirsvarsmaður stefnanda og gæða- og öryggisstjóri aðalstefnda áttu tölvupóstsamskipti um ýmis mál 25. nóvember 2014. Í niðurlagi tölvuskeytis frá fyrirsvarsmanninum krafðist hann þess að aðalstefndi sinnti betur viðhaldi og þrifum á gólfum húsnæðisins. Hvatti hann starfsmenn aðalstefnda til þess að kynna sér hvernig aðrir leigjendur í húsinu gengju um og sinntu þrifum. Starfsmenn aðalstefnda sem unnu á 4. hæð tilkynntu öryggisstjóra embættisins í janúar 2015 um gróður í glugga sem líktist myglusvepp. Með fylgdu myndir. Stefnandi var látinn vita af málinu.
Afskipti Vinnueftirlitsins vegna óheilnæmrar innivistar í hinu leigða húsnæði hófust með úttekt 18. ágúst 2015. Tilefni þeirrar heimsóknar var að léleg loftgæði voru talin hafa slæm áhrif á heilsu eins starfsmanns, en hann „veikist þegar hann er í vinnu á skrifstofunni sinni“. Viku síðar, 26. ágúst 2015, voru gerðar mælingar á myglu og örverum í lofti og komu fram vísbendingar um gerla og myglu í húsnæðinu. Vinnueftirlitið afhenti skýrslu vegna úttektarinnar 9. september 2015.
Stefnandi taldi að rekja mætti rakaskemmdir innan húss til þess að loftræstikerfi hússins hefði verið aflagt og það væri einnig orsök hraðrar hrörnunar gluggaumbúnaðar („að húsið lægi undir skemmdum“).
Í lok árs 2015 og upphafi árs 2016 var að sögn stefnanda skipt um stjórnbúnað og loka í loftræstikerfinu. Mótorar hafi verið yfirfarnir og rafkerfi endurnýjað að hluta.
Fjármálastjóri aðalstefnda framsendi með tölvuskeyti 10. desember 2015 fyrirsvarsmanni stefnanda ábendingar frá öryggisnefnd aðalstefnda. Þar kom fram að í húsaleigusamningi væri ekki gert ráð fyrir að loftræstikerfið væri notað. Til bráðabirgða hefði flestum opum kerfisins inn í rými aðalstefnda verið lokað til þess að koma í veg fyrir að loft úr kerfinu bærist inn á skrifstofur. Óskað var eftir því að þyrfti að gangsetja mótora yrði það gert utan vinnutíma.
Stefnandi ræsti loftræstikerfið fyrirvaralaust 4. janúar 2016. Að sögn starfsmanna aðalstefnda hlaust af því bæði hávaða- og loftmengun. Við aðalmeðferð kom fram að áður en kerfið var ræst hefði allt límband verið fjarlægt af loftristum þannig að þær hafi þá allar verið fullopnar.
Rekstrarsvið Landspítala leigði rými í annarri álmu [...]. Loftræstikerfið í húsinu mun vera ein órofin heild þannig að sé það ræst er það í gangi í öllum rýmum. Dagana 4. og 5. janúar 2016 voru fyrirsvarsmaður stefnanda og byggingarfræðingur hjá rekstrarsviði Landspítalans í tölvupóstsamskiptum um loftræstikerfið. Fjármálastjóri aðalstefnda fékk afrit af öllum samskiptunum. Starfsmaður Landspítala tjáði fyrirsvarsmanninum að það væri „einlæg ósk okkar að slökkt verði á loftræstingunni til frambúðar“. Hann kvartaði undan hávaða frá loftræstingunni og taldi jafnframt óþarft að nota kerfið, þar eð opnanlegir gluggar og ofnar í hinu leigða húsnæði gerðu kerfið óþarft. Fyrirsvarsmaðurinn svaraði samdægurs með tölvuskeyti og greindi frá því að hann hefði ráðfært sig við sérfræðinga, m.a. hjá verkfræðistofunni Ferli ehf., og þeir teldu notkun slíks kerfis nauðsynlega til þess að sporna við rakaskemmdum á húsnæðinu. Því kæmi ekki annað til greina en að nota loftræstikerfið.
Í mars 2016 tilkynnti starfsmaður aðalstefnda um alvarleg óþægindi í öndunarfærum sem hún tengdi beint við loftræstikerfið en hún hafði verið við vinnu í 10–15 mínútur og kerfið verið í gangi þegar óþægindin helltust yfir hana.
Fyrirsvarsmaður stefnanda staðhæfði í tölvuskeyti 22. júní 2016 til starfsmanns aðalstefnda að ólykt í stigahúsi væri „hitasvækjulykt“ sem stafaði af því að starfsmenn aðalstefnda nenntu ekki að opna glugga. Lýsti stefnandi því yfir að hann myndi ekki láta „kvein“ starfsmanna aðalstefnda hafa nein áhrif á sig.
Aðalstefndi leitaði til EFLU verkfræðistofu í september 2016 vegna gruns um myglu og rakaskemmdir í hinu leigða húsnæði. Niðurstaða frumskoðunar var að frekari skoðunar og rannsókna væri þörf til að uppræta óþef sem var í anddyri og nærliggjandi rýmum. Jafnframt setti EFLA fram tillögur að frekari rannsókn á innivist til þess að uppræta lykt. Atvik árið 2017 Vinnueftirlitið fór í úttekt á leiguhúsnæðinu 15. maí 2017. Í skoðunarskýrslu segir að grunur um myglu þar sé ástæða heimsóknarinnar. Fram kemur að verkfræðistofurnar EFLA og Mannvit hafi skoðað aðstæður, hafi ekkert fundið en telji ástæðu til ítarlegri rannsókna. Vinnueftirlitið gerði í skýrslu sinni þrjár athugasemdir:
Í fyrsta lagi var áréttað að óloft væri í nokkrum rýmum húsnæðisins sem tengdist mögulega rakaskemmdum og/eða ónægri kyndingu í miðrými ásamt lélegri loftræstingu. Í húsnæðinu væri loftræstikerfi sem væri gangsett annað slagið þegar leigusala hentaði. Sumum starfsmönnum fyndist kerfið til bóta en öðrum ekki. Sá annmarki væri á kerfinu að því fylgdi hávaði og trekkur. Gefin voru fyrirmæli um að bæta loftgæði á vinnustaðnum. Athuga skyldi hvort hægt væri að stilla eða bæta loftræstikerfið þannig að komast mætti hjá óþægilegum hávaða og trekki. Veittur var frestur til 30. júní 2017. Fyrirmælin byggðu á 10. gr. reglna um húsnæði vinnustaða nr. 581/1995.
Í öðru lagi voru gerðar athugasemdir við vinnurými. Tekið var fram að yfirborð gólfs í stigagangi væri illa farið vegna rakaskemmda. Einnig væru gluggar í stigagangi, matsal og fundarherbergi illa farnir og greinileg merki um raka. Gefin voru fyrirmæli um að gera úrbætur á gólfi, veggjum og gluggum í þeim rýmum þar sem augljósar rakaskemmdir væru. Fyrirmælin byggðu á 3. gr. reglna um húsnæði vinnustaða og 42. gr. laga nr. 46/1980 um aðbúnað, hollustuhætti og öryggi á vinnustöðum.
Í þriðja lagi lutu athugasemdir að vinnuvernd. Vinnueftirlitinu hefði verið tilkynnt um grun um atvinnusjúkdóm sem rekja mætti til rakaskemmda í nokkrum rýmum vinnustaðarins. Mögulega hefðu aðrir starfsmenn orðið fyrir sams konar áhrifum frá innilofti á vinnustaðnum. Lagt var fyrir aðalstefnda að bjóða starfsmönnum sínum heilsufarsskoðun sökum sýnilegra rakaskemmda. Þá skyldi senda Vinnueftirlitinu yfirlit yfir þær framkvæmdir sem þegar hefðu farið fram og þær sem áætlaðar væru. Fyrirmælin byggðu á 68. gr. og 69. gr. laga nr. 46/1980 um aðbúnað, hollustuhætti og öryggi á vinnustöðum. Fjármálastjóri aðalstefnda sendi stefnanda tilkynningu Vinnueftirlitsins með tölvuskeyti 17. maí 2017. Í tölvuskeytinu var óskað eftir því að loftræstikerfið yrði gangsett aftur. Tryggja þyrfti að kerfið yrði stillt þannig að á einstökum svæðum væri ekki of mikill blástur. Einnig var óskað eftir viðræðum um lækkun húsaleigu vegna ástands hins leigða.
Í tölvuskeyti 3. júní 2017 kvaðst fyrirsvarsmaður stefnanda hafa fengið fáar kvartanir frá aðalstefnda sem stefnanda bæri að sinna. Hann taldi starfsmenn aðalstefnda ganga illa um. Þar eð þeir héldu ekki við gluggabúnaði væri ekki hægt að loka gluggum, vatn kæmist inn um opnanleg fög, lægi í gluggakistum og ylli skemmdum. Allir gluggar hefðu verið í fyrsta flokks ástandi þegar aðalstefndi flutti inn í húsið. Fyrirsvarsmaðurinn taldi ástæðu skemmda á gluggum, hás rakastigs í útveggjum og hugsanlega annarra skemmda á húsinu vera þá að aðalstefndi krefðist þess að loftræstikerfið yrði ekki keyrt. Að auki notaði aðalstefndi ódýrasta þvottakerfi sem í boði væri og kynni það að vera ástæða þess að líf kviknaði í linoleum-dúknum og hann myglaði.
Fyrirsvarsmaður stefnanda taldi það ekki skyldu sína að bregðast við athugasemdum Vinnueftirlitsins heldur benti aðalstefnda á að annast þær viðgerðir sjálfur innan þess frests sem eftirlitið veitti, til 30. júní 2017, og innheimta kostnaðinn af þeim framkvæmdum af stefnanda.
Fyrirsvarsmaður stefnanda ritaði aðalstefnda enn alllangt tölvuskeyti 6. júní 2017 og rakti ítarlega að umgengni aðalstefnda væri orsök athugasemda Vinnueftirlitsins. Í enn einu tölvuskeytinu 14. júní 2017 áréttaði stefnandi þá afstöðu sína að hann bæri ekki ábyrgð á þeim atriðum sem Vinnueftirlitið gerði athugasemdir við og augljóslega væri engin myglu- eða sveppamyndun í eða við glugga. Stefnandi taldi hægt að ræsa loftræstikerfi hússins hvenær sem væri, en sá hængur væri á að ekki vildu allir leigutakar í húsinu láta keyra loftræstikerfið.
Í kjölfar fundar aðalstefnda og stefnanda 13. júní 2017 sendi aðalstefndi Vinnueftirlitinu bréf 22. júní 2017. Þar er greint frá viðbrögðum við athugasemdum eftirlitsins eftir heimsókn þess 15. maí 2017. Í fyrsta lagi yrði reynt að ræsa loftræstikerfi hússins í júlí 2017. Í öðru lagi ætlaði stefnandi að hefja viðgerðir á gluggum og hygðist ljúka viðgerðum í vinnurými fyrir lok júlí 2017 og loks í þriðja lagi yrði starfsmönnum aðalstefnda boðin heilsufarsskoðun samkvæmt fyrirmælum Vinnueftirlitsins.
Vinnueftirlitið ítrekaði fyrirmæli sín um úrbætur vegna ólofts í hinu leigða húsnæði með bréfi, dags. 21. september 2017. Stefnandi brást ekki við kröfum eftirlitsins. Aðalstefndi sendi Vinnueftirlitinu bréf 11. desember 2017 þar sem fram kom að hann hefði brugðist við þriðju athugasemd og boðið öllu starfsfólki sínu heilsufarsskoðun hjá sérfræðilækni. Af sjö sem þáðu það boð hafi tveir reynst vera með ofnæmi fyrir myglu og annar þeirra skyldi færður til innan húsnæðisins þar sem loftgæði væru betri. Aðalstefndi kvaðst ekki ætla að aðhafast vegna annarrar athugasemdarinnar þar sem hann taldi stefnanda, sem eiganda húsnæðisins, bera ábyrgð á þeim þætti og ætti því að senda honum fyrirmælin. Í sama bréfi kom einnig fram að verkfræðistofan Mannvit hefði skoðað húsnæðið og tekið sýni.
Atvik árið 2018 Aðalstefndi sendi stefnanda bréf 21. febrúar 2018 þar sem fram kemur að fjölgað hafi í hópi þeirra sem hafi alvarleg heilsufarsleg einkenni af viðveru á vinnustað aðalstefnda. Þegar hér var komið sögu gat einn starfsmaður ekki unnið í húsinu og fleiri voru farnir að finna fyrir einkennum í öndunarfærum. Af þeim sökum óskaði aðalstefndi eftir rannsókn og sýnatöku verkfræðistofunnar EFLU og sendi stefnanda rannsóknar- og kostnaðaráætlun hennar.
Skýrsla verkfræðistofunnar EFLU um innivist og loftgæði í húsnæði aðalstefnda barst 15. júní 2018. Í henni er bent á fjölmörg atriði sem valda lélegum loftgæðum og slæmri innivist í rýminu sem stefnandi leigði aðalstefnda. Við rannsóknina var beitt sjónskoðun, rakamælum og hitamyndavélum og tekin sýni úr byggingarefnum, sem og úr innilofti og uppsöfnuðu ryki. Loftgæði voru mæld með sírita og einnig var rætt við þá sem unnu í rýminu.
Staðfest var að í sýnum sem tekin voru væri örveruvöxtur kominn í byggingarefni sums staðar innan dyra á rakasvæðum auk þess sem magn gróa af vissum tegundum var yfir mörkum í uppsöfnuðu ryki. Loftgæðamælingar leiddu í ljós að magn koltvísýrings væri almennt yfir viðmiðunarmörkum Vinnueftirlitsins yfir daginn í almennum starfsrýmum sem benti til þess að loftskipti væru ekki nægileg.
Í C-álmu voru rakaummerki undir sólbekkjum víða í rýmum á 2., 3. og 4. hæð, vatnsleki var með glugga í skrifstofu á 2. hæð í kverk við B-sálmu, lyktarmengun í anddyri við aðalinngang á 2. hæð, bólginn rakaskemmdur dúkur víða við útvegg, sérstaklega á 3. hæð, vatnsleki í bogalaga gluggum í stigahúsi milli 2. og 4. hæðar, vatnsleki með tveimur svalahurðum á 4. hæð á austurgafli og rakaskemmdir innan húss.
Í B-álmu var lyktarmengun við inngang í álmuna og ljósritunarrými, vatnsleki með glugga á vesturhlið í ljósritunarrými og rakaskemmdir innan húss, bólginn rakaskemmdur dúkur í rýmum við vesturhlið, hækkaður raki í gólfi á vatnssalerni við vesturhlið, vatnsleki frá þaki og í gegnum steypta loftaplötu víða um rýmin við austurhlið, rakaskemmdir frá uppstóluðu timburþaki og loftleki niður í íverurými í gegnum ofanljós.
Til þess að bæta úr var talið að fjarlægja þyrfti allt rakaskemmt byggingarefni innan húss af raka- og myglusvæðum. Áður en ráðist yrði í það yrði að greina og stöðva lekaorsök á hverjum stað. Algengar lekaorsakir væru ónýtar þéttingar með hurðum og gluggum, sprungur í útveggjum eða óþétt steypuskil á milli hæða. Ástæða þess að endurnýja þyrfti rakaskemmt gólfefni væri líkurnar á því að í því gæti fundist örveruvöxtur eins og sýnataka hefði staðfest í þessu tilviki. Tekið var fram að gólfdúkar væru komnir til ára sinna enda munu þeir mikið til hafa verið upprunalegir. Einnig var ráðlagt að brotin yrði upp gólfílögn á rakasvæðum í gólfi svo og fjarlægður rakaskemmdur múr af einangrun á útveggjum á rakasvæðum og múraður upp á nýtt. Til að auka loftskipti á skrifstofum var bent á vélræna loftræstingu. Þar eð sólbekkir væru upprunalegir hefðu skemmdir í þeim safnast upp í gegnum tíðina. Talið var nauðsynlegt að endurnýja þá alfarið. Auk þess þyrfti að fjarlægja loftaplötur þar sem lekið hefði í gegnum sprungur í steyptri plötu. Steinslípa yrði yfirborð plötunnar og spartla og mála.
Talið var ljóst að þak yfir B-álmu (norðurálmu) hefði lekið umtalsvert í gegnum tíðina og á sumum stöðum læki það enn (virkir lekastaðir). Ráðlagt var að þakið yrði yfirfarið sérstaklega og rakaskemmt byggingarefni yrði fjarlægt.
Sérstaklega var rannsökuð orsök sterkrar lyktar í innra anddyri aðalbyggingar og í B-álmu. Við sýnatöku kom í ljós að undir gólfdúknum var 4 mm þykkt korklag og var mikill örveruvöxtur bæði í dúknum og korklaginu. Sterk lykt var talin benda til geislabaktería. Þar eð dúkurinn virtist hafa legið á gólfinu frá 1954 voru líkur taldar á að í honum væru eldri rakaskemmdir. Ráðlagt var að skipt yrði um gólfdúk í innra anddyri og mörgum nærliggjandi rýmum.
Í skýrslunni er fjöldi ljósmynda af rakaskemmdum í gluggum, gluggakistum, gólfdúk og veggjum. Þar eru m.a. ljósmyndir af sömu stöðum og Vinnueftirlitið benti á að væru skemmdir ári áður, 15. maí 2017, og hafði ítrekað krafist að gert yrði við.
Vinnueftirlitið sendi aðalstefnda 26. júní 2018 aðra ítrekun um að fylgja fyrirmælum þess vegna annarrar athugasemdarinnar, þ.e. um úrbætur á gólfi, veggjum og gluggum í þeim rýmum þar sem augljósar rakaskemmdir væru. Í þessari ítrekun voru boðaðar dagsektir eða aðrar þvingunaraðgerðir, sbr. 84.–85. gr. og 87. gr. laga nr. 46/1980.
Aðalstefndi svaraði Vinnueftirlitinu með bréfi, dags. 3. júlí 2018, og tók fram að hann teldi að beina ætti fyrirmælum vegna þessa liðar að stefnanda. Stefnandi hefði fengið skýrslu Vinnueftirlitsins þegar hún barst rúmu ári áður og hann hefði hvorki sinnt viðhaldsskyldum sínum né gert grein fyrir raunhæfum úrbótum heldur mótmælt því að á honum hvíldi skylda til viðhalds.
Aðalstefndi sendi stefnanda bréf 13. júlí 2018 og skoraði á hann að gera úrbætur á hinu leigða húsnæði í samræmi við áherslur í skýrslu EFLU, dags. 15. júní 2018. Í bréfinu sagði m.a.: „Er það mat landlæknis, einkum í ljósi úttektar EFLU, að viðhaldi á leiguhúsnæðinu er ábótavant sem hefur leitt til þess að rakaskemmdir og mygla er komin upp í húsnæðinu. Nauðsynlegt sé að ráðast í úrbætur sem fyrst til að tryggja að húsnæðið uppfylli þær kröfur sem koma fram í leigusamningi milli aðila.“
Stefnandi svaraði áskoruninni með tölvuskeyti til aðalstefnda 19. júlí 2018. Hann hafnaði niðurstöðum í skýrslu EFLU. Í tölvuskeytinu kom fram að það væri skylda aðalstefnda að ganga vel um húsnæðið og tilkynna jafnóðum kæmi eitthvað upp á. Það hafi aðalstefndi hins vegar vanrækt og því virðist hafa safnast upp þau vandamál sem skýrsla EFLU sýndi. Fyrirsvarsmaður stefnanda lýsti því þá yfir að hann hygðist ekki fara í neinar af þeim úrbótum sem aðalstefndi tilgreindi og skoraði á aðalstefnda að framkvæma þær úrbætur sjálfur innan þess tíma sem aðalstefndi krafði stefnanda um. Þann 30. ágúst 2018 var haldinn fundur þar sem fulltrúar stefnanda, aðalstefnda og verkfræðistofunnar EFLU hittust í því skyni að fara yfir og ræða efnislegar niðurstöður skýrslu verkfræðistofunnar. Strax að fundi loknum sendi lögmaður stefnanda aðalstefnda fundargerð sem hann hafði samið. Þar kom fram sú afstaða stefnanda að húsnæðinu væri ekki ábótavant og það sem úrskeiðis kynni að hafa farið væri á ábyrgð aðalstefnda. Verkfræðistofan EFLA tók einnig saman fundargerð 30. ágúst 2018. Aðalstefndi sendi stefnanda rökstudd andsvör verkfræðistofunnar, dags. 14. september 2018, við fundargerð stefnanda. Stefnandi leitaði til Stúdíós Nornar ehf. Félagið birti niðurstöður sínar á örverumælingum (myglumælingum) í hinu leigða húsnæði 13. september 2018. Þær gáfu til kynna að sveppagróður og mygla væri þar í mjög litlum mæli og aðeins á fáum stöðum. Slæm umgengni var gagnrýnd og hvatt til betri loftræstingar.
Með bréfi lögmanns aðalstefnda til stefnanda 27. september 2018 voru stefnanda send fundargerð verkfræðistofunnar og andsvör, sem áður hafa verið nefnd. Í bréfinu gerði lögmaður aðalstefnda grein fyrir því að þar eð ágreiningur aðila um raunverulegt ástand hins leigða virtist óyfirstíganlegur væri aðalstefndi knúinn til að krefjast lögformlegrar úttektar á leiguhúsnæðinu í því skyni að staðreyna meiningar sínar um ágalla á hinu leigða, orsök þeirra, leiðir til úrbóta og kostnað við úrbætur. Dagana 12. október og 3. nóvember 2018 birtu sameindalíffræðingur og húsasmíðameistari, að beiðni stefnanda, greiningu á skýrslu EFLU og töldu þau ýmsa bresti hafa verið á vinnubrögðum verkfræðistofunnar.
EFLA afhenti aðalstefnda, 21. nóvember 2018, rökstudd andsvör við greiningu sameindalíffræðingsins og húsasmíðameistarans frá 12. október 2018.
Í bréfi lögmanns stefnanda til aðalstefnda, 17. október 2018, var bent á að stefnandi teldi niðurstöður skýrslu EFLU umdeilanlegar og að ekki lægi fyrir, svo óumdeilanlegt væri, að stefnandi hefði ekki sinnt viðhaldi sem skyldi. Ágalla á hinu leigða sagði stefnandi að mætti annað hvort rekja til rangrar notkunar aðalstefnda á húsnæðinu eða að stefndi hefði vanrækt að tilkynna stefnanda um það sem væri ábótavant. Í lokamálsgrein bréfsins kvaðst stefnandi ekki ætla að koma að tilnefningu úttektarmanns, en mikilvægt væri að staðreyna með lögformlegri úttekt hvort mygla og leki væru í húsnæðinu og eftir atvikum hver væri þá orsök þess.
Á grundvelli 2. mgr., sbr. 4. mgr., 69. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 leitaði lögmaður aðalstefnda til kærunefndar húsamála 26. október 2018 og óskaði þess að nefndin tilnefndi sérfróðan og óvilhallan mann til þess að gera úttekt á húsnæðinu þar eð málsaðilar kæmu sér ekki saman um úttektaraðila.
Kærunefndin tilkynnti með bréfi 15. nóvember 2018 um skipan byggingarverkfræðings sem úttektarmanns. Með bréfi lögmanns aðalstefnda 30. nóvember 2018 voru úttektarmanni send málsgögn og fyrir honum brýnt að málsaðilum yrði báðum gefinn kostur á að gæta hagsmuna sinna við úttektina. Úttektarmanninum var falið að taka afstöðu til eftirtalinna þriggja atriða: a. Hvort leiguhúsnæði aðalstefnda við [...] í Reykjavík uppfylli þær kröfur sem séu gerðar til húsnæðisins í fyrsta málslið í gr. 1.10 í leigusamningi stefnanda og aðalstefnda frá 16. júní 2011. Teldi úttektaraðili að húsnæðið uppfyllti ekki þær kröfur skyldi hann sundurliða hverju væri ábótavant, hver væri orsök ágalla, koma með tillögur til úrbóta og leggja mat á kostnað við þær. b. Hvort viðhaldi á leiguhúsnæði aðalstefnda við [...] í Reykjavík sé ábótavant. Teldi úttektaraðili að viðhaldi væri ábótavant skyldi hann tilgreina með hvaða hætti svo væri og hverjar afleiðingar væru af vanrækslu viðhalds. c. Hvort tilefni væri til lækkunar húsaleigu vegna annmarka á hinu leigða yrði þeir leiddir í ljós skv. svörum við spurningum a og b.
Í desember 2018 gátu sjö af 60 starfsmönnum aðalstefnda ekki hafist við í húsnæðinu, auk þess sem talið er að átta starfsmenn til viðbótar hafi verið með mikil einkenni og veikindi sem tengd voru húsnæðinu. Með bréfi, 4. desember 2018, tilkynnti aðalstefndi velferðarráðuneytinu alvarlega stöðu innivistarmála, að heilsufarsleg einkenni starfsmanna hefðu versnað og að enn bættist í hóp þeirra starfsmanna sem fyndu fyrir einkennum við að vera í húsinu. Með bréfi lögmanns aðalstefnda, dags. 7. desember 2018, var stefnanda gerð grein fyrir alvarlegum áhrifum slæmrar innivistar á starfsemi aðalstefnda.
Úttektarmaður sendi lögmönnum stefnanda og aðalstefnda orðsendingu nr. 1 vegna úttektargerðarinnar með tölvuskeyti 6. desember 2018. Þar gerði úttektarmaðurinn grein fyrir menntun sinni og starfsreynslu, þar með talið fyrra starfi sem deildarstjóri viðhaldsdeildar á rekstrarsviði Landspítala. Stefnandi gerði hvorki athugasemdir við sérstakt né almennt hæfi úttektarmannsins til starfans.
Úttektarmaðurinn hélt fund með málsaðilum og skoðaði hið leigða húsnæði 17. desember 2018 að viðstöddum fulltrúum og lögmönnum stefnanda og aðalstefnda, en einnig voru starfsmenn á vegum EFLU viðstaddir. Á þessum fundi tók hann fram að verkfræðistofan þar sem hann vann, Mannvit, hefði skoðað inniloft húsnæðisins í mars 2014 og loftræstikerfið í júní 2016.
Aðalstefndi gerði Vinnueftirlitinu grein fyrir stöðu mála með tölvuskeyti 19. desember 2018 og fylgdi með könnun sem gerð var á heilsufari starfsfólks þar sem fram kemur að 25 af um 60 starfsmönnum hafi fundið fyrir einkennum sem þeir tengdu viðveru á vinnustað.
Atvik árið 2019 Stefnandi brást við fyrstu fundargerð úttektarmanns með bréfi rituðu 7. janúar 2019. Í því kemur fram að stefnandi hafi ekki gert við leka glugga fyrr en eftir að honum hafði borist skýrslu EFLU 18. júlí 2018.
Á fundi með starfsmanni aðalstefnda 8. janúar 2019 veitti Vinnueftirlitið aðalstefnda frekari frest, til 28. febrúar 2019, til þess að undirbúa áætlun um framkvæmdir á gólfi, veggjum og gluggum í þeim rýmum þar sem augljósar rakaskemmdir væru, ellegar yrði vinnustaðnum lokað. Bókað var að tveir starfsmenn ynnu í öðru húsnæði en fimm að auki þyrftu að komast úr húsnæðinu á [...].
Aðalstefndi sendi stefnanda bréf 10. janúar 2019 og áréttaði það sjónarmið sitt að stefnandi hefði aldrei brugðist við kröfu aðalstefnda um úrbætur vegna rakavandamála á [...]. Með fylgdi skýrsla Vinnueftirlitsins frá 8. janúar 2019. Í niðurlagi bréfsins innti aðalstefndi stefnanda eftir því hvort hann væri reiðubúinn að afhenda fyrir 28. febrúar framkvæmdaáætlun um úrbætur til þess að koma í veg fyrir að starfsemi aðalstefnda í húsnæði stefnanda yrði lokað.
Fyrirsvarsmaður stefnanda svaraði bréfinu 18. janúar 2019 og hafnaði því að hann bæri ábyrgð á þeim ágöllum sem aðalstefndi teldi vera á hinu leigða húsnæði. Hann taldi sér óskylt að leggja fram framkvæmdaáætlun þar eð hann hefði sinnt viðhaldi hússins á fullnægjandi hátt.
Þann 27. janúar 2019 sendi úttektarmaðurinn málsaðilum orðsendingu nr. 3 sem er samantekt um grundvöll úttektarvinnunnar og lýsing á helstu skoðunaratriðum ásamt upplýsingum um næstu skref. Hann benti á það, sem vitað var, að hann væri ekki læknir heldur verkfræðingur. Hann benti þó á að almennt væri viðurkennt í heilbrigðisvísindum að skemmdir í húsnæði gætu haft áhrif á heilbrigði og af þeim sökum gæti slæmt heilsufar þeirra sem vistast í húsnæði veitt vísbendingar um ástand viðkomandi húsnæðis. Þann 28. janúar 2019 var úttektarmanni gerð grein fyrir efni úttektarskýrslu Vinnueftirlitsins frá 8. janúar 2019.
Á sama tíma, 28. janúar 2019, kom fram leki í lofti í herbergi nr. 221. Kvartað hafði verið um leka úr lofti herbergisins í janúar 2018 og í maí 2017 hafði korkflís fallið úr lofti í sama herbergi. Sterk fúkkalykt var af flísinni. Stefnanda hafði einnig verið tilkynnt um það atvik. Í tilkynningu vegna lekans 28. janúar 2019 kom fram að áður hefði lekið inn í herbergið við hliðina og það hefði tekið stefnanda sjö mánuði að koma í veg fyrir þann leka. Einnig kom fram ekki hefði enn verið gert við rakaskemmdir í glugga í herbergi fjármálastjóra aðalstefnda þótt tilkynnt hefði verið um skemmdirnar þegar þær komu í ljós sjö mánuðum fyrr.
Verkfræðingur hjá verkfræðistofunni Ferli ritaði minnisblað 12. febrúar 2019 um loftræstikerfið að [...]. Þar kom fram að kerfinu hefði verið haldið vel við, það þjónustað af viðurkenndum aðila og verið uppfært á fullnægjandi hátt, þar á meðal í lok árs 2015 og upphafi árs 2016. Ekki hafi verið unnt að keyra kerfið til fullnustu þar eð límband hefði verið límt yfir flestallar loftristar í því húsnæði sem aðalstefndi leigði. Verkfræðingurinn taldi að kerfið hefði verið í rekstri þar til aðalstefndi flutti inn í húsið en þá hefði þess verið krafist að húsið væri náttúrulega loftræst. Þegar aðalstefndi tók við húsnæðinu hefði hann gengið þannig frá að í skjalageymslu og fundarherbergi í B-álmu hefðu hvorki verið loftræsting né hitagjafar. Það sé ekki æskilegt og valdi álagi og skaða á húsnæðinu.
Frestur til úrbóta sem Vinnueftirlitið veitti aðalstefnda til 28. febrúar 2019 var 25. febrúar framlengdur til 31. mars 2019. Framlenging var veitt þar eð aðalstefndi hafði útvegað þeim starfsmönnum sem höfðu heilsufarsleg einkenni af dvöl í leiguhúsnæðinu vinnuaðstöðu í annarri fasteign. Með bréfi, dags. 7. mars 2019, upplýsti aðalstefndi að sjö starfsmenn hefðu óskað flutnings úr hinu leigða húsnæði af heilsufarsástæðum. Með bréfi, dags. 11. mars 2019, var nánari grein gerð fyrir alvarlegum heilsufarseinkennum þessara sjö starfsmanna og kom fram að reynt hefði verið að færa vinnuaðstöðu þeirra til innan húss án árangurs.
Að beiðni stefnanda skoðuðu fyrirtækin Nostra ræstingar ehf. og Ísloft ehf. loftræstikerfið og athuguðu hvort mygla væri í [...]. Í samantekt frá þeim, dags. 20. mars 2019, kom fram að slökkt hefði verið á loftræstikerfinu í nokkur ár að sögn eiganda húsnæðisins. Límt hefði verið yfir loftrásir í nokkrum rýmum sem hindraði almennt loftflæði. Loftræstikerfið hefði verið frekar hreint og engin mygla sýnileg.
Úttektarmaðurinn birti 21. mars 2019 79 blaðsíðna skýrslu. Eins og áður greinir hafði honum verið falið að svara þremur spurningum. Sú fyrsta var hvort húsnæðið sem aðalstefndi hefði á leigu uppfyllti þær kröfur sem væru gerðar í gr. 1.10 í leigusamningi stefnanda og aðalstefnda. Í því ákvæði stóð að leigusali ábyrgðist að húsnæðið uppfyllti kröfur sem opinberir aðilar geri til skrifstofuhúsnæðis sem þessa, eins og t.d. kröfur heilbrigðis- og eldvarnareftirlits. Úttektaraðili taldi húsnæðið ekki uppfylla þær kröfur. Hann taldi það verulega skemmt af raka. Þær skemmdir hefðu áhrif á inniloftið. Vinnueftirlitið hefði krafist úrbóta. Þar eð ekki hefði verið brugðist við þeim kröfum uppfyllti húsnæðið ekki kröfur opinberra aðila.
Úttektarmanni var í öðru lagi falið að meta hvort viðhaldi á leiguhúsnæðinu hefði verið ábótavant. Teldi hann annmarka á viðhaldinu skyldi hann tilgreina hvað hefði verið vanrækt og hvaða afleiðingar það hefði. Hann taldi að rekja mætti heilsufarslega erfiðleika starfsfólks aðalstefnda til rakaskemmda í húsnæðinu. Þær væru afleiðing ófullnægjandi viðhalds og ófullnægjandi viðgerða á eldri skemmdum. Hann taldi líklegast að umtalsverður hluti skemmda á húsnæðinu væri hulinn og hefði getað orðið á árum áður, jafnvel fyrir aldamót. Þessar skemmdir hefðu hins vegar ekki verið sýnilegar þegar húsnæðið var tekið út enda vandkvæðum bundið að greina slíka leynda galla.
Í þriðja lagi var honum falið að meta hvort tilefni væri til að lækka húsaleigu vegna annmarka á leiguhúsnæðinu, yrðu þeir leiddir í ljós. Úttektarmaður tók fram að hann teldi rakaskemmdirnar ekki bundnar við fáa afmarkaða hluta húsnæðisins og teldi jafnframt að loftstraumar bæru efni frá rakaskemmdunum sem hefðu áhrif á fólk víðs vegar um húsnæðið. Hann taldi því ólíklegt að halda mætti hluta húsnæðisins í lagi fyrir starfsfólk á meðan aðrir hlutir yrðu lagfærðir. Hann taldi því að húsnæðið gæti ekki talist nothæft fyrir starfsemi aðalstefnda í því ástandi sem það væri. Af þeim sökum taldi hann tilefni til að lækka leiguverð en tók ekki neina afstöðu til fjárhæða.
Aðalstefndi leit svo á að staðfest hefði verið með skýrslu óháðs aðila að leiguhúsnæðið uppfyllti ekki samningskröfur. Hann lýsti því yfir riftun leigusamnings 27. mars 2019 sem var birt stefnanda degi síðar. Riftunin byggðist á 1. og 3. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.
Vinnueftirlitið veitti aðalstefnda 29. mars 2019 frekari frest til úrbóta til 14. apríl 2019. Áður hafði aðalstefndi gert eftirlitinu grein fyrir því að hann hefði rift leigusamningnum og fært veika starfsmenn í heilnæmara húsnæði.
Þáverandi lögmaður stefnanda mótmælti riftuninni með bréfi til aðalstefnda, dags. 1. apríl 2019, enda væru hvorki lagaskilyrði né grundvöllur til riftunar. Hann benti á að 1. töluliður 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 vísaði til ófullnægjandi ástands leiguhúsnæðis við afhendingu þess skv. 17. gr. sömu laga en slíkt ætti ekki við í þessu tilfelli. Frestir tilgreindir í lögum hefðu verið löngu liðnir og því ekki heimilt að rifta, auk þess sem skilyrðið um verulega annmarka væri ekki uppfyllt. Í bréfinu vísaði lögmaður stefnanda einnig til þess að 3. töluliður 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 gæti ekki heldur komið til athugunar þar eð rekja mætti til umgengni aðalstefnda þær rakaskemmdir sem úttektarmaður teldi vera til staðar. Auk þess hefði úttektin aðeins tekið til afmarkaðs hluta húsnæðisins. Samkvæmt skýrslunni mætti rekja ætlaðar rakaskemmdir til leka frá fyrri tíma og því hefði húsnæðið ekki spillst svo á leigutímanum að það réttlætti riftun.
Stefnandi sendi Vinnueftirlitinu bréf sama dag, 1. apríl, þar sem hann kvaðst ætla í nauðsynlegar viðgerðir án viðurkenningar á ábyrgð sinni gagnvart aðalstefnda.
Stefnandi sendi aðalstefnda daginn eftir, 2. apríl 2019, afrit af tilboði og verkáætlun í ósonhreinsun á skrifstofurými aðalstefnda. Aðalstefndi aflaði umsagnar verkfræðistofunnar EFLU um fyrirhugaðar aðgerðir stefnanda til úrbóta. Í lok umsagnarinnar kom fram að starfsmenn verkfræðistofunnar teldu aðferðina varhugaverða. Hún gefi ekki fullnægjandi árangur við hreinsun á rakaskemmdum. Upplýsingar vanti um styrk ósons og um virka efnið í mygludrepandi efninu en hvort tveggja geti haft afdrifarík áhrif á fólk. Tekið er fram að tilgangur þessarar efnameðferðar liggi ekki fyrir.
Aðalstefndi leitaði einnig álits Vinnueftirlitsins. Í tölvuskeyti þess til aðalstefnda 12. apríl 2019 segir að þótt stefnandi hafi lofað því að fara í viðgerðir á hinu leigða um sumarið 2019 líti eftirlitið til núverandi ástands húsnæðisins sem uppfylli ekki kröfur um heilsusamlegt vinnuumhverfi. Enn fremur sagði: „Það er því ekki til umræðu af okkar hálfu að gefa leigusala frest fram á haust til að framkvæma og ljúka við úrbætur.“
Aðalstefndi svaraði andmælabréfi stefnanda með bréfi, dags. 5. apríl 2019, en hafði þá bætt við fyrri riftunaryfirlýsingu að riftunin hefði einnig komið til vegna verulegra vanefnda stefnanda á skyldum sínum samkvæmt húsaleigusamningi og að riftunin yrði ekki afturkölluð. Andmæli stefnanda við riftuninni voru ítrekuð með bréfi, dags. 8. apríl 2019. Með bréfi, dags. 15. apríl 2019, svaraði aðalstefndi ítrekunarbréfi stefnanda frá 8. apríl 2019. Þar var áréttuð riftunaryfirlýsing aðalstefnda og rakið hvers vegna aðalstefndi teldi skýrslu úttektarmanns frá 21. mars 2019 réttmæta. Þar kom einnig fram að aðalstefndi teldi skýrsluna vera í samræmi við úttektarskýrslu EFLU frá 15. júní 2018 og að stefnanda hefði verið í lófa lagið að bregðast við skýrslu EFLU með nauðsynlegum úrbótum.
Aðalstefndi sendi stefnanda bréf 9. maí 2019 þar sem riftunaryfirlýsing aðalstefnda, dags. 27. mars 2019, var ítrekuð. Aðalstefndi kvaðst líta svo á að stefnandi hefði hafnað samráði milli málsaðila um skil á húsnæðinu eins og ráðagerðir væru um í 3. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Með bréfinu voru lyklar að húsnæðinu og því lýst yfir að aðalstefndi liti svo á að með því að afhenda stefnanda lyklana hefði aðalstefndi skilað honum umráðum hins leigða og að þau væru eftirleiðis á hendi stefnanda. Í bréfinu er samantekinn beinn kostnaður aðalstefnda vegna vanefnda stefnanda á efndum leigusamningsins ásamt fylgiskjölum vegna greidds kostnaðar. Samantekinn kostnaður aðalstefnda vegna vanefnda stefnanda nam 16.578.174 krónum og viðurkenndi aðalstefndi í bréfinu kröfu stefnanda að fjárhæð 5.665.799 krónur. Eftir skuldajöfnun stóð þá ógreidd skuld stefnanda við aðalstefnda að fjárhæð 10.912.375 krónur.
Sama dag, 9. maí 2019, mótmælti stefnandi því að skilyrði riftunar væru uppfyllt. Hann benti á að afhending lykla til stefnanda fæli ekki í sér skil á umráðum húsnæðisins. Þvert á móti teldi stefnandi að hið leigða væri í umráðum aðalstefnda og alfarið á ábyrgð hans. Boðað var að dómkvaddur yrði matsmaður til þess að staðreyna ástand hússins, annars vegar viðskilnað aðalstefnda og hins vegar það ástand sem riftun hans byggði á svo og hvort það ástand yrði rakið til umgengni aðalstefnda um húsnæðið. Stefnandi hafnaði alfarið fjárkröfum aðalstefnda svo og þeirri skuldajöfnun sem lýst var yfir í bréfinu.
Fulltrúar málsaðila gengu 20. maí 2019 saman um húsnæðið sem aðalstefndi hafði haft á leigu. Í bréfi stefnanda til aðalstefnda, dags. 28. maí 2019, var rakið að húsnæðið væri almennt illa þrifið, veggir og loft hefðu ekki verið þrifin eða máluð, ryk og óhreinindi á gólflistum og í hornum, ljós hefðu ekki verið þrifin eða ljósaperum skipt út, flestir veggir væru alsettir götum, ýmist eftir nagla eða skrúfur, og plasttappar í skrúfugötum, gardínur illa farnar, beyglaðar og brotnar og gler óhreint innan sem utan, gólf væru illa þrifin og að meðhöndlun þeirra virtist stórlega ábótavant, bæði mött og víða með ákomum, og að afstúkun sem gerð var í anddyri væri enn þar. Stefnandi áskildi sér rétt til þess að hafa uppi bótakröfu á hendur aðalstefnda vegna ástands húsnæðisins þegar aðalstefndi yfirgaf það. Í bréfinu var tekið fram að stefnandi hefði þegar hafið undirbúning að því að fá dómkvaddan matsmann til þess að meta húsnæðið með tilliti til þeirra ástæðna sem riftun leigusamnings byggði á.
Með bréfi, dags. 26. júní 2019, hafnaði aðalstefndi því að þrifum fyrir afhendingu hefði verið stórlega ábótavant. Naglar hefðu ekki verið fjarlægðir eða gólf bónuð vegna skýrslu sérstaks úttektarmanns á slæmu ástandi húsnæðisins. Þá taldi aðalstefndi að stefnandi hefði synjað aðalstefnda um viðræður um hvernig skyldi standa að skilum með því að mótmæla riftuninni.
Sama dag og forskoðunin fór fram, 20. maí 2019, hóf danskt félag, CB Group ApS, sem sérhæfir sig m.a. í raka- og myglusveppamælingum, rannsókn á raka og sveppagróðri á [...]. Rannsókninni lauk 23. maí 2019. Markmið hennar voru: d. að rannsaka hvort myglusveppur væri í innilofti, e. að meta, ef við ætti, hugsanlegar orsakir myglusvepps, f. að meta lausnir til úrbóta væri þeirra þörf, g. að mæla raka í rýminu. Rannsókn CB Group tók til allrar byggingarinnar, ekki aðeins hins leigða húsnæðis. Niðurstöðurnar lágu fyrir 8. ágúst 2019. Þær voru helstar að í prufum sem voru teknar í stokkum loftræstikerfisins fannst ekki sveppagróður. Myglusveppur var undir gólfefni á mörgum stöðum þar sem linoleum-dúkur hafði losnað frá steyptu gólfi og lá laus frá steypunni. Þar sem dúkurinn hafði ekki losnað upp fannst enginn myglusveppur. Af þessu ályktuðu rannsakendur að á skilum gólfs og veggjar ætti vatn leið að undirlagi gólfdúksins. Á grundvelli loftsýna ályktuðu rannsakendur að myglusveppurinn væri einangraður undir gólfdúknum og gæti því ekki mengað inniloftið neitt verulega.
Í DNA-loftsýnum var almennt lítið magn myglusvepps í innilofti. Heildarmat á innilofti byggingarinnar sýndi að ekki væru nein ummerki um rakaskemmdir í byggingunni sem gætu haft áhrif á inniloftið. Samanburðarsýni undir dúk og úr veggjum sýndu ekki merki um smit frá huldum hlutum byggingarinnar í inniloftið. Af þessu ályktuðu rannsakendur að þeir sem dveldust í byggingunni væru ekki í stórvægilegri hættu á að veikjast.
Í ryksýni úr kaffistofu var meiri myglusveppur en í loftsýni úr sama rými. Af því ályktuðu rannsakendur að í því rými hefðu verið verri þrif en við lokaþrif sem fóru fram þegar aðalstefndi yfirgaf húsnæðið. Skrifstofurýmið sem aðalstefndi leigði var í skýrslunni nefnt svæði 2 og gistiheimili sem er á öðrum stað í húsinu var nefnt svæði 1. Samanburður á DNA-loftsýnum frá þessum tveimur svæðum sýndi, að mati rannsakenda, að inniloft væri sambærilegt á báðum svæðum. Þrifum á svæði 1 hefði verið haldið óbreyttum frá því áður en rannsóknin hófst. Rannsakendur töldu niðurstöður úr sýnatöku ekki benda til ákveðinna ástæðna fyrir heilsufarskvillum. Hefðu menn orðið varir við slíkt á svæði 2 töldu rannsakendur það stafa af rangri notkun byggingarinnar, þar á meðal ónógum þrifum, útloftun og almennu viðhaldi.
Atvik árin 2020 og 2021 Frá því að aðalstefndi rifti húsaleigusamningnum hefur stefnandi sent embættinu reikninga fyrir húsaleigu, eins og samningnum hefði ekki verið rift. Hann hefur jafnframt gert fjöldamargar tilraunir til þess að koma húsnæðinu í útleigu á ný.
Að liðnu tæpu ári frá riftuninni, 18. mars 2020, sendi nýr lögmaður stefnanda fjármálaráðuneytinu tölvuskeyti f.h. stefnanda. Með því fylgdu lögfræðilegar umsagnir, annars vegar um lögmæti riftunar aðalstefnda á húsaleigusamningi við stefnanda og hins vegar um greinargerð úttektarmanns sem kærunefnd húsamála tilnefndi.
Með bréfi lögmanns aðalstefnda, dags. 14. apríl 2020, var því hafnað að þeir ágallar sem aðalstefndi teldi vera á húsnæðinu yrðu raktir til hans. Enn fremur var áréttuð yfirlýsing um riftun húsaleigusamningsins svo og réttmæti hennar.
Ári síðar skoraði stefnandi með kröfubréfi, dags. 22. apríl 2021, á aðalstefnda að gera fullnaðarskil vegna skaðabótakröfu stefnanda. Kröfubréfinu hafnaði aðalstefndi með bréfi, dags. 7. maí 2021. Stefna var birt 25. júní 2021.
Málsástæður og lagarök stefnanda
Stefnandi byggir fjárkröfu sína á því að riftun aðalstefnda 27. mars 2019 á húsaleigusamningi við stefnanda hafi verið ólögmæt. Því beri aðalstefndi skaðabótaskyldu vegna alls þess tjóns sem af riftuninni hafi leitt, enda sé riftun einhliða yfirlýsing samningsaðila um slit samningssambands og á ábyrgð þess sem riftir.
Eins og rakið hafi verið segi orðrétt í gr. 13.1 í húsaleigusamningnum: „Um vanefndir, tilkynningaskyldu vegna þeirra, svo og vanefndaúrræða hvors aðila um sig, gilda ákvæði húsaleigulaga á hverjum tíma, sbr. nú XII. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994.“ Með þessu ákvæði hafi samningsaðilar afsalað sér rétti til þess að hafa uppi önnur vanefndarúrræði en þau sem koma fram í húsaleigulögum nr. 36/1994. Þar eð riftunarreglur húsaleigulaga séu undantekningar frá þeirri almennu reglu kröfuréttar að veruleg vanefnd gagnaðila sé skilyrði riftunar beri að túlka riftun á grundvelli laganna þröngt.
Í riftunaryfirlýsingu aðalstefnda, dags. 27. mars 2019, komi fram að riftunin byggist á 1. og 3. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Til stuðnings ákvæðunum hafi aðalstefndi vísað til skýrslu úttektarmannsins frá 21. mars 2019 og athugasemda Vinnueftirlitsins 18. ágúst 2015, 15. maí 2017, 26. júní 2018, 8. janúar 2019 og 25. febrúar 2019.
Um skilyrði 1. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga Stefnandi telji skilyrði 1. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga ekki uppfyllt. Til þess að heimilt sé að rifta húsaleigusamningi á grundvelli þess ákvæðis þurfi leigjandi fyrst að senda leigusala tilkynningu skv. 1. mgr. 16. gr. laganna um annmarka á hinu leigða húsnæði og skora á leigusala að bæta úr. Ekki verði séð að slík formleg áskorun liggi fyrir að undanskilinni áskorun 13. júlí 2018 sem var grundvölluð á skýrslu EFLU og 20. gr. húsaleigulaga. Sé sú áskorun grundvöllur riftunar hefði átt að byggja riftunina á 4. tölulið 1. mgr. 60. gr. í stað 1. töluliðar sömu greinar.
Riftunarréttur leigjanda hefði við þær aðstæður ekki virkjast fyrr en að liðnum fjórum vikum frá því að tilkynning barst leigusala, sbr. 2. mgr. 20. gr., eða 10. ágúst 2018, eða eftir atvikum átta vikum frá því að tilkynning barst leigusala, sbr. 2. mgr. 17. gr. húsaleigulaga, eða 7. september 2018. Hins vegar liggi fyrir að með tölvuskeyti 19. júlí 2018 hafi stefnandi staðfest móttöku áskorunarinnar og skýrslu EFLU og tekið fram að hann hygðist ekki ganga til þeirra úrbóta sem áskorun aðalstefnda frá 13. júlí 2018 kvað á um. Hafi riftunarskilyrði verið til staðar hafi aðalstefnda þá þegar mátt vera kunnugt um vanefndir stefnanda í skilningi ákvæðisins.
Leigjandi glati rétti sínum til riftunar skv. 1. mgr. 60. gr. laganna hafi hann ekki neytt réttar síns til riftunar innan átta vikna frá því að honum varð kunnugt um vanefndir leigusala, sbr. 4. mgr. sömu greinar, þ.e.a.s. átta vikum frá 19. júlí 2018 eða 13. september 2018. Jafnvel þótt miðað væri við hámarkstímabil frá áskorun aðalstefnda hefði aðalstefndi glatað riftunarrétti sínum í síðasta lagi 5. október 2018 í tilviki 17. gr. laganna eða 2. nóvember 2018 í tilviki 20. gr. sömu laga. Hvernig sem litið sé á málið hafi frestur til riftunar því verið löngu liðinn þegar aðalstefndi rifti húsaleigusamningi sínum við stefnanda 27. mars 2019.
Aðalstefndi hafi því hvorki getað byggt riftun sína á 1. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga né heldur 4. tölulið málsgreinarinnar, þótt ekki hafi verið byggt á síðarnefnda töluliðnum. Því komi einungis til athugunar hvort hann hafi mátt rifta á grundvelli 3. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga.
Um skilyrði 3. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga Stefnandi áréttar að til þess að heimilt sé að rifta húsaleigusamningi á grundvelli 3. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga þurfi þrjú skilyrði að vera uppfyllt. Í fyrsta lagi þurfi ástand hins leigða húsnæðis að vera slíkt að það nýtist ekki lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Í öðru lagi þurfi húsnæðið að hafa komist í það ástand sem lýst er í fyrsta skilyrðinu á leigutímanum en ekki áður en húsaleigusamningurinn var gerður. Í þriðja lagi megi fyrsta skilyrðið ekki vera uppfyllt af ástæðum sem verði raktar til leigjanda. Í yfirlýsingu aðalstefnda um riftun sé byggt á því að skilyrði töluliðarins séu uppfyllt með vísan til athugasemda Vinnueftirlitsins. Samkvæmt yfirlýsingunni hafi riftunin einnig byggst á niðurstöðu úr skýrslu úttektarmanns um að húsnæðið uppfyllti ekki kröfur sem gerðar væru til þess í 1. málslið í gr. 1.10 í húsaleigusamningnum. Úttektarmaðurinn hafi hins vegar byggt þá niðurstöðu alfarið á því að Vinnueftirlitið hefði enn haft uppi athugasemdir. Riftunin sé því í reynd eingöngu byggð á athugasemdum þess.
Áður en fjallað sé sérstaklega um hvert skilyrði fyrir sig bendi stefnandi á að tímafrestur skv. 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga hafi einnig verið liðinn hvað varði 3. tölulið 1. mgr. sömu greinar. Með tölvuskeyti stefnanda 3. júní 2017 til fjármálastjóra aðalstefnda hafi stefnandi skorað á aðalstefnda að nýta rétt sinn til þess að gera úrbætur í samræmi við athugasemdir Vinnueftirlitsins og draga þann kostnað frá leigugreiðslum til stefnanda, teldist viðhaldi stefnanda ábótavant. Þá þegar hafi aðalstefnda mátt vera ljóst að stefnandi myndi ekki lagfæra þá ágalla sem Vinnueftirlitið taldi á húsnæðinu, enda hafi stefnandi talið þá komna til vegna óviðunandi viðhalds aðalstefnda. Aðalstefndi hafi því glatað rétti sínum til riftunar samkvæmt töluliðnum 29. júlí 2017, þ.e. átta vikum frá 3. júní 2017. Áður hafi stefnandi ítrekað áréttað þessa afstöðu sína, t.d. í bréfum 25. nóvember 2014 og 19. júlí 2018.
Jafnvel þótt tímafrestur 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga teldist af einhverri ástæðu ekki liðinn sé ljóst að skilyrði fyrir riftuninni hafi ekki verið til staðar, eins og rakið verði.
Fyrsta skilyrðið: húsnæðið heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda Stefnandi byggi á því að fyrsta skilyrðið sé ekki uppfyllt, enda hafi ástand hins leigða ekki verið slíkt að það nýttist ekki lengur til fyrirhugaðra nota eða hafi talist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Þær staðhæfingar aðalstefnda, að rakaskemmdir í hinu leigða séu slíkar að þær hafi heilsuspillandi áhrif, séu rangar og ósannaðar. Niðurstöður skýrslu sem sé unnin af fagaðilum, vottuðu fyrirtæki í Danmörku, CB Group ApS, sýni að rakaskemmdir hafi alls ekki verið í þeim mæli sem sé lýst í skýrslu EFLU og úttektarmanns. Þær takmörkuðu rakaskemmdir sem hafi þó fundist hafi hvergi verið svo miklar að þær gætu haft heilsuspillandi afleiðingar. Jafnframt hafi danska skýrslan grundvallast á rannsókn á öllu húsnæðinu við [...] og sýnt fram á markverðan mun á rakaskemmdum eftir svæðum, svæði aðalstefnda verulega í óhag, sem bendi sterklega til þess að skemmdir hins leigða megi rekja til slæmrar umgengni aðalstefnda, sem síðar verði rakið. Eins og fyrr segi hafi aðalstefndi einkum byggt riftun sína á skýrslu úttektarmanns og á því að Vinnueftirlitið myndi loka starfseminni afhenti aðalstefndi ekki viðgerðaráætlun fyrir 31. mars 2019. Bæði skýrslan og vinnubrögð úttektarmannsins séu hins vegar háð slíkum annmörkum að ekki komi til greina að byggja riftun aðalstefnda á niðurstöðum hans.
Fyrir það fyrsta hafi úttektarmaður ítrekað tekið fram í skýrslu sinni að hann væri ekki heilbrigðis- eða líffræðimenntaður, þótt þær staðhæfingar aðalstefnda að húsnæðið væri ekki hæft til fyrirhugaðra nota byggist á því að mygla valdi starfsmönnum þess heilsutjóni. Til þess að geta tekið markverða afstöðu til þess sé óhjákvæmilegt að einstaklingur með fullnægjandi menntun eigi aðild að máli. Rétt og eðlilegt hefði verið við slíkar aðstæður að úttektarmaðurinn hefði kallað til fagmenntaðan aðila til aðstoðar, sem hann gerði ekki.
Í annan stað hafi úttektarmaðurinn verið vanhæfur til þess að fjalla um málefni aðalstefnda þar sem hann hafði í um átta ár verið deildarstjóri viðhaldsdeildar á rekstrarsviði Landspítala og hafi hlutverk hans verið að sjá um viðhald og rekstur húsnæðis Landspítala.
Í þriðja lagi hafi úttektarmaðurinn ítrekað tekið fram í skýrslunni að vegna tímapressu vegna fresta Vinnueftirlitsins hafi ekki verið hægt að vinna skýrsluna með fullnægjandi hætti. Úttektarmanni sé hins vegar skylt að starfa af kostgæfni við úttekt sína, sbr. 5. mgr. 69. gr. húsaleigulaga.
Í fjórða lagi hafi úttektarmaður verið fenginn til þess að taka húsnæðið út á sjálfstæðan hátt. Athugasemdir Vinnueftirlitsins hafi legið fyrir frá 15. maí 2017, en eins og áður hafi komið fram hafi þær byggst á „takmarkaðri úttekt“ en ekki ítarlegri rannsóknarvinnu. Hins vegar hafi úttektarmaður byggt niðurstöðuna við „úrlausnarefni A“ alfarið á því að Vinnueftirlitið hafi enn haft uppi athugasemdir. Því sé niðurstaðan um að húsnæðið uppfylli ekki kröfur gr. 1.10 húsaleigusamnings aðila ekki að neinu leyti byggð á sjálfstæðri rannsókn.
Í fimmta lagi séu ítrekaðar rangfærslur í skýrslunni. Til dæmis megi nefna að í kafla um loftræstikerfið varpi úttektarmaður fram þeirri skoðun sinni að hann telji hættu á að notkun loftræstikerfisins ýti fremur undir rakaskemmdir. Þetta sé þvert á skoðun sérfræðinga Ferils, sem hafi séð um loftræstikerfið, sbr. minnisblað verkfræðistofunnar, dags. 12. febrúar 2019, og sérfræðinga Nostra ræstinga ehf. og Íslofts ehf., sbr. minnisblað þeirra, dags. 20. mars 2019.
Annað skilyrðið: að húsnæðið hafi spillst á leigutímanum Stefnandi byggi á því að jafnvel þótt ástand leiguhúsnæðisins teljist heilsuspillandi sé annað skilyrðið, að leiguhúsnæðið hafi spillst á leigutímanum, ekki uppfyllt. Riftunarreglur húsaleigulaga séu undantekningar frá þeirri almennu reglu kröfuréttar að veruleg vanefnd gagnaðila sé skilyrði fyrir riftun og beri að túlka undantekningarnar þröngt. Af því leiði að ekki megi vera vafi um það hvort það ástand, sem er að mati leigjanda heilsuspillandi, hafi komið til á leigutíma.
Stefnandi vísi til skýrslu úttektarmanns en í kafla um ástand húsnæðisins við samningsgerð lýsi hann þeirri skoðun sinni að byggingin eigi sér sögu rakaskemmda sem sé líklegt að nái aftur á síðustu öld. Þá komi fram í samantekt hans á þeim kafla að hann telji ljóst að við samningsgerð hafi verið skemmdir í gólfefnum og gluggum, auk þess sem þak húsnæðisins hafi áður lekið og skemmdir séu enn til staðar vegna þess leka. Í kafla um viðhald húsnæðisins komi fram að úttektarmaður telji hverfandi líkur á að skemmdir hafi komið til eftir að húsaleigusamningur tók gildi. Sambærileg sjónarmið séu sett fram víðar í skýrslunni.
Að sama skapi megi líta til fundargerðar frá fundi stefnanda, aðalstefnda og fulltrúa Lýðheilsustöðvarinnar og FSR frá 31. mars 2011. Þar segi í 4. lið, sem fjalli um loftræstingu í skjalageymslu, þ.e. rými nr. 219, að ekki sé ljóst hvort núverandi loftræsting, sem þó sé vélræn samkvæmt endurbættri skilalýsingu stefnanda, sé nægjanleg. Sagði þá að sett yrði í leigusamning að það yrði að endurbæta loftræstinguna ef reynslan sýndi að núverandi loftræsting nægði ekki. Af þeirri ástæðu hafi verið sett í 4. efnisgrein gr. 2.6 í fylgiskjali III með húsaleigusamningi ákvæði þar sem segi: a. Að beiðni leigutaka verður miðstöðvarofn tekinn úr herberginu 0219, skjalageymslu. Ofn á gangi skjalageymslu B-megin verður áfram en við hann settur vatnsnemi í samráði við VSI [þ.e. Verkfræðistofa Snorra Ingimarssonar ehf.]. Þetta mun hafa áhrif á hitastig og loftskipti í þessum rýmum sem leigutaki mun leysa síðar leiði niðurtekt ofan til þess.
Þá segi í 2. lið fundargerðar frá fundi þriggja fulltrúa aðalstefnda og eins fulltrúa FSR, dags. 9. janúar 2014, að þungt loft sé í húsinu. Komið hafi fram að slæm lykt sé á 2. hæð í B-álmu. Kanna þurfi hvað valdi þessu og þá hvaða aðilar geti skoðað þetta.
Samkvæmt framangreindu sé ljóst að mikill vafi leiki á því hvort leiguhúsnæðið hafi spillst á leigutímanum. Af því leiði að ekki sé unnt að byggja riftun á 3. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, enda túlkað þröngt, og riftun á þeim grundvelli því ólögmæt.
Þriðja skilyrðið: að skemmdir á húsnæðinu verði ekki raktar til aðalstefnda Þá sé á því byggt að teljist leiguhúsnæðið hafa spillst svo á leigutímanum að það nýttist ekki lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda hafi aðalstefndi ekki axlað þá sönnunarbyrði sem á honum hvíldi um að spilling húsnæðisins yrði ekki rakin til ástæðna sem varði aðalstefnda, auk þess sem leiða megi líkur að því að rekja megi ætlaða spillingu til ástæðna sem varða aðalstefnda.
Þótt sönnunarbyrðin hvíli á aðalstefnda vegna þessa þyki rétt að benda á nokkur atriði sem renni stoðum undir þá málsástæðu að teljist leiguhúsnæðið hafa spillst svo á leigutímanum hafi það gerst vegna ástæðna sem rekja megi til aðalstefnda. Þá sé einkum átt við að hann hafi ekki nýtt loftræstikerfið, hafi límt fyrir bæði inn- og útsogsrásir þess og vanrækt eðlilegar hreingerningarvenjur.
Skýrsla EFLU og skýrsla úttektarmanns hafi báðar þann ágalla að aðeins hafi verið rannsakaður sá hluti húsnæðisins sem aðalstefndi hafði á leigu. Hefði allt húsnæðið verið rannsakað, eins og rétt og eðlilegt hefði verið að gera, hefði komið í ljós, eins og nú liggi fyrir, að þær rakaskemmdir sem finnist takmarkist við þann hluta húsnæðisins sem aðalstefndi hafði á leigu. Þetta komi skýrt fram í skýrslu CB Group ApS þar sem helstu rakaskemmdir sem finnist í húsnæðinu séu í þeim hluta sem aðalstefndi leigði. Það bendi sterklega til þess að skemmdir hins leigða megi rekja til slæmrar umgengni aðalstefnda. Skemmdirnar hafi einkum verið áberandi á gólfi og vandséð hvernig þær kunni að skýrast af öðru en slæmri umgengni aðalstefnda. Þetta staðfesti yfirlýsing dúklagningarmeistara hins leigða, sem var send aðalstefnda án tafar, og bréf formanns Félags dúklagninga- og veggfóðrarameistara, þar sem tekið var undir yfirlýsinguna. Í yfirlýsingunni komi fram að við slíka vanhirslu myndist kjöraðstæður fyrir sveppi og myglu. Þetta hafi verið brýnt fyrir aðalstefnda en hann hafi ekkert aðhafst.
Þá megi einnig líta til kafla um þrif og efnisval í skýrslu EFLU, þar sem athugasemdir voru gerðar við almenn þrif á starfsrýmum en við skoðun hafi sums staðar mátt greina talsverð óhreinindi, einkum í eldhúsi undir vinnuborðum og innréttingu, í skjalageymslu, í tæknirými í kjallara og víðar. Til þess að lágmarka ryk og önnur óhreinindi hafi verið lagt til að almenn regluleg þrif yrðu bætt. Einnig hafi verið ráðlagt að fram færu ítarleg þrif hátt og lágt á starfsrýmum víðs vegar um húsið samhliða og eftir sérhverjar framkvæmdir. Myndir í skýrslunni beri einnig vott um þetta. Aðalstefndi hafi hins vegar ekkert sinnt þessum tilmælum, ekki frekar en ítrekuðum tilmælum stefnanda sama efnis, sbr. t.d. erindi stefnanda til aðalstefnda 25. nóvember 2014, 3. júní 2017 og 19. júlí 2018.
Þessu öllu til viðbótar sé, samkvæmt byggingarreglugerð nr. 112/2012, skylt að loftræsa byggingar. Loftræsingin þurfi að taka mið af tegund og gerð rýmis, sbr. 10.2.2. gr. reglugerðarinnar. Loftræstikerfið í [...] sé þeim eiginleikum búið að geta blásið inn hreinu, rakafylltu eða upphituðu lofti og allt séu þetta auðstillanleg atriði. Einnig sé hægt að stilla loftmagnið sem slíkt, þ.e. hversu sterkur blásturinn sé. Loftræstikerfið, sem aðalstefndi hafði kost á að nota allt frá upphafi húsaleigusamningsins í júní 2011, hafi því verið kjörið verkfæri til þess að koma í veg fyrir rakaskemmdir.
Eins og áður segi hafi stefnandi ítrekað mælst til þess að loftræstikerfi hins leigða, eitt af öflugri loftræstikerfum landsins í sambærilegum byggingum, yrði notað að staðaldri. Þau fyrirmæli hafi reyndar einnig komið fram í skýrslu EFLU. Vinnueftirlitið hafi einnig hvatt til þess í úttekt sinni en að öðrum kosti yrði skapaður jarðvegur fyrir rakaskemmdir. Ekki hafi þó verið brugðist við þessum tilmælum. Þvert á móti hafi aðalstefndi gert allt sem í hans valdi hafi staðið til þess að koma í veg fyrir að hægt væri að nota kerfið, t.d. með því að líma fyrir bæði inn- og útsogsrásir þess. Það liggi í augum uppi og þurfi ekki sérfræðing til þess að átta sig á því að sé húsnæði hannað með það í huga að loftræstikerfi sé notað geti það haft slæmar afleiðingar fyrir ástand húsnæðisins sé þess ekki gætt.
Í fylgiskjali 4 í skýrslu úttektarmannsins sem heiti „Frá sérfræðingi í loftræstikerfum“ hafi verið spurt hvort rekja mætti mögulegar rakaskemmdir til þess að aðalstefndi hefði ekki viljað nota kerfið, en þar segi orðrétt að það sé „klárt mál að notkun kerfisins lækkar rakastig í þeim rýmum sem eru loftræst“ og spurningunni síðan svarað játandi. Við þetta er bætt: „Sú staðreynd að víða er búið að loka ristum með límbandi eða öðrum aðferðum á að minnsta kosti nokkurn þátt í [því að kerfið sé allt of hávært og sumstaðar komi mikill trekkur frá því].“
Í kafla um gólfefni í skýrslu úttektarmanns komi fram sú skoðun hans að líklega hafi orðið vatnsslys á gólfi matsalar/fundarsalar á 4. hæð, rými 403, sem aðalstefndi hafi ekki tilkynnt og beri ábyrgð á.
Úttektarmaður komist að þeirri niðurstöðu að húsnæðið sem stefnandi leigði aðalstefnda uppfylli ekki gr. 1.10 í húsaleigusamningnum með þeim rökum einum að ekki hafi verið fylgt eftir fyrirmælum Vinnueftirlitsins. Til þess verði hins vegar að líta að Vinnueftirlitið hafi beint öllum sínum athugasemdum til aðalstefnda, ekki stefnanda. Aðalstefnda hafi verið í lófa lagið að útbúa áætlun um úrbætur og draga þá fjárhæð frá leigugreiðslum allt frá árinu 2017 þegar fyrirmæli Vinnueftirlitsins og afstaða stefnanda til skyldu sinnar vegna þeirra lágu fyrir. Engu að síður hafi stefnandi með bréfi, dags. 1. apríl 2019, boðist til þess að gera úrbætur samkvæmt tillögum úttektarmanns án viðurkenningar á ábyrgð stefnanda gagnvart aðalstefnda. Þá hafi frestur Vinnueftirlitsins ekki verið útrunninn eftir ítrekaða framlengingu.
Að lokum sé nauðsynlegt að fram komi að aðalstefnda hafi verið skylt að tryggja að hitastig og loftskipti væru eðlileg í rými 0219 og í skjalageymslu B-megin, sbr. 4. efnisgrein gr. 2.6 í III. fylgiskjali húsaleigusamningsins. Samkvæmt ákvæðinu hafi miðstöðvarofn verið tekinn úr herbergi 0219. Svo segi að ofn á gangi skjalageymslu B-megin hafi áfram verið þar en við hann var settur vatnsnemi í samræmi við ráðgjöf verkfræðistofu. Talið var að þetta hefði áhrif á hitastig og loftskipti í þessum rýmum sem aðalstefndi skyldi leysa síðar ef niðurtekt ofna leiddi til þess, sbr. sama ákvæði.
Samkvæmt öllu framangreindu megi rekja meinta spillingu húsnæðisins til leigjanda í skilningi 3. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga og riftun á þeim grundvelli því ólögmæt.
Nánar um tímafresti skv. 60. gr. húsaleigulaga Stefnandi bendir á að skv. 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga falli riftunarréttur leigjanda niður átta vikum frá því að honum varð kunnugt um vanefndir leigusala. Afstaða stefnanda til athugasemda aðalstefnda hafi ávallt verið sú sama, að hann beri ekki ábyrgð á hinu ætlaða ástandi, heldur aðalstefndi. Þá liggi í augum uppi að óháð því á hvaða tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga sé byggt sé riftunarréttur aðalstefnda fallinn niður, sbr. 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga.
Nánar um ætlaða verulega vanefnd stefnanda Þótt veruleg vanefnd sé ekki skilyrði fyrir riftun aðalstefnda þyki rétt, samhengisins vegna, að útskýra hvers vegna vanefnd stefnanda, sé hún einhver, geti ekki talist veruleg. Þótt niðurstöður úttektarmanns yrðu að öllu leyti lagðar til grundvallar geti veruleg vanefnd stefnanda ekki talist vera fyrir hendi. Í skýrslu úttektarmanns komi fram kostnaðarmat um fullnægjandi úrbætur. Með fyrirvara um skekkjumörk hafi hann metið áætlaðan kostnað um 8.000.000 króna, sem samsvarar um tveimur mánaðarlegum leigugreiðslum húsnæðisins. Í 15 ára leigusambandi séu 180 mánuðir. Hin ætlaða vanefnd væri því um 1% (kostnaður af tæpum tveimur mánuðum af 180) og því ómögulegt að fallast á að það teljist veruleg vanefnd.
Hið sama ætti við ef túlkun aðalstefnda og úttektarmanns á gr. 1.10 húsaleigusamningsins yrði lögð til grundvallar en ómögulegt sé að fallast á að öll frávik frá hverju ákvæði húsaleigusamnings feli í sér verulega vanefnd. Slíkur misskilningur myndi leiða til þess að allar vanefndir leigusambandsins teldust sjálfkrafa verulegar, sem gangi þvert gegn gildandi reglum samninga- og kröfuréttar.
Um skaðabætur vegna ólögmætrar riftunar Samkvæmt framangreindu sé riftun aðalstefnda ólögmæt. Hefði vanefnd stefnanda verið fyrir hendi hefði aðalstefndi hugsanlega getað átt rétt til annarra úrræða, t.d. að ráða bót á þeim atriðum sem embættið taldi ábótavant og að draga frá leigunni þann kostnað sem af hlytist, sbr. 2. mgr. 20. gr. húsaleigulaga.
Þann kost hafi aðalstefndi ekki nýtt sér heldur hafi rift húsaleigusamningnum á ólögmætan hátt. Samkvæmt almennum reglum kröfuréttar leiði það til þess að stefnandi eigi rétt til efndabóta úr hendi aðalstefnda eða eftir atvikum varastefnda. Háttsemi aðalstefnda hafi samkvæmt framangreindu verið saknæm, enda riftunin ólögmæt, og leitt til þess tjóns að stefnandi fékk hvorki leigugreiðslur né greiðslur fyrir rekstrarkostnaði. Þá séu orsakatengsl á milli þess tjóns og hinnar ólögmætu riftunar, auk þess sem tjónið sé sennileg afleiðing af riftuninni.
Þess megi þó geta að 9. maí 2019 hafi aðalstefndi viðurkennt greiðsluskyldu á reikningum vegna húsaleigu frá 1. apríl til 9. maí 2019, þ.e. 4.291.947 krónur fyrir apríl 2019 og 1.252.509 krónur (4.314.199/31*9) fyrir 1.–9. maí 2019. Aðalstefndi hafi hins vegar lýst yfir skuldajöfnun við framangreindar kröfur með ætluðum kröfum vegna útlagðs kostnaðar sem stefnandi hafi þegar hafnað enda beri stefnandi ekki ábyrgð á þeim kröfum sem aðalstefndi vilji nýta til skuldajöfnunar.
Samkvæmt gr. 4.4 í húsaleigusamningnum skuli húsaleiga greiðast fyrirfram fyrir einn mánuð í senn, eigi síðar en 10. dag hvers mánaðar. Þá segi í gr. 6.1 í húsaleigusamningnum að rekstrarkostnaði skuli skipt milli samningsaðila skv. V. kafla húsaleigulaga en í 25. gr. þeirra segi að leggi leigusali út rekstrargjöld sem leigjandi skuli greiða falli þau í gjalddaga á næsta greiðsludegi húsaleigu. Aðalstefnda, eða eftir atvikum varastefnda, til hagsbóta sé gjalddagi því miðaður við 10. hvers mánaðar. Höfuðstóll dómkröfu stefnanda sundurliðast þannig:
| Reikn.nr. | Dagsetning | Gjalddagi | Auðkenni | Fjárhæð í kr. |
|---|---|---|---|---|
| 0005529 | 25.03.2019 | 10.04.2019 | Húsaleiga | 4.291.947 |
| 0005531 | 24.04.2019 | 10.05.2019 | Húsaleiga | 4.314.199 |
| 0005537 | 30.04.2019 | 10.05.2019 | Snjómokstur | 77.705 |
| 24.04.2019 | 10.05.2019 | Orkusalan | 43.641 | |
| 0005536 | 01.05.2019 | 10.06.2019 | Vatns- og fráveitugjöld | 1.119.340 |
| 0005538 | 20.05.2019 | 10.06.2019 | Orkusalan | 69.833 |
| 0005539 | 20.05.2019 | 10.06.2019 | Orkuveita Reykjavíkur | 441.192 |
| 0005542 | 24.05.2019 | 10.06.2019 | Húsaleiga | 4.329.962 |
| 0005543 | 19.06.2019 | 10.07.2019 | Orkuveita Reykjavíkur | 174.103 |
| 0005544 | 19.06.2019 | 10.07.2019 | Orkusalan | 47.556 |
| 0005547 | 26.06.2019 | 10.07.2019 | Húsaleiga | 4.339.233 |
| 0005548 | 08.07.2019 | 10.08.2019 | Eldvarnir ehf. | 141.205 |
| 0005549 | 15.07.2019 | 10.08.2019 | Orkusalan | 49.336 |
| 0005550 | 15.07.2019 | 10.08.2019 | Orkuveita Reykjavíkur | 179.806 |
| 0005553 | 19.07.2019 | 10.08.2019 | Öryggismiðstöð Íslands | 208.545 |
| 0005554 | 24.07.2019 | 10.08.2019 | Húsaleiga | 4.355.923 |
| 0005555 | 19.08.2019 | 10.09.2019 | Orkuveita Reykjavíkur | 87.139 |
| 0005556 | 19.08.2019 | 10.09.2019 | Orkusalan | 20.684 |
| 0005559 | 31.08.2019 | 10.09.2019 | Húsaleiga | 4.346.651 |
| 0005560 | 17.09.2019 | 10.10.2019 | Orkuveita Reykjavíkur | 174.004 |
| 0005561 | 17.09.2019 | 10.10.2019 | Orkusalan | 47.814 |
| 0005564 | 23.09.2019 | 10.10.2019 | Húsaleiga | 4.358.704 |
| 0005567 | 22.10.2019 | 10.11.2019 | Orkusalan | 49.450 |
| 0005568 | 22.10.2019 | 10.11.2019 | Orkuveita Reykjavíkur | 179.913 |
| 0005569 | 28.10.2019 | 10.11.2019 | Húsaleiga | 4.362.413 |
| 0005570 | 20.11.2019 | 10.12.2019 | Orkuveita Reykjavíkur | 174.106 |
| 0005571 | 20.11.2019 | 10.12.2019 | Orkusalan | 47.814 |
| 0005574 | 25.11.2019 | 10.12.2019 | Húsaleiga | 4.378.175 |
| 0005577 | 16.12.2019 | 10.01.2020 | Orkusalan | 49.453 |
| 0005578 | 16.12.2019 | 10.01.2020 | Orkuveita Reykjavíkur | 179.913 |
| 0005579 | 23.12.2019 | 10.01.2020 | Húsaleiga | 4.383.738 |
| 0005580 | 23.12.2019 | 10.01.2020 | Stapar ehf. | 38.595 |
| 0005581 | 23.01.2020 | 10.02.2020 | Íslandslyftur | 11.141 |
| 0005582 | 23.01.2020 | 10.02.2020 | Húsaleiga | 4.388.374 |
| 0005583 | 23.01.2020 | 10.02.2020 | Orkusalan | 50.559 |
| 0005585 | 23.01.2020 | 10.02.2020 | Orkuveita Reykjavíkur | 182.767 |
| 0005587 | 24.02.2020 | 10.03.2020 | Veitur ohf. og ON | 323.788 |
| 0005589 | 24.02.2020 | 10.03.2020 | Húsaleiga | 4.355.923 |
| 0005590 | 26.03.2020 | 10.04.2020 | Húsaleiga | 4.395.792 |
| 0005593 | 26.03.2020 | 10.04.2020 | Veitur ohf. og ON | 199.227 |
| 0005594 | 26.03.2020 | 10.04.2020 | Orkusalan | 44.099 |
| 0005597 | 26.03.2020 | 10.04.2020 | Öryggismiðstöð Íslands | 100.067 |
| 0005598 | 22.04.2020 | 10.05.2020 | Húsaleiga | 4.405.991 |
| 0005599 | 22.04.2020 | 10.05.2020 | Orkusalan og ON | 43.475 |
| 0005602 | 22.04.2020 | 10.05.2020 | Veitur ohf. | 191.848 |
| 0005603 | 25.05.2020 | 10.06.2020 | Húsaleiga | 4.427.316 |
| 0005605 | 25.05.2020 | 10.06.2020 | Orkusalan og ON | 42.686 |
| 0005607 | 25.05.2020 | 10.06.2020 | Veitur ohf. | 198.186 |
| 0005609 | 29.05.2020 | 10.06.2020 | Vatns- og fráveitugjöld | 1.147.407 |
| 0005611 | 22.06.2020 | 10.07.2020 | Orkusalan og ON | 18.630 |
| 0005612 | 22.06.2020 | 10.07.2020 | Veitur ohf. | 91.976 |
| 10.07.2020 | Húsaleiga | 4.451.423 | ||
| 0005615 | 21.07.2020 | 10.08.2020 | Veitur ohf. | 130.351 |
| 0005617 | 21.07.2020 | 10.08.2020 | Orkusalan og ON | 38.206 |
| 0005619 | 21.07.2020 | 10.08.2020 | Garðhreinsun | 62.250 |
| 0005620 | 21.07.2020 | 10.08.2020 | Glersýn ehf. | 92.628 |
| 10.08.2020 | Húsaleiga | 4.470.894 | ||
| 0005622 | 23.08.2020 | 10.09.2020 | Veitur ohf. | 157.693 |
| 0005624 | 23.08.2020 | 10.09.2020 | Orkusalan og ON | 38.315 |
| 10.09.2020 | Húsaleiga | 4.477.384 | ||
| 0005627 | 19.09.2020 | 10.10.2020 | Orkusalan og ON | 37.053 |
| 0005629 | 19.09.2020 | 10.10.2020 | Veitur ohf. | 159.505 |
| 10.10.2020 | Húsaleiga | 4.497.782 | ||
| 0005633 | 23.10.2020 | 10.11.2020 | Veitur ohf. | 164.836 |
| 0005634 | 23.10.2020 | 10.11.2020 | Orkusalan og ON | 38.315 |
| 10.11.2020 | Húsaleiga | 4.515.399 | ||
| 0005638 | 23.11.2020 | 10.12.2020 | Veitur ohf. | 159.505 |
| 0005642 | 24.11.2020 | 10.12.2020 | Orkusalan og ON | 36.975 |
| 10.12.2020 | Húsaleiga | 4.534.870 | ||
| 0005649 | 22.12.2020 | 10.01.2021 | Orkusalan og ON | 38.196 |
| 10.01.2021 | Húsaleiga | 4.536.724 | ||
| 10.02.2021 | Húsaleiga | 4.545.996 | ||
| 0005655 | 23.02.2021 | 10.03.2021 | Veitur ohf. | 104.854 |
| 0005656 | 23.02.2021 | 10.03.2021 | Orkusalan og ON | 1.476 |
| 10.03.2021 | Húsaleiga | 4.543.215 | ||
| 0005660 | 22.03.2021 | 10.04.2021 | Veitur ohf. | 156.293 |
| 0005666 | 22.03.2021 | 10.04.2021 | Húsaleiga | 4.574.739 |
| 0005669 | 21.04.2021 | 10.05.2021 | Veitur ohf. | 151.307 |
| 0005670 | 21.04.2021 | 10.05.2021 | Orkusalan og ON | 25.999 |
| 0005671 | 22.04.2021 | 10.05.2021 | Húsaleiga | 4.596.991 |
| 0005674 | 19.05.2021 | 10.06.2021 | Veitur ohf. | 156.358 |
| 0005675 | 19.05.2021 | 10.06.2021 | Orkusalan og ON | 26.861 |
| 0005676 | 27.05.2021 | 10.06.2021 | Húsaleiga | 4.629.443 |
Samtala og stefnufjárhæð 127.987.085 Stefnandi hafi gert allt sem í hans valdi stóð til þess að takmarka tjón sitt en m.a. vegna neikvæðrar umfjöllunar aðalstefnda hafi reynst örðugt að leigja húsnæðið út að nýju. Stefnandi áskilji sér allan rétt til þess að krefjast síðar bóta vegna framtíðarleigugreiðslna, hinnar neikvæðu umfjöllunar, hækkunar á leigu og ógreiddra rekstrargjalda.
Stefnandi krefjist dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá gjalddaga hvers reiknings sem talinn hefur verið upp, sbr. 1. mgr. 5. gr. laganna.
Til stuðnings kröfum sínum vísar stefnandi m.a. til almennra reglna kröfuréttar, 16., 17., 20. og 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Val á varnarþingi ráðist af 3. mgr. 33. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og málskostnaðarkrafa styðjist við 129. og 130. gr. laganna. Um dráttarvexti vísast til 1. mgr. 6. gr., sbr. 1. mgr. 5. gr., laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001.
Aðild og fyrirsvar Aðild aðalstefnda útskýri stefnandi með því að í 2. mgr. 2. gr. laga um landlækni og lýðheilsu nr. 41/2007 segi að landlæknir beri ábyrgð á að aðalstefndi starfi í samræmi við lög, stjórnvaldsfyrirmæli og erindisbréf. Þá er á því byggt að aðalstefndi hafi fullt forræði á sakarefni máls þessa án atbeina fjármálaráðuneytisins eða annarra fyrirsvarsmanna íslenska ríkisins, enda séu þeir ekki aðilar að umræddum húsaleigusamningi. Samkvæmt þessu og með vísan til 1. mgr. 16. gr. og 5. mgr. 17. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 sé því aðallega stefnt embætti landlæknis og landlækni í fyrirsvari.
Verði ekki fallist á að aðalstefndi sé réttur aðili til varnar sé sömu kröfum beint að varastefnda en í 1. mgr. 2. gr. laga um landlækni sé kveðið svo á að aðalstefndi lúti yfirstjórn ráðherra. Samkvæmt því og 1. mgr. 16. gr., 5. mgr. 17. gr. og 2. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 sé íslenska ríkinu því stefnt til vara og fjármála- og efnahagsráðherra og heilbrigðisráðherra í fyrirsvari.
Málsástæður aðal- og varastefndu Sýknukrafa aðalstefnda byggist á því að stefnandi eigi ekki fjárkröfu á hendur honum. Það stafi af því að yfirlýsing aðalstefnda um riftun húsaleigusamnings sé lögmæt og hafi tekið gildi þegar stefnuvottur birti stefnanda hana 28. mars 2019, sbr. 13. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Við ákvörðun um riftun hafi aðalstefndi fyrst og fremst litið til þess að með skýrslu sérstaks úttektarmanns, sem kærunefnd húsamála skipaði lögformlega til starfans, hefði verið staðreynt að rakaskemmdir og mygla væru í þeim mæli í húsnæðinu að það væri heilsuspillandi fyrir þá sem þar vistuðust, að stefnandi hefði vanrækt viðhald hússins og loks að húsnæðið væri ekki hæft til fyrirhugaðra nota.
Aðalstefndi telji riftun húsaleigusamnings með vísan til 1., 3. og 4. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 hafa verið lögmæta. Hið leigða húsnæði hafi, þegar rift var, verið heilsuspillandi. Það hafi hvorki nýst til fyrirhugaðra nota né uppfyllt kröfur heilbrigðisyfirvalda, sbr. 3. og 10. gr. reglna um húsnæði vinnustaða nr. 581/1995. Þær reglur séu settar með stoð í 38. gr. laga nr. 46/1980 og annist Vinnueftirlitið eftirlit stjórnsýslu á því sviði er lögin nái til, sbr. 1. mgr. 74. gr. laganna. Með því skilorði sem sé sett í gr. 1.10 í húsaleigusamningi, að leiguhúsnæðið skuli uppfylla kröfur heilbrigðisyfirvalda, sé átt við kröfur Vinnueftirlitsins sem annist eftirlit og stjórnsýslu laga um aðbúnað, hollustuhætti og öryggi á vinnustöðum. Aðalstefndi byggi á því að með skýrslu úttektarmanns, dags. 21. mars 2019, hafi óvilhallur aðili, sem hafi verið útnefndur til úttektarstarfa í samræmi við fyrirmæli 69. gr. laga nr. 36/1994, staðreynt að leiguhúsnæðið uppfyllti ekki kröfur heilbrigðisyfirvalda. Aðalstefndi byggi á því að átta vikna frestur skv. 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 hafi hafist þegar skýrsla úttektarmanns var tilbúin og afhent aðalstefnda. Af því leiði að yfirlýsing um riftun hafi verið send tryggilega og borist stefnanda innan lögbundins átta vikna frests. Í bréfi til aðalstefnda 1. október 2018 hafi lögmaður stefnanda fallist á að það væri mikilvægt að úttektaraðili staðreyndi orsök raka og myglu, væri henni til að dreifa, og við hvern væri að sakast í því efni.
Aðalstefndi byggi á því að stefnandi hafi lofað og ábyrgst að leiguhúsnæðið uppfyllti kröfur heilbrigðisyfirvalda, sbr. gr. 1.10 í leigusamningi. Stefnanda hafi verið kunnugt um þessa kröfu aðalstefnda sem var sett fram í húslýsingu þar sem húsnæðiskröfum aðalstefnda er lýst. Þessi krafa sé lögmælt í 14. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 sem fjalli um ástand húsnæðis við afhendingu og af 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 leiði að leigusala beri að „halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi“ allan leigutímann. Þá leiði af lögbundnum vinnuverndarfyrirmælum reglna nr. 581/1995 og laga nr. 46/1980 að opinberar heilbrigðiskröfur til atvinnuhúsnæðis séu viðvarandi og ófrávíkjanlegar. Aðalstefndi vísar til þess að stefnandi hafi lofað og ábyrgst að hið leigða húsnæði væri loftræst um opnanlega glugga og að sjálfstæð vélræn loftræsting væri úr gluggalausum rýmum. Aðalstefndi byggi á því að síðar hafi komið í ljós að yfirlýsingar stefnanda um náttúrulega loftræstingu hússins og sjálfstæða vélræna loftræstingu lokaðra rýma hafi ekki staðist og að stefnandi beri hallann af þeim vanefndum. Við mat á því hvort húsnæðið hafi spillst á leigutímanum verði að miða við að ástand hins leigða hafi í upphafi samrýmst ábyrgðarloforðum stefnanda um þau efni. Aðalstefndi hafi leitt í ljós með framlagningu gagna að vísbendingar voru um að ástand leiguhúsnæðisins hafi spillst svo á leigutímanum að það nýttist ekki sem skrifstofuhúsnæði og var heilsuspillandi. Það sé staðfest í niðurstöðukafla í skýrslu sérstaks úttektarmanns. Þetta sé frekar áréttað með því að veikindi starfsmanna hafi ágerst eftir því sem liðið hafi á leigutímann. Þá hafi fyrirsvarsmaður stefnanda einnig fullyrt í janúar 2016 að húsið lægi þá undir skemmdum.
Aðalstefndi byggi á því að stefnandi hafi ekki leitt í ljós að orsakir fyrir því að húsnæðið hefði spillst á leigutímanum verði raktar til atvika sem aðalstefndi beri ábyrgð á. Þvert á móti liggi fyrir sönnun þess að atvik sem stefnandi beri ábyrgð á hafi valdið því að hið leigða hentaði ekki til umsaminna nota og var heilsuspillandi. Aðalstefndi bendi á að stefnandi hafi boðið hið leigða fram með áskildum kostum sem ekki reyndust vera fyrir hendi. Fyrir liggi að miklar rakaskemmdir höfðu komið fram í húsinu við [...] árið 2002 og einungis bráðabirgðaviðgerðir farið fram á þeim tíma. Skemmdu byggingarefni hafi ekki verið skipt út og einungis tímaspursmál hvenær mengunaráhrif af þeirra völdum myndu valda þeim sem vistuðust í húsinu heilsufarsvandamálum. Í grein í Morgunblaðinu 15. október 2002 sé haft eftir þáverandi forstjóra Heilsuverndarstöðvarinnar að „meðan ekki er gert við aðalástæðuna fyrir þessum skemmdum mun þetta [heilsuspillandi ástand húsnæðisins] endurtaka sig“.
Rakaummerki sem sjáist á ljósmyndum í skýrslu Vinnueftirlitsins sem teknar voru í maí 2017 og myndir sem teknar voru ári síðar og birtust í skýrslu verkfræðistofunnar EFLU veiti vísbendingar um að húsnæðinu hafi hrakað verulega frá því sem var þegar húsnæðið var afhent aðalstefnda. Í skýrslu úttektarmanns séu ljósmyndir af rakaskemmdum og enn önnur ljósmynd sýni svarta myglu í glugga í herbergi 211. Ljósmynd í skýrslu EFLU sé tekin ári fyrr í sama herbergi og sýni að stefnandi hafi ekkert aðhafst með úrbætur. Í skýrslu úttektarmanns segi að orsök ágalla á hinu leigða sé í meirihluta tilfella vanrækt viðhald. Það taki hvorutveggja til skemmda sem voru leyndar og frá því fyrir gerð leigusamnings og þeirra sem síðar komu til. Í svari úttektarmanns við þeim spurningum sem honum hafi verið falið að svara komi fram að þótt hluti skemmda sem staðreyndar voru hafi verið til staðar áður en leigusamningur komst á, hugsanlega frá síðustu öld, hafi viðbragðsflýtir leigusala mátt vera meiri. Úttektarmaður telji engan vafa leika á því að húsnæðið sé skemmt og að í einhverjum tilvikum hafi stefnandi átt að bregðast hraðar við og af meiri einurð. Í dæmaskyni nefni úttektarmaður glugga í herbergi 211. Í skýrslu hans komi fram að gluggar í herbergi 211 hafi lekið um árabil án þess að viðhaldi hafi verið sinnt. Glugginn hafi verið lélegur þegar aðalstefndi flutti inn þótt hann hefði þá ekki endilega litið illa út. Sama eigi við um aðra glugga í húsinu sem séu upprunalegir og þyrftu fyrirsjáanlega mikið viðhald. Áhættan af endingu glugga og skylda til úrbóta á þeim, þar með talið að fjarlægja skemmt byggingarefni, hafi hvílt á stefnanda. Úttektarmaður bendi á að hið sama eigi við um gólfdúka sem séu margir jafngamlir byggingunni. Engin önnur skýring sé til á því hvers vegna gluggar hússins og gólfdúkar hafi hrörnað jafnhratt og raun beri vitni eftir að aðalstefndi hóf starfsemi í húsnæðinu en að líftími byggingarefnanna hafi verið svo gott sem kominn á endastöð. Aðalstefndi vísi einnig til skráninga í gæða- og öryggishandbók embættisins. Þar komi fram kvartanir vegna gólfefna í eldhúsi frá 3. júní 2016 og 2. september 2016 sem ekki hafði verið sinnt þegar riftun var lýst yfir. Einnig um raka í herbergi 221 sem uppgötvaðist 29. maí 2017 þegar korkflís féll úr loftinu og var af henni sterk fúkkalykt. Fjórum mánuðum síðar, 26. september 2017, hafi farið að leka á sama stað og korkflísin féll úr loftinu 29. maí 2017 og aftur sé tilkynnt um leka í sama herbergi 8. janúar 2018. Enn hafi komið leki fram á sama stað 28. janúar 2019 en þá stóð úttekt sérstaks úttektarmanns yfir. Mygla hafi verið sýnileg í herbergi á 4. hæð og stefnanda tilkynnt um það 15. janúar 2015. Starfsmaður hafi orðið veikur eftir að hafa setið undir blæstri loftræstikerfis í 10–15 mínútur 1. mars 2016. Þann 8. maí 2018 hafi starfsmaður aðalstefnda tilkynnt um heilsufarsáhyggjur en leki var í skrifstofuherbergi hans.
Aðalstefndi byggi á því að hann hafi ítrekað gefið stefnanda tækifæri og tilefni til úrbóta en stefnandi hafi beinlínis synjað um viðgerðir og hafnað því að axla ábyrgð á alvarlegu ástandi hins leigða. Helstu mótbárur stefnanda hafi verið að rakaskemmdir á hinu leigða verði raktar til rangra aðferða við þrif, auk þess sem undirþrýstingur hafi myndast innan húss sem verði rakinn til þess að loftræstikerfi hússins hafi ekki verið keyrt. Þá hafi stefnandi borið því við að aðalstefndi ætti sjálfur að framkvæma nauðsynlegar viðgerðir og endurkrefja stefnanda um kostnaðinn. Aðalstefndi byggi á því að skýrsla úttektarmanns leiði í ljós að rakaskemmdir í hinu leigða séu hvorki af völdum rangra aðferða við þrif innan húss né sökum þess að loftræstikerfi hafi ekki verið keyrt í húsnæðinu. Skýrsla úttektarmanns leiði í ljós að keyrsla loftræstikerfisins hefði aukið rakaskemmdir þar eð kerfið hafi verið hannað til að viðhalda vægum undirþrýstingi í byggingunni. Að loftræstikerfið valdi undirþrýstingi innan dyra sé sýnt á hönnunarteikningu H17-26 sem sýni að loftræstikerfið sogi út úr byggingunni 19.000 rúmmetra lofts en dæli einungis 15.000 rúmmetrum inn á móti. Undirþrýstingur innan húss auki rakaskemmdir eins og stefnandi bendi sjálfur á. Í skýrslu úttektarmanns sé staðfest að lítið ryk hafi fundist í sýnum sem bendi til þess að húsnæðið hafi verið vel þrifið. Þá komi fram að mygluefni finnist í svo stórum hluta sýnanna að staðfest sé að rakaskemmdir séu í húsnæðinu.
Aðalstefndi byggi á því að stefnandi hafi ekki mátt skorast undan þeirri skyldu sinni að viðhalda hinu leigða þannig að það uppfyllti heilbrigðiskröfur sem séu gerðar til atvinnuhúsnæðis með því að beina því til aðalstefnda að gera það sjálfur. Fyrirmæli 20. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 séu vanefndaúrræði leigutaka en ekki réttarúrræði fyrir leigusala til að komast hjá efndum á skyldum sínum. Af þeim sökum sé það gróf vanefnd stefnanda að beina þeim fyrirmælum ítrekað til aðalstefnda að annast sjálfur nauðsynlegar úrbætur. Vísað er til tölvuskeytis stefnanda til aðalstefnda 3. júní 2017 og bréfs lögmanns stefnanda frá 18. janúar 2019. Aðalstefndi byggi á því að það hafi verið fráleit framkoma stefnanda að fyrirskipa aðalstefnda að annast umfangsmiklar viðgerðir á fasteign stefnanda með fjölmörgum óvissum kostnaðarliðum sem stefnandi hafi átt að annast sjálfur. Þegar gera þurfi við rakaskemmdir innan húss sé nauðsynlegt að fjarlægja skemmt byggingarefni og loka viðgerðarsvæði af svo mengun berist ekki yfir á ósýkt svæði. Af slíkum framkvæmdum sé mikil heilsufarsleg áhætta fyrir þá sem vistist í húsnæðinu og ljóst að starfsemi aðalstefnda þar hafi verið óhugsandi meðan þess háttar framkvæmdir stæðu yfir. Starfsmönnum sem vinni við að fjarlægja rakaskemmt byggingarefni úr húsnæði sé skylt að klæðast sérstökum öryggisbúnaði sér til heilsuverndar.
Aðalstefndi byggi á því að stefnandi verði að bera halla og áhættu af því að hafa vefengt og látið sér í léttu rúmi liggja umkvartanir aðalstefnda og starfsmanna hans sem hafi verið ítrekaðar. Sama eigi við um andóf stefnanda við ítrekuðum fyrirmælum Vinnueftirlitsins um að gerðar yrðu nauðsynlegar úrbætur á húsnæðinu. Þá verði stefnandi að bera halla og áhættu af því að hafa mótmælt skýrslu verkfræðistofunnar EFLU og haft uppi ómálefnalegt andóf gegn rannsóknarniðurstöðum hennar. Skýrsla úttektarmanns staðfesti að alvarlegar rakaskemmdir hafi verið í hinu leigða og brýnna úrbóta þörf. Með skýrslu úttektarmanns hafi verið leitt í ljós að mótbárur stefnanda við skýrslu EFLU hafi verið tilefnis- og tilhæfulausar með öllu enda hafi stefnandi afhent Vinnueftirlitinu áætlun um úrbætur eftir móttöku skýrslunnar, en eftir riftunardag. Sú áætlun hafi ekki lýst úrbótum á nema litlum hluta þess sem var nauðsynlegt að laga, auk þess sem ráðagerðir um úrbætur hafi ekki verið fullnægjandi. Að auki hafi úrbótaáætlun stefnanda byggst á því að starfsemi aðalstefnda yrði áfram í húsnæðinu þar til og á meðan framkvæmdir stæðu yfir. Þá hefði Vinnueftirlitið stöðvað starfsemi aðalstefnda.
Stefndu byggi á því að úttektarmaður hafi uppfyllt lagaskilyrði um bæði almennt og sérstakt hæfi til starfans og að mótbárur stefnanda um það efni eigi ekki við rök að styðjast. Úttektarmaður hafi gagngert upplýst málsaðila um menntun sína og starfsreynslu með sérstakri orðsendingu við upphaf úttektarstarfa og hafi stefnandi ekki andmælt skipan hans.
Á því er byggt að með tilkynningu sem var send stefnanda 13. júlí 2018 hafi verið uppfyllt skilyrði um tilkynningaskyldu þegar riftunarheimild skv. 1. tölulið og 4. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga sé beitt. Þar eð stefnandi hafi andmælt niðurstöðu skýrslu verkfræðistofunnar EFLU og hafið gagnsönnun og andóf gegn niðurstöðu skýrslunnar hafi aðalstefnda verið rétt að afla lögmæltrar sönnunar á þann hátt sem gert var. Ekki hafi verið sérstök þörf á því að endurtaka slíka áskorun þar sem ágreiningur var um hvort niðurstöður EFLU væru réttar. Átta vikna frestur aðalstefnda til að lýsa yfir riftun hafi því ekki getað hafist fyrr en að fenginni skýrslu sérstaks úttektarmanns, enda hafi stefnandi tekið undir með aðalstefnda að nauðsynlegt væri að úttekt færi fram. Þá sé á því byggt að þótt ekki sé vísað til 4. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 í riftunaryfirlýsingu megi aðalstefndi bera fyrir sig í þessu máli að riftunarskilyrði þess ákvæðis séu uppfyllt.
Að auki byggi stefndu á því að ekki sé krafist sérstakrar tilkynningar til leigusala þegar yfirlýsing um riftun byggist á ákvæði 3. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Þegar svo hagi til sem sé lýst í ákvæðinu, að leiguhúsnæði nýtist ekki til fyrirhugaðra nota eða sé heilsuspillandi, sé komin upp svo alvarleg staða að rifta megi leigusamningi án sérstakrar viðvörunar. Riftunaryfirlýsing hafi átt sér langan aðdraganda og stefnandi hafi haft fjölmörg tækifæri til að bregðast við en hafi kosið að gera það ekki. Riftunaryfirlýsingu hafi verið beint til stefnanda innan tilskilins átta vikna frests frá því að lögformleg sönnun um að húsnæðið teldist heilsupillandi hafi legið fyrir með skýrslu úttektarmanns.
Stefndu byggi á því að viðbrögð stefnanda, eftir að honum var afhent yfirlýsing um riftun, hafi komið fram of seint þar eð samningssambandi aðila hafði þá þegar verið slitið og hafi af þeim sökum enga réttarlega þýðingu. Að auki hafi tillögur stefnanda til úrbóta alls ekki verið fallnar til þess að koma í veg fyrir rakaskemmdir og lokun starfsemi aðalstefnda. Stefnandi hafi hvorki viðurkennt þá niðurstöðu í skýrslu úttektarmanns að húsnæðið teldist heilsuspillandi né að Vinnueftirlitið teldist í þessu tilviki heilbrigðisyfirvöld í skilningi húsaleigulaga, sbr. bréf stefnanda frá 8. apríl 2019. Aðalstefndi vísar til umsagnar verkfræðistofunnar EFLU um síðbúnar úrbótaaðgerðir stefnanda sem meti þær beinlínis varhugaverðar. Þá vísi hann til tölvuskeytis sem Vinnueftirlitið sendi aðalstefnda 12. apríl 2019 þar sem segi: „Það að leigusali hyggist fara í úrbætur í sumar breytir engu um þá ákvörðun okkar að á þessum tímapunkti teljum við að húsnæðið fullnægi ekki kröfum okkar um heilsusamlegt vinnuumhverfi og að óbreyttu geti Embætti Landlæknis ekki haft starfsemi sína í húsnæðinu. Það er því ekki til umræðu af okkar hálfu að gefa leigusala frest fram á haust til að framkvæma og ljúka við úrbætur. Það hvort að húsnæðið muni uppfylla kröfur okkar um heilsusamlegt umhverfi að úrbótum loknum getum við auðvitað ekkert sagt um.“
Stefndi byggi á því að skýrsla danskra aðila sem stefnandi fékk á eigin spýtur til vinna fyrir sig og stefnandi leggi fram hafi ekkert sönnunargildi umfram það sem skýrslan staðfesti um atriði sem eru stefnanda í óhag. Skýrslan byggi á skoðun sem sé sögð hafa farið fram 20.–23. maí 2019 og tekið fram að eini heimildarmaður skýrsluhöfunda sé stefnandi sjálfur. Af myndum í skýrslunni milli texta sem er á dönsku sjáist að mengandi rakaskemmdir voru í húsnæðinu þegar skýrslan var gerð. Í skýrslunni segi að auki frá því að myglusveppur greinist í ryksýnum „støvet“ úr loftræstikerfinu, að skipta þurfi út síum í loftræstikerfinu því þær séu fullar af ryki, „indeholder meget støv“, að almennt viðhald hússins hafi verið vanrækt, „generelt vedligehold“, og að í húsinu séu mengandi rakaskemmdir, „udvikling af ældre inaktive skader“. Hugmyndir skýrsluhöfunda um að myglusveppir og líkast til gerlar í loftræstistokkum og síum leiti upp á við eftir svokallaðri skorsteinskenningu (d. skorstenseffekt) eigi ekki við rök að styðjast því kerfið sé lokað þegar það sé ekki í gangi.
Að auki byggi aðalstefndi sýknukröfu sína á því að það sé ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju af hálfu stefnanda að bera fyrir sig leigusamning aðila, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936, sbr. 11. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Aðalstefndi sé því óbundinn af samningi aðila og beri af þeim sökum að sýkna hann af dómkröfum stefnanda. Aðalstefndi vísar til þess að Vinnueftirlitið, sem annist framkvæmd og eftirlit með vinnuverndarlöggjöfinni, hafi þegar í maí 2017 talið hættu á að leiguhúsnæðið væri heilsuspillandi. Aðalstefndi vísar til þess að verkfræðistofan EFLA hafi tekið húsnæðið út í júní 2018 og fundið þar alvarlegar rakaskemmdir á nokkrum stöðum. Þá vísar aðalstefndi til þess að sérstakur úttektarmaður sem skipaður var samkvæmt fyrirmælum XIV. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994 hafi metið að leiguhúsnæðið uppfyllti ekki kröfur heilbrigðisyfirvalda, auk þess sem hann taldi stefnanda hafa vanrækt viðhald húsnæðisins og að efni væru til að lækka húsaleigu.
Aðalstefndi bendi á að leitt hafi verið í ljós með lögformlegri sönnunarfærslu að í hinu leigða séu auk rakaskemmda sem komu fram á leigutímanum eldri rakaskemmdir, sem séu ekki allar sýnilegar og valdi þeim sem vistist í húsnæðinu heilsutjóni. Þegar leigusamningur hafi verið undirritaður hafi stefnandi lofað og ábyrgst að húsnæðið uppfyllti kröfur sem opinberir aðilar gera til skrifstofuhúsnæðis eins og t.d. kröfur heilbrigðiseftirlits og stæðist kröfur reglna um húsnæði vinnustaða nr. 581/1995. Fyrir liggi að hinu leigða hafi verið svo ábótavant að Vinnueftirlitið boðaði lokun á starfsemi aðalstefnda til að forða starfsmönnum aðalstefnda frá heilsutjóni. Af þeim sökum sé bæði ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju af hálfu stefnanda að bera leigusamninginn fyrir sig.
Aðalstefndi byggi á því að hann hafi síðast greitt stefnanda leigu fyrir marsmánuð 2019 og að stefnandi eigi ekki rétt til frekari greiðslna úr hendi aðalstefnda en honum hafi þegar verið greiddar. Stefnandi eigi ekki rétt til endurgjalds fyrir hið leigða meðan aðalstefndi geti ekki hagnýtt það með lögmætum hætti. Aðalstefndi vísar einnig til þess að úttektarmaður komist að þeirri niðurstöðu í skýrslu sinni að rakaskemmdir séu ekki bundnar við fáa afmarkaða hluta húsnæðisins og að loftstraumar beri þau efni frá rakaskemmdum sem hafi áhrif á fólk enn víðar um húsnæðið. Því sé ólíklegt að halda mætti hluta húsnæðisins í lagi fyrir starfsfólk á meðan aðrir hlutar yrðu lagfærðir. Það sé því niðurstaða úttektarmanns að húsnæðið geti ekki talist nothæft fyrir starfsemina í því ástandi sem það er. Af þeim sökum geti stefnandi ekki krafið aðalstefnda um greiðslu húsaleigu frá þeim tíma er riftunaryfirlýsingin var send stefnanda og þar til aðalstefndi skilaði stefnanda lyklum að húsnæðinu 9. maí 2019.
Fari svo að dómurinn komist að þeirri niðurstöðu að aðalstefnda beri að greiða stefnanda húsaleigu fyrir tímabilið 1. apríl 2019 til 9. maí 2019 lýsi aðalstefndi yfir skuldajöfnun með gagnkröfu að fjárhæð 16.578.174 krónur. Þetta sé skaðabótakrafa aðalstefnda vegna kostnaðar sem féll á hann vegna vanefnda stefnanda. Skaðabótakrafa aðalstefnda hafi verið sett fram með bréfi, dags. 9. maí 2019, og sundurliðist svo:
| Kostnaður vegna úttekta á húsnæði samtals | 10.599.632 |
| Kostnaður vegna leigu á húsnæði í Skógarhlíð samtals | 5.354.522 |
| Kostnaður vegna ræstinga í Skógarhlíð samtals | 347.040 |
| Kostnaður vegna flutninga í Skógarhlíð | 276.980 |
| Samtals skaðabótakrafa varastefnda til skuldajöfnunar | 16.578.174 |
Krafan sé höfð uppi til skuldajöfnunar en aðalstefndi krefjist ekki sjálfstæðs dóms um eftirstöðvarnar. Í kröfu stefnanda séu kröfuliðir sem séu aðalstefnda óviðkomandi, svo sem vatns- og fráveitugjöld, og mótmæli hann þeim þáttum í kröfu stefnanda sérstaklega.
Skaðabótakrafa aðalstefnda byggist á því að hann hafi orðið fyrir fjártjóni vegna vanefnda stefnanda sem stefnanda beri að bæta á grundvelli meginreglna kröfuréttar um skaðabætur innan samninga. Stefnandi hafi ekki sinnt á fullnægjandi hátt umkvörtunum aðalstefnda og ítrekuðum beiðnum um úrbætur á hinu leigða. Sökum athafnaleysis stefnanda og synjunar á því að bregðast við því sem var ábótavant hafi aðalstefndi þurft að kaupa sérfræðiráðgjöf til að staðreyna tilvist og orsakir rakaskemmda í leiguhúsnæðinu. Þar eð stefnandi hafi vefengt niðurstöður verkfræðistofunnar EFLU hafi aðalstefndi þurft að fá skipaðan sérstakan úttektarmann til að gera úttekt á hinu leigða. Samtals nemi þessi þáttur fjártjóns aðalstefnda 10.599.632 krónum. Þá hafi hann þurft að leigja húsnæði fyrir þá starfsmenn sem gátu ekki vistast í leiguhúsnæðinu og nemi kostnaður af þeim sökum samtals 5.978.542 krónum. Skilyrði skaðabótaréttar um orsakatengsl og sennilega afleiðingu séu uppfyllt. Stefnandi leggi fram afrit reikninga og kvittana. Hann hafi hins vegar ekki metið vinnutap og lækniskostnað sem embættið og starfsmenn þess urðu fyrir vegna veikinda sem tengdust húsnæðinu.
Til vara byggi aðalstefndi á því að kröfur stefnanda eigi að sæta verulegri lækkun að mati dómsins verði ekki fallist á kröfu aðalstefnda um sýknu. Aðalstefndi vísar til þeirrar niðurstöðu úttektarmanns að aðalstefndi eigi rétt til lækkunar á húsaleigu. Aðalstefndi telji að líta verði til þess að hið leigða nýttist embættinu ekki til fyrirhugaðra nota og að embættið þurfti að taka annað húsnæði á leigu, í fyrstu undir starfsmenn sem gátu ekki vistast í húsnæðinu og síðar undir starfsemina í heild. Vísað er til tölvuskeytis Vinnueftirlitsins frá 12. apríl 2019 þar sem fram kemur að áframhaldandi starfsemi aðalstefnda á [...] sé óhugsandi. Aðalstefndi telji að undir þessum kringumstæðum geti leigufjárhæð aldrei verið ákvörðuð öðruvísi en sem óveruleg fjárhæð. Þá verði að taka tillit til skyldu stefnanda til að takmarka tjón sitt og því sé tímalengd greiðsluskyldu aðalstefnda takmörk sett. Sú málsástæða að lækka beri dómkröfu stefnanda byggist á fyrirmælum 20. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og meginreglu skaðabótaréttar um skyldu stefnanda til að takmarka tjón sitt. Að auki byggi aðalstefndi á fyrirmælum 36. gr. laga nr. 7/1936, sbr. 11. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Aðalstefndi telji ósanngjarnt af stefnanda og andstætt góðri viðskiptavenju að krefja aðalstefnda um fulla húsaleigu út leigutímann við þær kringumstæður að hið leigða uppfylli ekki heilbrigðiskröfur. Lokun á starfsemi aðalstefnda hafi verið yfirvofandi sökum heilsuspillandi ástands hins leigða, sem stefnandi hafði ekki brugðist við með fullnægjandi hætti og aðalstefndi af þessum sökum verið neyddur til að flytja starfsemi sína og leigja annað húsnæði undir hana.
Aðalstefndi vísar til ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994, aðallega 11., 13., 18., 20., 60. og 69. gr., auk 36. gr. laga nr. 7/1936, a-liðar 1. gr., 1. mgr. 2. gr., a-liðar 38. gr., 42. gr. og 1. mgr. 74. gr. laga nr. 46/1980, reglna nr. 581/1995 um húsnæði vinnustaða, einkum 3. gr. og 10. gr. Þá vísar aðalstefndi til meginreglna skaðabótaréttar um skaðabætur innan samninga og meginreglu skaðabótaréttar um skyldu tjónþola til að takmarka eigið tjón. Þá er vísað til meginreglna kröfuréttar um tillitsskyldu í gagnkvæmu samningssambandi og loks er vísað til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.
Niðurstaða
Eins og fram er komið gerðu stefnandi, Álftavatn ehf., og aðalstefndi, embætti landlæknis, með sér tímabundinn leigusamning 16. júní 2011. Aðalstefndi rifti þessum samningi með yfirlýsingu 27. mars 2019. Stefnandi telur riftunina ólögmæta og höfðar þetta mál til þess að fá bætur sem geri hann eins settan og hefði leigusamningnum ekki verið rift. Hann krefst efndabóta sem felist í leigugreiðslum, frá og með apríl 2019 til og með júní 2021, og öðrum útgjöldum.
Aðalstefndi byggir á því að stefnandi hafi vanefnt svo skyldur sínar samkvæmt leigusamningnum að aðalstefnda hafi verið riftunin heimil. Í yfirlýsingu sinni um riftun vísaði aðalstefndi til 1. og 3. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Samkvæmt 3. tölulið 1. mgr. 60. gr. er leigutaka heimil riftun ef húsnæðið spillist svo á leigutímanum, af ástæðum sem leigutakanum er ekki um að kenna, að það nýtist ekki til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda.
Spilltist húsnæðið á leigutímanum?
Stefnandi og aðalstefndi rituðu sem fyrr segir undir leigusamninginn 16. júní 2011. Í skilalýsingu, dags. 13. apríl 2011, segir að miklar og vandaðar endurbætur hafi verið gerðar utanhúss á undanförnum árum, þ.e. fyrir árið 2011, og hafi allt ytra byrði hússins nánast verið endurnýjað í átt að upprunalegu horfi. Að innan hafi húsið einnig verið talsvert endurnýjað.
Eins og greinir í málsatvikum kom Vinnueftirlitið í húsnæðið 15. maí 2017. Í tilefni af þeirri heimsókn reis nokkur ágreiningur milli stefnanda og aðalstefnda. Í tölvuskeyti sem fyrirsvarsmaður stefnanda ritaði aðalstefnda 3. júní 2017 tók fyrirsvarsmaðurinn fram að allir gluggar í húsinu hafi verið í fyrsta flokks ástandi þegar aðalstefndi flutti inn. Gólfdúkar í húsinu séu af vönduðustu gerð og hafi, þegar aðalstefndi flutti í húsið, verið í fullkomnu ástandi, nýábornir og mettir.
Dómurinn telur því að leggja megi til grundvallar að þegar aðalstefndi fékk húsnæðið afhent hafi það verið í fyrsta flokks ástandi, í það minnsta að því er séð varð. Fyrir liggur að stefnandi leit einnig svo á og byggði á því í samskiptum við aðalstefnda að svo hefði verið. Í stefnu er einnig byggt á því að ástand húsnæðisins hafi við afhendingu verið eins og best varð á kosið.
Á fyrstu árum aðalstefnda í húsinu mun aðallega hafa verið kvartað undan fúkkalykt í anddyri, opnu rými þar sem tvær meginálmur hússins mætast, sem vísar að [...]. Um fjórum árum eftir að aðalstefndi fékk húsnæðið afhent kom Vinnueftirlitið í heimsókn, 18. ágúst 2015. Þá gerði eftirlitið takmarkaða úttekt vegna óheilnæmrar innivistar í húsnæðinu og er skýrsla þess vegna úttektarinnar dagsett 9. september 2015. Það voru tildrög heimsóknarinnar að starfsmaður aðalstefnda, sem hóf störf 1. júní 2012, fór, eftir ár í starfi, að finna fyrir sívaxandi einkennum í öndunarfærum og augum, ertingu og sviða. Hann fékk einnig ítrekað sýkingar í ennis- og kinnholur og fór oftar og oftar heim um miðjan dag þar eð hann var orðinn slappur og veikur. Hann jafnaði sig alltaf af þessum veikindum um helgar og í fríum. Í sumarfríi 2015 hafði hann verið einkennalaus í margar vikur en tveimur til þremur dögum eftir að hann hóf störf eftir sumarfrí helltust einkennin yfir hann aftur. Hann taldi þá að þau tengdust húsnæðinu og óskaði eftir því að það yrði skoðað.
Viku eftir þessa heimsókn, 26. ágúst 2015, mældi Vinnueftirlitið myglu og örverur í lofti og komu fram vísbendingar um gerla og myglu í húsnæðinu. Fjöldinn var talinn nálægt efri mörkum þess sem teldist eðlilegt magn í herbergi þess starfsmanns sem veiktist fyrst.
Aðalstefndi leitaði til EFLU verkfræðistofu í september 2016 vegna gruns um myglu og rakaskemmdir í hinu leigða. Það var niðurstaða frumskoðunar að frekari rannsókna væri þörf og voru settar fram tillögur að frekari rannsókn á innivist til þess að uppræta lykt. Meðal annars átti að kortleggja rakasvæði og mögulegan loftleka frá þaki B-álmu niður í íverurými og kanna hvort bakteríur eða mygla leyndust í gólfdúk og útveggjum.
Þegar aðalstefndi hafði verið í húsinu í tæp sex ár, 15. maí 2017, fór Vinnueftirlitið í takmarkaða úttekt á húsnæðinu vegna gruns um atvinnusjúkdóm. Þessi heimsókn stafaði af því að trúnaðarlæknir embættisins kom þeim starfsmanni sem fyrst veiktist til sérfræðings í lungna- og ofnæmislækningum. Sá læknir mun hafa tilkynnt Vinnueftirlitinu á árinu 2017 að skoða þyrfti húsnæðið út frá því hvort þar væri eitthvað sem kynni að valda veikindum starfsfólks. Í skoðunarskýrslu eftirlitsins, dags. 31. maí 2017, var tekið fram um inniloft að óloft væri í nokkrum rýmum sem mögulega tengdist rakaskemmdum og/eða ónógri kyndingu í miðrými ásamt lélegri loftræstingu. Einnig kom fram að loftræstikerfið hefði sjaldan verið gangsett og þá aðeins þegar leigusala hentaði, að sögn starfsmanna. Þeir segðu að loftræstikerfið væri hávaðasamt og notkun þess fylgdi trekkur.
Eftirlitið gaf þau fyrirmæli vegna þessa þáttar að bæta skyldi loftgæði á staðnum. Athuga ætti möguleika á því að bæta loftræstikerfið þannig að komast mætti hjá óþægilegum hávaða og trekki. Í umfjöllun um vinnurými var tekið fram að yfirborð gólfs í stigagangi og eldhúsi á 4. hæð væri illa farið vegna rakaskemmda. Einnig að gluggar í stigagangi, matsal og fundarherbergi væru illa farnir og greinileg merki væru um raka.
Eftirlitið mælti svo fyrir að gera skyldi úrbætur á gólfi, veggjum og gluggum í þeim rýmum þar sem augljósar rakaskemmdir væru. Meðal þeirra rýma sem þörfnuðust úrbóta væru stigagangur, fundarherbergi og matsalur. Senda ætti eftirlitinu tímasetta aðgerðaráætlun.
Í umfjöllun um vinnuvernd var tekið fram að rakaskemmdir væru í nokkrum rýmum vinnustaðarins og að mögulega hefðu aðrir starfsmenn orðið fyrir heilsuspillandi áhrifum vegna innilofts á vinnustaðnum. Eftirlitið mælti svo fyrir að bjóða skyldi starfsmönnum heilsufarsskoðun.
Frestur sem eftirlitið gaf var í öllum tilvikum til 30. júní 2017. Með skýrslunni fylgdu myndir af rakaskemmdum í gluggakistum, gluggapóstum og gólfdúk.
Til þess að bregðast við fyrstu tilmælum Vinnueftirlitsins, varðandi inniloft, sendi aðalstefndi stefnanda tölvuskeyti 17. maí 2017 og óskaði eftir því að loftræstikerfið, sem hafði verið keyrt af og til frá janúar 2016, yrði gangsett aftur. Aðalstefndi bauð öllum starfsmönnum í heilsufarsskoðun til þess að bregðast við þriðju tilmælunum, varðandi vinnuvernd, en aðalstefndi taldi það í verkahring stefnanda að bregðast við öðrum tilmælunum, um úrbætur á gólfi, veggjum og gluggum þar sem augljósar rakaskemmdir væru. Því mótmælti fyrirsvarsmaður stefnanda en ráðlagði aðalstefnda að nýta sér heimild í 2. mgr. 20. gr. húsaleigulaga, gera sjálfur við og innheimta síðan kostnaðinn af stefnanda.
Vinnueftirlitið ítrekaði tilmælin með erindi 28. nóvember 2017 og sendi annað ítrekunarbréf 26. júní 2018. Þá voru einungis ítrekuð önnur fyrirmælin, um úrbætur á rakaskemmdum svæðum. Aðalstefndi vísaði aftur til þess að viðhald á húsnæðinu tilheyrði eiganda þess og að dráttur á þeim viðgerðum sem eftirlitið mæltist til væri á hans ábyrgð.
Vegna aukinnar vanlíðunar starfsfólks aðalstefnda og aukins raka og leka óskaði aðalstefndi eftir því að EFLA færi í úttekt á húsnæðinu. Skýrsla verkfræðistofunnar um innivist og loftgæði í því lá fyrir 15. júní 2018. Aðalstefndi ritaði stefnda 13. júlí, sendi skýrsluna og skoraði á stefnanda að ráðast í úrbætur á húsnæðinu í samræmi við ábendingar í skýrslu EFLU. Tekið var fram að embættið teldi að viðhaldi á leiguhúsnæðinu hefði verið ábótavant og hefði það valdið rakaskemmdum og því væri mygla komin upp. Óskað var eftir því að framkvæmdaáætlun um úrbætur lægi fyrir innan fjögurra vikna.
Fyrirsvarsmaður stefnanda svaraði með tölvuskeyti 19. júlí og taldi skýrslu EFLU sýna lélega umönnun og umgengni starfsmanna aðalstefnda um húsnæðið. Undirþrýstingur sem skapaðist þegar loftræstikerfið væri ekki í notkun ylli því að húsið drægi inn í sig gríðarlegt vatnsmagn. Hann skoraði á aðalstefnda að ráðast í úrbætur og senda stefnanda framkvæmdaáætlun innan fjögurra vikna.
Í desember 2018 gátu sjö af 60 starfsmönnum aðalstefnda ekki hafst við í húsnæðinu, auk þess sem talið var að átta starfsmenn til viðbótar væru með mikil einkenni og veikindi sem tengd voru húsnæðinu.
Vegna ágreinings sem var risinn milli málsaðila um sönnunargildi skýrslu EFLU leitaði aðalstefndi til kærunefndar húsamála 26. október 2018 og óskaði eftir því að hún tilnefndi úttektarmann skv. 2. mgr., sbr. 4. mgr., 69. gr. laga nr. 36/1994 og var það gert 15. nóvember 2018. Meðal þess sem aðalstefndi fól honum að svara var hverju væri ábótavant í húsnæðinu sem aðalstefndi hefði á leigu. Í skýrslu sinni, dags. 21. mars 2019, tók úttektarmaðurinn fram að Vinnueftirlitið krefðist þess að gæði innilofts yrðu bætt og að gert yrði við rakaskemmdir. Þetta tvennt teldi hann tengjast enda væru mestar líkur á að það væru rakaskemmdirnar sem menguðu inniloftið. Hann taldi rakaskemmdir í húsnæðinu umfangsmeiri en tilgreint væri í skýrslu Vinnueftirlitsins, mögulega umtalsvert meiri. Hann taldi nauðsynlegt að leita af meiri nákvæmni að lekum og óeðlilega rökum byggingarhlutum. Mestar líkur væru til þess að skemmdir væru í útveggjum út frá gluggum, trúlega bæði vegna eldri leka inn með gleri en einnig vegna þéttinga utan með gluggum sem hafi ekki haldið vatni og veðrum, annað hvort fyrr eða síðar í sögu byggingarinnar. Úttektarmaðurinn taldi vatn eða raka frá lekum hafa komist undir gólfdúka við útveggi og það gæti verið útbreitt vandamál. Hann taldi merkilegt hversu mikil merki væru um rakaskemmdir við útvegg í B-álmu sem snúi móti NNV-átt og ætti að vera varin fyrir rigningaráttum. Það kynni að tengjast vatni frá þaki eða þakrennu.
Úttektarmaðurinn tók fram að þegar komist hefði verið fyrir alla leka og uppsprettur raka þyrftu byggingarefni sem ætti að nota áfram, svo sem steinsteypa, tíma til að þorna. Síðan þyrfti að fjarlægja allt rakaskemmt efni, hreinsa húsnæðið af efnum sem tengdust rakaskemmdum efnum og byggja það svo upp aftur.
Dómurinn fellst á að úttektarmaður skv. 69. gr. laga nr. 36/1994 njóti sömu réttarstöðu og matsmaður sem er dómkvaddur skv. IX. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þar með njóti úttektargerð hans sömu stöðu og matsgerð dómkvadds matsmanns.
Að mati dómsins hafði úttektarmaðurinn fullnægjandi menntun og reynslu til starfans. Dómurinn telur það ekki heldur valda vanhæfi þótt úttektarmaðurinn hafi á árum áður verið deildarstjóri viðhaldsdeildar Landspítala. Enn fremur telur dómurinn að tímapressa sem hann vísaði til hafi þó ekki verið slík að hann hafi ekki unnið úttektargerðina af fullnægjandi vandvirkni. Að mati dómsins varpar það hvorki rýrð á úttekt hans á húsnæðinu sem aðalstefndi hafði á leigu né sönnunargildi úttektarinnar þótt úttektarmaðurinn hafi í svari við úrlausnarefni A vísað til afstöðu Vinnueftirlitsins, enda vildi þá svo til að afstaða þess lá fyrir.
Að mati dómsins hefur því hvorki verið sýnt fram á vanhæfi úttektarmanns né annmarka á úttektargerðinni sem komið geti í veg fyrir að hún sé lögð til grundvallar sem sönnunargagn í málinu. Þar eð stefnandi lét ekki verða af því að láta dómkveðja matsmenn hefur hann ekki lagt fram nein gögn sem standa jafnfætis eða hnekkja niðurstöðu úttektarmannsins.
Með vísan til þess sem rakið hefur verið telur dómurinn að nægjanlega hafi verið leitt í ljós að ástand húsnæðisins hafi versnað á tímabilinu frá því að aðalstefndi tók það á leigu af stefnanda í júní 2011 og þar til yfirlýsing um riftun var birt fyrirsvarsmanni stefnanda í mars 2019.
Var húsnæðið heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda?
Stefnandi vísar til þess að heilbrigðisyfirvöld hafi, í skilningi 3. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, ekki lagt mat á hvort húsnæðið væri heilsuspillandi.
Rakið hefur verið að Vinnueftirlitið kom í húsið 18. ágúst 2015 og gerði úttekt vegna þess að einn starfsmaður tengdi veikindi sín við veru sína í húsinu. Eftir ábendingu frá lungna- og ofnæmislækni kom Vinnueftirlitið aftur 15. maí 2017 vegna gruns um atvinnusjúkdóm. Sá læknir hafði bannað þeim starfsmanni embættisins sem fyrst veiktist að vinna lengur í húsinu vegna þeirra einkenna sem helltust yfir hann þegar hann var þar innan dyra. Eins og áður greinir athugaði Vinnueftirlitið inniloft, vinnurými og vinnuvernd. Það tilgreindi rakaskemmd rými og krafðist úrbóta. Til stuðnings kröfum sínum um úrbætur vísaði eftirlitið til 42. gr. laga nr. 46/1980 um aðbúnað, hollustuhætti og öryggi á vinnustöðum og 3. gr. reglna nr. 581/1995 um húsnæði vinnustaða.
Einnig liggur fyrir að eftir því sem leið á veiktust fleiri starfsmenn embættisins og breytti engu þótt þeir flyttu aðsetur sitt innan húsnæðisins. Í mars 2019 höfðu sjö starfsmenn þurft að flytja yfir í annað húsnæði sem aðalstefndi tók á leigu en áður en yfir lauk munu átta starfsmenn embættisins hafa þurft að rækja vinnu sína í öðru húsnæði og fluttu þangað að læknisráði.
Úttektarmaður, sem kærunefnd húsamála skipaði, leitaði til heilbrigðiseftirlits og eldvarnareftirlits við vinnu sína. Í skýrslu hans kemur fram að heilbrigðiseftirlitið hafi sagt að það hefði ekki með að gera húsnæði fyrir þessa gerð af starfsemi og hafi bent á Vinnueftirlit ríkisins.
Vinnueftirlitið heyrir undir félags- og vinnumarkaðsráðuneytið og mun hafa gert á þeim tíma þegar grunsemdir vöknuðu um að starfsmaður hefði veikst af atvinnusjúkdómi, þ.e. sjúkdómi sem orsakast af vinnu eða aðstæðum í starfsumhverfi. Til Vinnueftirlitsins ber læknum að tilkynna grun um sjúkdóm sem verður rakinn til aðstæðna í starfsumhverfi sjúklings. Fallast má á að Vinnueftirlitið falli ekki undir hugtakið heilbrigðisyfirvöld í þrengsta skilningi þess orðs. Hins vegar heyra atvinnusjúkdómar undir eftirlitið, sbr. 79. gr. laga nr. 46/1980 og reglugerð nr. 540/2011 um tilkynningu og skráningu atvinnusjúkdóma. Eins og komið er fram vísaði heilbrigðiseftirlit Reykjavíkur erindi úttektarmannsins frá sér og taldi fyrirspurn hans heyra undir Vinnueftirlitið. Dómurinn telur því að í þessu tilviki, þar sem grunur lék á atvinnusjúkdómi í húsnæði sem féll ekki undir eftirlit heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur, að Vinnueftirlitið sé þau heilbrigðisyfirvöld sem vísað er til í 3. tölulið 1. mgr. 60. gr. laga nr. 36/1994.
Aðgerðir Vinnueftirlitsins fóru fram undir yfirstjórn þáverandi yfirlæknis þess. Í skýrslu hans fyrir dómi kom fram að um áramót 2018 og 2019 hafi verið komið upp grafalvarlegt vinnuverndarmál í húsnæðinu sem aðalstefndi leigði vegna þess hversu margir starfsmenn hefðu verið fluttir úr því vegna heilsufarslegra óþæginda af því að dveljast þar. Því hafi ekki verið fært að rækja starfsemi í húsnæðinu. Hann hafi ekki séð annað í stöðunni en að banna frekari starfsemi þar eins og Vinnueftirlitinu sé heimilt skv. 84. og 85. gr. laga nr. 46/1980.
Í ljósi þessa framburðar þáverandi yfirlæknis Vinnueftirlitsins telur dómurinn að slá megi því föstu að húsnæðið sem aðalstefndi hafði á leigu hafi taldist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda í skilningi 3. töluliðar 1. mgr. 60. gr. laga nr. 36/1994.
Í maí 2019 aflaði stefnandi álits dansks fyrirtækis, CB Group, á ástandi hússins. CB Group tók níu Mycometer-yfirborðssýni af öðrum byggingarefnum en loftræstikerfi. Fjögur þessara sýna voru tekin í sama herberginu. Af þessum níu sýnum var mikill myglusveppur (d. massiv vækst af skimmelsvamp) í þremur sýnum og í tveimur var meira magn myglusvepps en í viðmiðunarsýnum (d. niveauet af skimmelsvamp er over normalt baggrundsniveau).
Þeir tóku ríflega 20 DNA-loftsýni og tvö DNA-yfirborðssýni. DNA-sýnunum var raðað á sex þrepa skala frá A til F. Röðun sýnanna í þessa flokka virðist þó ekki alfarið fara eftir magni myglusvepps í sýnunum. Flest loftsýnin röðuðust í A- og B- flokka en eitt í C- og annað í D-flokk.
Vegna lítils magns myglusvepps í loftsýnum ályktuðu rannsakendur að myglan bærist einungis að óverulegu leyti út í inniloftið og þar af leiðandi væri ekki veruleg áhætta á heilsufarslegum óþægindum (d. helbredsmæssige gener) af dvöl í rýminu. Af skýrslu þeirra verður þó ekki séð að tekið hafi verið nema eitt DNA-loftsýni í sama rými og magn myglusvepps í DNA- eða Mycometer-yfirborðssýnum mældist miðlungs eða mikið.
Rannsakendur CB Group gengu út frá því að loftræstikerfið hefði ekki verið starfrækt næstliðin 10 ár. Þótt ekki mældist myglusveppur í loftræstistokkunum mældist afar hátt magn myglusvepps í DNA-ryksýni sem var tekið í loftræstikerfinu á 5. hæð, CBG055. Í því voru 1.059 einingar á fersentimetra. Skýrsluhöfundar telja þetta þó ekki afdrifaríkt. Þeir segja að eðlilegt sé að ryk safnist fyrir á svo löngum tíma og þar með að einhver myglusveppur bindist við rykið. Erfitt sé að ákveða heilsufarsleg áhrif því ekki sé hægt að reikna út hvernig ryksöfnunin muni dreifast. Vegna skorsteinsáhrifa muni myglaða rykið ekki þrýstast niður í bygginguna heldur leita upp. Því telji rannsakendur að af myglaða rykinu, sem þó sé í loftræstikerfinu, sé ekki heilsufarsleg áhætta. Í lokin segir að við það að ræsa kerfið skapist hætta á að innihald ryksins breiðist út um bygginguna og því verði þörf á auknum þrifum fyrst um sinn eftir ræsingu. Skipta verði út síum í kerfinu áður en það verði tekið í notkun því í þeim sé mikið ryk. Samkvæmt skýrslunni mældist raki í sumum útveggjum hússins. Raki mældist í ytri gluggapóstum og sums staðar var timbrið blautt (d. vådt træ). Á 2. hæð í B-álmu var virkur leki frá lágþaki. Einnig sáust ummerki um eldri uppþornaða leka, viður í gluggakistu á 2. hæð á svæði 2 var sundurmorkinn eftir gamlan leka, gluggapóstur á nálægu svæði var rakamettaður (98% hlutfallsraki). Mycometer-yfirborðsýni sýndu einnig að undir gólfdúk við útveggi var mygla í mismiklum mæli.
Hvað sem líður hófstilltum ályktunum í skýrslu CB Group telur dómurinn að rannsakendur hafi í úttekt sinni rekist á sambærilega annmarka og aðrir sem skoðuðu húsnæðið á undan þeim. Dómurinn telur stefnanda því ekki hafa hnekkt niðurstöðum í úttektum annarra með skýrslu CB Group. Skýrsla þeirra hnekkir alveg sérstaklega ekki því mati yfirlæknis Vinnueftirlitsins að húsnæðið væri orðið svo heilsuspillandi að banna þyrfti frekari starfsemi þar enda byggði það mat á mælum sem CB Group studdist ekki við sem voru líkamleg viðbrögð fólks við því að dveljast í húsnæðinu.
Verða skemmdirnar raktar til aðalstefnda?
Samkvæmt framlögðum gögnum urðu leki og rakaskemmdir í [...] blaðaefni í október 2002. Þá höfðu viðeigandi eftirlitsstofnanir lokað tveimur rýmum hússins. Fram kemur í fréttinni að árið áður hafi komið í ljós útbreiddar rakaskemmdir. Vegna ágreinings milli ríkis og borgar, sem áttu húsið í sameiningu, hafi fé einungis verið lagt í bráðabirgðaviðgerðir. Ríki og borg seldu einkaaðila húsið í lok árs 2005. Með þeim athugunum Vinnueftirlits, EFLU og úttektarmanns sem raktar hafa verið var leitt í ljós að gluggapóstar, botnstykki í gluggum og gluggakistur voru rakaskemmd. Það var einnig gólfdúkur og múr á vegg. Á sömu stöðum fannst einnig bakteríu- og örverugróður.
Stefnandi hefur vísað til þess að mygla sem fannst í gólfdúk verði rakin til ræstingar aðalstefnda. Hann hafi látið „blautmoppa“ öll gólf. Þessu hefur aðalstefndi mótmælt. Þeim mótmælum hefur stefnandi ekki hnekkt með þeim gögnum sem hann hefur lagt fram. Því verður ekki lagt til grundvallar að í tíð aðalstefnda hafi gólfdúkar verið „blautmoppaðir“. Árétta má hins vegar að margir dúkanna voru upprunalegir og höfðu verið í húsinu frá árinu 1953 eða í meira en 60 ár.
Stefnandi hefur einnig borið því við að rakaskemmdir í gluggum verði raktar til þess að starfsfólk aðalstefnda hafi ekki loftað nægilega út og hafi neitað að nota vélræna loftræstingu. Þar eð starfsmenn aðalstefnda hafi komið í veg fyrir að loftræstingin yrði notuð varanlega hafi ekki náðst vægur yfirþrýstingur í húsnæðinu og til þess verði það rakið að raki hafi þrýst utan frá og inn um gluggapósta og inn í veggi.
Varðandi loftun má fyrst geta þess að í flestum gluggum skrifstofuherbergja eru bæði minni og stærri opnanleg fög. Mörg þau stærri munu hafa verið kíttuð föst þannig að starfsmenn gátu einungis opnað þau minni. Stefnandi hafði því sjálfur gengið svo frá að loftræsting um glugga gat aldrei orðið umfangsmikil, þótt hann byði fram húsnæði með svokallaðri náttúrulegri loftræstingu.
Að sögn þess starfsmanns aðalstefnda sem veiktist fyrst var það starfsmaður Vinnueftirlitsins sem lagði til í ágúst 2015 að starfsmaður aðalstefnda lokaði fyrir loftrist í herberginu sem tengdist loftræstikerfi hússins. Mannvit mun einnig hafa ráðlagt það sama í úttektarskýrslu sem hefur ekki verið lögð fram.
Engin gögn liggja fyrir um það hversu lengi loftræstikerfið hafði verið ónotað þar til stefnandi ræsti það um áramót 2015 og 2016. Ljóst er að einhverjir starfsmenn fundu fyrir óþægindum í augum og öndunarfærum þegar það var í notkun. Því er eðlilegt að þeir hafi síður viljað að það yrði notað. Sýni sem CB Group tók efst í kerfinu bendir til að það hafi verið rétt mat starfsmanna aðalstefnda að óttast heilsufarsleg áhrif af notkun loftræstikerfisins.
Í skriflegri skýrslu úttektarmannsins kemur fram að í byggingunni séu umtalsverðar eldri rakaskemmdir. Í skýrslu hans fyrir dómi kom fram að hann teldi mjög margar rakaskemmdir í byggingunni gamlar. Af þeim sökum hefði það ekki breytt neinu á þeim tíma þegar aðalstefndi var í húsnæðinu hvort loftræstikerfið var í gangi eða ekki. Verður að skilja það svo að skaðinn, rakaskemmdirnar, hafi þá hvort eð er verið skeður. Dómurinn telur það því ekki hafa breytt neinu um rakaskemmdir í húsnæðinu þótt loftræstikerfið hafi ekki verið í notkun nema takmarkað á þeim tíma sem aðalstefndi hafði húsnæðið á leigu.
Að mati dómsins liggur ekkert annað fyrir en að ýmis byggingarefni hússins hafi verið skemmd þegar aðalstefndi tók húsnæðið á leigu í júní 2011. Þær skemmdir hafi þó ekki sést enda höfðu farið fram endurbætur innan dyra og utan eins og segir í skilalýsingu. Við þær endurbætur hafði rakaskemmt efni þó ekki verið fjarlægt. Því hafi mygla sem í því var haldið áfram að vaxa, sem og bakteríur og aðrar örverur. Þegar leið á dvöl aðalstefnda í húsinu hafi þessi lífrænu efni náð að menga inniloftið og svo mjög að æ fleiri starfsmenn fundu fyrir einkennum af þeirri mengun.
Að mati dómsins liggur ekkert fyrir um að umgengni starfsmanna aðalstefnda í húsinu hafi valdið rakaskemmdum í byggingarefnum þess. Heilsuspillandi áhrif húsnæðisins vegna þeirra skemmda verða því ekki rakin til aðalstefnda.
Frestur til riftunar skv. 4. mgr. 60. gr. laga nr. 36/1994 Leigjandi sem vill nýta rétt sinn til riftunar skv. 1. mgr. 60. gr. þarf að tilkynna leigusala um riftun innan átta vikna. Samkvæmt 4. mgr. 60. gr. skal telja átta vikna frestinn frá því að leigjanda var kunnugt um vanefnd leigusala.
Í skýrslu 31. maí 2017 veitti Vinnueftirlitið aðalstefnda frest til 30. júní 2017 til þess að fylgja eftir þeim fyrirmælum sem eftirlitið veitti í þremur liðum í skýrslunni og raktir hafa verið. Eftirlitið framlengdi þennan frest til þess að aðalstefndi gæti framfylgt fyrirmælum í öðrum lið sem voru að gera skyldi úrbætur á gólfi, veggjum og gluggum í þeim rýmum þar sem augljósar rakaskemmdir væru. Meðal þeirra rýma sem þörfnuðust úrbóta væru stigagangur, fundarherbergi og matsalur. Senda ætti eftirlitinu tímasetta aðgerðaráætlun.
Aðalstefndi leit svo á að samkvæmt húsaleigulögum bæri stefnanda sem leigusala og eiganda húsnæðisins að vinna að þessum úrbótum. Því neitaði hann ætíð og staðfastlega. Vinnueftirlitið sendi ítrekun 28. nóvember 2017 og 26. júní 2018.
Þegar ágreiningur hafði risið um sönnunargildi úttektar EFLU frá 15. júní 2018 leitaði aðalstefndi til kærunefndar húsamála 26. október 2018 í því skyni að fá hlutlausan aðila til þess að taka húsnæðið út skv. 69. gr. laga nr. 36/1994. Kærunefndin tilnefndi mann í því skyni 15. nóvember 2018. Aðalstefndi fól honum m.a. að meta hvort húsnæðið sem aðalstefndi leigði af stefnanda uppfyllti það skilyrði gr. 1.10 í húsaleigusamningi að uppfylla kröfur opinberra aðila til skrifstofuhúsnæðis, svo sem heilbrigðis- og eldvarnareftirlits. Honum var einnig ætlað að meta hvort viðhaldi á húsnæðinu væri ábótavant.
Á fundi starfsmanna Vinnueftirlitsins með landlækni 8. janúar 2019 var veittur frestur til úrbóta til 28. febrúar 2019 en annars yrði starfsemi embættisins í húsnæðinu lokað. Stefnandi byggir á því að aðalstefnda hafi borið að lýsa yfir riftun leigusamnings innan átta vikna frá dagsetningu þessarar tilkynningar Vinnueftirlitsins. Frestur til þess að lýsa yfir riftun hafi því runnið út 5. mars 2019, þremur vikum áður en aðalstefndi lýsti yfir riftun.
Á þessum tíma var aðalstefndi enn að reyna að fá stefnanda sem leigusala og eiganda húsnæðisins til þess að bregðast við kröfum Vinnueftirlitsins. Í því skyni sendi aðalstefndi stefnanda bréf 10. janúar með skýrslu eftirlitsins, dags. 8. janúar, og innti stefnanda eftir því hvort hann væri reiðubúinn að afhenda framkvæmdaáætlun um úrbætur fyrir 28. febrúar 2019 þannig að koma mætti í veg fyrir að starfsemi aðalstefnda í húsnæði stefnanda yrði lokað. Aðalstefndi var því enn á þessum tíma að reyna að koma í veg fyrir að hann þyrfti að rifta leigusamningnum.
Samkvæmt 3. tölulið 1. mgr. 60. gr. er það skilyrði riftunar að húsnæðið hafi spillst af ástæðum sem varði ekki leigutaka. Eitt af því sem aðalstefndi fól úttektarmanni skv. 69. gr. húsaleigulaga að gera var að meta hvort viðhaldi á leiguhúsnæðinu hefði verið ábótavant, þ.e.a.s. hvort húsnæðið hefði spillst af ástæðum sem varða leigusala.
Í bréfi lögmanns stefnanda 17. október 2018 til lögmanns aðalstefnda segir að aðalstefndi muni ekki standa að tilnefningu úttektarmanns. Hins vegar sé mikilvægt að úttekt staðreyni orsakir leka og myglu, sé henni til að dreifa, og hvort þar sé við stefnanda að sakast vegna ásakana aðalstefnda um skort á viðhaldi eða aðalstefnda vegna meðferðar starfsmanna hans á húsnæðinu og vegna þess að ekki hafi náðst vægur yfirþrýstingur í því.
Úttektarmaður taldi ágalla á húsnæðinu vera kominn til vegna raka. Ástæða þess að rakinn hefði komist þangað sem hann átti ekki að vera og gat valdið skemmdum taldi úttektarmaður í meirihluta tilfella hafa verið ófullnægjandi viðhald húsnæðisins áður en skemmdin varð. Af þessu verður ekki annað ályktað en að úttektarmaður telji ástand húsnæðisins stafa af því að eigandi þess hafi vanrækt skyldu sína skv. 1. mgr. 19. gr. laga nr. 36/1994 til þess að halda því við. Með skýrslu úttektarmannsins var vanefnd leigusala í skilningi 4. mgr. 60. gr. því staðfest af hlutlausum aðila. Að mati dómsins var fyllilega eðlilegt að aðalstefndi biði þessarar skýrslu áður en hann lýsti yfir riftun. Dómurinn telur aðalstefnda því hafa rift leigusamningnum við stefnanda innan þess frests sem mælt er fyrir um í 4. mgr. 60. gr. laga nr. 36/1994.
Þar eð dómurinn telur uppfyllt skilyrði 3. töluliðar 1. mgr. 60. gr. fyrir riftun húsaleigusamnings er ekki þörf á að taka afstöðu til þess hvort jafnframt séu uppfyllt skilyrði annarra riftunarheimilda í 60. gr. laganna.
Gagnkvæmar fjárkröfur málsaðila Þótt það sé niðurstaðan að húsnæðið hafi, þegar aðalstefndi rifti leigusamningnum, verið of heilsuspillandi til þess að nýta mætti það til atvinnustarfsemi nýtti aðalstefndi það engu að síður að einhverju marki allt fram til 9. maí 2019 þegar lyklar að því munu hafa verið afhentir stefnanda. Með vísan til 3. mgr. 60. gr. laga nr. 36/1994 á stefnandi rétt til leigugreiðslu fyrir allan apríl og 1/3 hluta maímánaðar, samtals 5.730.013 krónur (4.291.947 + 1.438.066). Aðalstefndi telur sig á móti eiga kröfu um skaðabætur fyrir þann kostnað sem hann þurfti að leggja út í til þess að afla sönnunar um slæmt ástand hins leigða húsnæðis og kostnað af því að leigja annað húsnæði undir þá starfsmenn sína sem veiktust í húsnæði stefnanda. Hann krefst þess að sú krafa hans verði nýtt til skuldajöfnunar við þá fjárhæð sem stefnandi kunni að eiga á hendur honum í samræmi við yfirlýsingu um skuldajöfnun sem aðalstefndi sendi stefnanda 9. maí 2019 þegar hann afhenti honum lykla að húsnæðinu.
Samkvæmt framlögðum gögnum greiddi aðalstefndi samanlagt 5.878.542 krónur í leigu fyrir húsnæði í Skógarhlíð frá mars 2018 til og með apríl 2019 fyrir þá starfsmenn sem ekki þoldu við í húsnæði stefnanda svo og kostnað við þrif á því húsnæði sem og kostnað við að flytja starfsemi þeirra starfsmanna þangað. Þessi kostnaður hefði ekki komið til nema vegna þess að húsnæði stefnanda nýttist aðalstefnda ekki til fyrirhugaðra nota. Á því ber stefnandi ábyrgð og ber honum að bæta stefnanda þennan kostnað. Stefnandi mótmælti því ætíð að nokkuð kynni að vera athugavert við húsnæðið, hvað þá að það væri heilsuspillandi. Aðalstefndi þurfti því að leggja út í verulegan kostnað við að færa sönnur á staðhæfingar sínar þessa efnis, alls 10.599.632 krónur. Með þeim sönnunargögnum leiddi aðalstefndi staðhæfingar sínar í ljós. Á kostnaðinum sem af því hlaust ber stefnandi einnig skaðabótaábyrgð.
Kröfur beggja eru fjárkröfur, þær eru báðar gildar og fallnar í gjalddaga og því hæfar til að mætast. Aðalstefnda er heimilt að nýta þá kröfu sem hann á á hendur stefnanda, vegna kostnaðar sem fallið hefur á hann vegna ástands hins leigða húsnæðis og vegna viðbragða stefnanda, til skuldajöfnunar við kröfur stefnanda á hendur honum. Þar eð krafa aðalstefnda er hærri en fjárhæð vangoldinnar leigu sem stefnandi á rétt á er aðalstefndi sýkn af fjárkröfum stefnanda.
Aðild íslenska ríkisins Stefnandi stefndi einnig íslenska ríkinu. Aðalstefndi er embætti sem er sett á fót með lögum og því er stýrt af embættismanni utan stjórnarráðsins. Viðurkennt er að slík embætti njóti aðildarhæfis og eigi sjálfstæða málsaðild. Því verður ekki séð að íslenska ríkið eigi aðild að málinu. Af þeim sökum verður það sýknað af kröfum stefnanda.
Samandregið Það er því niðurstaða dómsins að húsnæðið sem aðalstefndi tók á leigu af stefnanda að [...] hafi, að því er séð varð, verið í góðu ástandi á þeim tíma. Það er einnig niðurstaðan að húsnæðið hafi spillst á leigutímanum og svo mjög að það hafi talist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Það er jafnframt niðurstaða dómsins að ástæður þess verði ekki raktar til aðalstefnda, leigjanda húsnæðisins, og því hafi verið uppfyllt skilyrði 3. töluliðar 1. mgr. 60. gr. laga nr. 36/1994 fyrir riftun. Enn fremur telur dómurinn að aðalstefndi hafi rift leigusamningnum innan þess frests sem mælt er fyrir um í 4. mgr. 60. gr. laganna.
Dómurinn telur að aðalstefnda beri að greiða stefnanda húsaleigu fyrir aprílmánuð og 1/3 maímánaðar 2019. Að sama skapi skuldi stefnandi aðalstefnda nokkurt fé sem aðalstefndi eigi rétt á að nýta til skuldajöfnunar við fjárkröfu stefnanda. Þar eð sú fjárhæð sem stefnandi skuldar aðalstefnda sé hærri en samsvarar leiguskuld aðalstefnda, og öll skilyrði skuldajöfnunar séu uppfyllt, sé aðalstefndi sýkn af fjárkröfu stefnanda.
Dómurinn hefur því alfarið hafnað kröfum stefnanda. Með vísan til þessarar niðurstöðu og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefnandi dæmdur til þess að greiða aðalstefnda málskostnað. Þegar litið er til umfangs málsins og þess hvernig það hefur verið rekið af hálfu stefnanda þykir málskostnaður, að teknu tilliti til virðisaukaskatts á málflutningsþóknun, hæfilega ákveðinn 7.500.000 krónur Ingiríður Lúðvíksdóttir og Björn Þorvaldsson héraðsdómarar og Jón Malmquist Guðmundsson byggingarverkfræðingur kveða upp þennan dóm.
D Ó M S O R Ð
Aðalstefndi, embætti landlæknis, og varastefndi, íslenska ríkið, eru sýknir af öllum kröfum stefnanda, Álftavatns ehf. Stefnandi greiði aðalstefnda 7.500.000 krónur í málskostnað.
Ingiríður Lúðvíksdóttir Björn Þorvaldsson Jón Malmquist Guðmundsson