Dómstólaleit

Mál þetta, sem dómtekið var að lokinni aðalmeðferð þess þann 2. október sl., er höfðað af Guðrúnu Eyjólfsdóttur, Hringbraut 50, Reykjavík, Brynjólfi Ásgeiri Guðbjörnssyni,   Hörðalandi   14,   Reykjavík,   Gunnari   Þórólfssyni,   Núpalind   2, Kópavogi, Elísabetu Þórólfsdóttur, Birkimel 10a, Reykjavík, Meyvant Þórólfssyni, Hagamel 38, Reykjavík og Bjarna Þór Þórólfssyni, Naustabryggju 55, Reykjavík, með stefnu birtri 30. mars 2017, á hendur Byggingarsamvinnufélaginu Samtökum aldraðra, Síðumúla 29, Reykjavík. Stefnendur gera í málinu eftirfarandi dómkröfur: Að viðurkennt verði með dómi að eftirfarandi ákvæði í 12. gr. samþykkta stefnda:   „Söluverð   íbúðar   má   aldrei   vera   hærra   en   kostnaðarverð   hennar,   að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri   fyrningu   samkvæmt   mati   dómkvaddra   matsmanna,   hversu   oft   sem eigendaskipti verða“, sé ekki skuldbindandi fyrir stefnendur við sölu íbúðar númer 0206, Aflagranda 40, 107, Reykjavík, fastanúmer 202-5405, og að stefnendum sé heimilt að selja fasteignina á markaðsverði.

Að viðurkennt verði með dómi að stefnda sé óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði íbúðar númer 0206, Aflagranda 40, 107 Reykjavík, fastanúmer 202- 5405,   og   að   ákvæði   c-liðar   5.   gr.   samþykkta   stefnda   sé   óskuldbindandi   fyrir stefndu.

Að kvöð í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. febrúar 1990, fyrir Aflagranda 40, 107 Reykjavík, sem þinglýst er á íbúð númer 0206, Aflagranda 40, 107 Reykjavík, fastanúmer 202-5405, þess efnis að íbúðin verði hvorki seld né afhent til afnota öðrum en þeim sem eru félagar í Samtökum aldraðra, verði dæmd ógild. Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar auk virðisaukaskatts úr hendi stefnda.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnenda og málskostnaðar úr þeirra hendi að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Geta ber þess að frávísunarkröfum stefnda í málinu var hrundið í úrskurði 13. október 2017 og koma þær því ekki til frekari umfjöllunar við efnismeðferð málsins.

Ágreiningsefni og málsatvik

Stefndi er byggingarsamvinnufélag og starfar nú sem slíkt á grundvelli laga nr. 153/1998. Tilgangur stefnda er meðal annars sá að byggja með sem hagkvæmustum kjörum íbúðir eða íbúðarhús fyrir félagsmenn sína til eigin afnota, sbr. 2. gr. samþykkta stefnda frá 7. júní 2016, sem staðfestar voru af velferðarráðuneytinu 28. mars 2017. Eldri samþykktir stefnda voru frá 16. mars 2006 og voru staðfestar af félagsmálaráðuneytinu 3. apríl 2006, en þær eru samhljóða núverandi samþykktum að því marki sem hér reynir á. Félagsmenn í samtökunum geta þeir einstaklingar orðið sem eru fjárráða og hafa náð 50 ára aldri eigi þeir lögheimili í Reykjavík eða nágrenni, en þeir félagsmenn sem hafa náð 60 ára aldri geta fengið úthlutað nýrri íbúð eða keypt eldri íbúð sem byggð er á vegum félagsins, sbr. 4., sbr. 3. gr. í samþykktum stefnda.

Fyrir liggur að stefndi fékk byggingarlóð að Aflagranda 40 í Reykjavík með lóðarleigusamningi,   dags.   24.   júlí   1989,   við   Reykjavíkurborg.   Félagið   lét   í kjölfarið,   í   samkomulagi   við   Ármannsfell   hf.,   reisa   tólf   hæða   íbúðarhús   að Aflagranda 40, en Reykjavíkurborg tók að sér að úthluta lóð, greiða fyrir og reka þjónusturými í húsinu.

Með byggingarsamningi, dags. 23. maí 1989, keyptu þau Þórólfur Meyvantsson heitinn og Guðrún Eyjólfsdóttir, sem er ein stefnenda þessa máls, saman íbúðina númer 0206 að Aflagranda 40, 107 Reykjavík, fastanúmer 202- 5405, sem deilt er um í máli þessu. Með eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. febrúar 1990, var umræddri fasteign síðan afsalað til þeirra Þórólfs heitins og Guðrúnar, en samkvæmt yfirlýsingunni var kaupverðið að fullu greitt og nam það samkvæmt yfirlýsingunni kostnaðarverði samtakanna fyrir eignina, að viðbættu 1% álagi, en í yfirlýsingunni sagði enn fremur: „Þær kvaðir eru á íbúðinni að hún verður ekki seld né afhent til afnota öðrum en þeim sem orðnir eru 63 ára að aldri og eru félagar í Samtökum aldraðra.“

Af hálfu stefnda er í málinu sérstaklega vísað til þess að þau Þórólfur heitinn og Guðrún séu saman nefnd kaupandi í byggingarsamningnum, dags. 23. maí 1989, og sé félagsaðild þeirra að stefnda þar staðfest. Bæði Guðrún og Þórólfur heitinn hafi sjálf ritað undir byggingarsamninginn og þannig ekki aðeins gengist við félagsaðild sinni heldur einnig við verðákvörðunarreglum í samþykktum stefnda. Samningurinn sé staðlaður og nöfn þeirra Þórólfs og Guðrúnar sem og íbúðarnúmer þeirra vélrituð inn í formið. Í 8. gr. byggingarsamningsins sé getið um kvaðir á eigninni, en þar segi meðal annars: „Eftir afhendingu íbúðarinnar eru eftirfarandi kvaðir   á   henni   svo   og   öllum   íbúðum   í   húsinu.   [...]   Samtök   aldraðra   hafa forkaupsrétt á íbúðum hússins. Í slíkum tilfellum selur eða leigja Samtök Aldraðra aðilum sem uppfylla skilyrði þessarar greinar. Nú nýta Samtök Aldraðra ekki forkaupsrétt sinn og eigandi getur sannanlega ekki selt hana á eðlilegu verði kaupanda skv. félagslögum Samtaka Aldraða sem uppfylli skilyrði þessarar greinar skal Reykjavíkurborg boðin íbúðin til kaups.“

Af hálfu stefnenda er hins vegar lögð áhersla á það að í eignaskiptayfirlýsingunni hafi aðeins komið fram þær kvaðir á eigninni að hún skyldi ekki seld eða afhent öðrum til afnota en þeim sem séu orðnir 63 ára og félagsmenn í Samtökum aldraðra. Þá sé þar kveðið á um forleigu- og forkaupsrétt stefnda að eigninni, en hið sama komi fram í byggingarsamningnum. Þá komi einnig fram í yfirlýsingunni að ef samtökin kysu að nýta sér ekki forkaupsrétt sinn þá gæti eigandi eignarinnar selt hana á eðlilegu verði til kaupanda sem uppfyllti önnur skilyrði samkvæmt yfirlýsingunni. Þá skyldi miða við eðlilegt gangverð og greiðsluskilmála eins og tíðkuðust á þeim tíma. Þessum kvöðum hafi verið þinglýst sérstaklega   á   eignina.   Frekari   kvaðir   hafi   ekki   verið   að   finna,   hvorki   í byggingarsamningnum né í eignaskiptayfirlýsingunni, til dæmis engar kvaðir um hámarkssöluverð fasteignarinnar eða um svonefnt matsverð stefnda. Þá hafi hvergi verið   kveðið   á   um   það   að   stefnda   væri   heimilt   að   innheimta   1%   gjald   af endursöluverði íbúðarinnar eða nokkurt annars konar gjald við endursölu hennar.

Þann 16. maí 2013 lést Þórólfur Meyvantsson og fékk stefnandi, Guðrún, þá leyfi til setu í óskiptu búi eftir Þórólf með bréfi Sýslumanns, dags. 5. júní 2013. Dánarbú Þórólfs var síðar tekið til skipta og var skiptum á búi hans lokið með skiptayfirlýsingu, dags. 23. maí 2016. Samkvæmt yfirlýsingunni skiptust eignarhlutföll í fasteigninni þá með þeim hætti að Guðrún átti þá 46,53%, en hver hinna stefnenda þessa máls átti þá 10,694%. Þann 23. maí 2016 var jafnframt undirrituð önnur skiptayfirlýsing, þar sem Guðrún greiddi þá erfingjum sínum, öðrum stefnendum þessa máls, fyrirframgreiddan arf, sem fólst í 40% eignarhlut hennar í fasteigninni. Þannig afsalaði hún 8% til sérhvers erfingja. Af þessu leiðir að eignarhlutföll í fasteigninni eru nú með þeim hætti að Guðrún Eyjólfsdóttir á 6,53%, en aðrir stefnendur þessa máls eiga 18,694% hver.

Stefnendur kveðast ekki vita til þess að Guðrún eða Þórólfur hafi undirgengist skriflega kvaðir um takmörkun á söluverði eignarinnar eða þess efnis að stefnda sé heimilt að krefjast 1% af söluverði við endursölu. Þá hafi slíkum kvöðum aldrei verið þinglýst á fasteignina. Hafi stefnendur skorað á stefnda að leggja fram beiðnir þeirra Guðrúnar Eyjólfsdóttur eða Þórólfs Meyvantssonar um inngöngu í Samtök aldraðra.

Þann 6. febrúar 2003 hafi síðan verið kveðinn upp dómur í Hæstarétti Íslands í máli nr. 400/2002. Í því máli hafi dánarbú stefnt Samtökum aldraðra til þess að þola viðurkenningarkröfu um að dánarbúinu væri heimilt að selja íbúð á Aflagranda 40 á markaðsverði. Af hálfu stefnenda er hér lögð áhersla á það að í umræddum dómi hafi verið viðurkennt að ákvæði í 17. gr. í þáverandi samþykktum stefnda frá 1981, sem sé samhljóða því sem sé nú í 12. gr. samþykkta stefnda, um takmörkun endursöluverðs fasteigna, væri óskuldbindandi fyrir dánarbúið. Niðurstaðan hafi byggt á því að engum kvöðum um takmörkun á endursöluverði fasteignarinnar hefði verið þinglýst á eignina. Í framhaldi hafi fyrirsvarsmenn stefnda gert tilraunir til að þinglýsa einhliða yfirlýsingum um kvaðir, meðal annars á íbúðir á Aflagranda 40 og í Bólstaðarhlíð 45 í Reykjavík, og þar á meðal á íbúð stefnenda, en það hafi ekki náð fram að ganga.

Stefnendur ákváðu, eftir að búið var að skipta dánarbúi Þórólfs Meyvantssonar, að íbúðin yrði seld. Kveðast stefnendur þá hafa haft samband við stefnda og setið fund með formanni samtakanna. Eftir að þeim viðræðum hafi lokið svo að stefndi hafi ekki fengist til þess að falla frá kröfu um matsverð hafi stefnendur leitað til fasteignasölu og fengið ráðgjöf. Hafi niðurstaðan orðið sú að stefnendur hafi talið sér heimilt að selja íbúðina á almennum markaði og á markaðsverði, meðal annars á grundvelli framangreinds dóms Hæstaréttar í málinu nr. 400/2002. Hins vegar sé óumdeilt að stefndi eigi þinglýstan forkaupsrétt og honum sé þar af leiðandi heimilt að ganga inn í samþykkt kauptilboð með sömu kjörum og um semjist við þriðja aðila. Í kjölfar þessa hafi fasteignin síðan verið sett á sölu og löggiltur fasteignasali fenginn til verksins.

Stefnendur lýsa síðan atvikum svo, að 21. september 2016 hafi verið samþykkt kauptilboð í eignina, en umsamið kaupverð hafi verið 42.900.000 krónur. Í ljósi þinglýsts   forkaupsréttar   stefnda   hafi   samtökunum   verið   boðið   að   nýta   sér forkaupsrétt og ganga inn í kauptilboðið. Stefndi hafi þá lýst því yfir að stefnendur hefðu ekki rétt til þess að selja fasteignina á markaðsverði heldur yrði hún einungis seld á matsverði samtakanna í samræmi við 12. gr. samþykkta stefnda. Þá hafi stefnendur fengið þær upplýsingar daginn eftir frá fasteignasölunni að væntanlegir kaupendur að eigninni hefðu hringt í fasteignasöluna og krafist þess að fá að falla frá kauptilboðinu. Ástæðan hafi verið sú að formaður stefnda hefði hringt í þau og sagt að kauptilboðið væri ólöglegt. Þá hafi hann sent þeim bréf, dags. 29. september 2016, þar sem því hafi verið lýst yfir að beiðni þeirra um inngöngu í Samtök aldraðra yrði ekki samþykkt og kauptilboð þeirra í eignina væri ólöglegt. Sökum þessa hafi verið fallið frá tilboðinu.

Eftir þetta hafi stefnendur skipt um fasteignasölu. Hafi fasteignin þá enn verið tekin til sölu og stefnendur þá fallist á annað tilboð að fjárhæð 38.000.000 króna, sem sé tæpum fimm milljónum lægra en hitt. Enn hafi stefnda verið boðið að ganga inn   í   kauptilboðið   á   grundvelli   forkaupsréttar.   Þann   3.   febrúar   2017   hafi fasteignasalanum síðan borist bréf frá stefnda þar sem samtökin hafi lýst því yfir að þau   vildu   nýta   forkaupsréttinn,   en   þó   ekki   með   þeim   hætti   að   ganga   inn   í kauptilboðið   með   þeim   kjörum   sem   samist   hefði   um,   heldur   á   matsverði samtakanna, sem samkvæmt bréfinu væri 30.470.000 krónur. Þá kom fram að ef ekki yrði farið að kröfu samtakanna yrði höfðað mál gegn þeim aðilum er hygðust þannig brjóta gegn hagsmunum samtakanna.

Þann 15. febrúar 2017 hafi lögmaður stefnenda svo sent bréf til formanns stefnda. Þar hafi því verið hafnað að stefndi gæti ákveðið kaupverð á eigninni eftir hentisemi og samtökin verið boðuð á kaupsamningsfund á fasteignasölunni til þess að undirrita kaupsamning á því kaupverði sem um hefði samist við þriðja aðila, eða 38.000.000 króna, en ef ekki yrði mætt á fundinn yrði litið svo á að samtökin óskuðu ekki eftir að nýta forkaupsrétt sinn. Stefndi hafi ekki mætt á fundinn, en að lokum hafi hér farið á sama veg og áður. Það er að kaupandi hafi fengið viðlíka símtal frá formanni stefnda sem hafi endað með því að hún hafi gengið út úr kaupunum eftir þó nokkur samskipti í tengslum við málið. Þá hafi formaður stefnda sent bréf til lögmanns stefnenda, dags. 17. febrúar 2017, þar sem því hafi enn verið hafnað að greiða fullt verð fyrir eignina.

Stefnendur   telji   nú   ljóst   að   að   þeim   sé   orðið   ókleift   að   selja   eignina   á almennum markaði og því nauðugur sá kostur að höfða mál þetta til viðurkenningar á réttindum sínum. Stefndi vísar hins vegar til þess að hafa einungis gætt hagsmuna samtakanna   gagnvart   kröfum   stefnenda   sem   vilji   fara   á   svig   við   samþykktir samtakanna og ákveða söluverð án tillits til hagsmuna annarra félagsmanna. Þá sé því   mótmælt   sem   fram   komi   í   stefnu   um   samskipti   stefnda   við   tilboðsgjafa. Óumdeilt sé hins vegar að stefndi hafi ekki fallist á það að leysa stefnendur undan þinglýstum kvöðum og samþykktum.

Málsástæður og lagarök af hálfu stefnenda

Stefnendur byggja á því að þeim sé heimilt að selja eignina á markaðsvirði og að þau séu óbundin af reglum í samþykktum stefnda um svokallað matsverð stefnda. Vísist til dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 400/2002 en sá dómur hafi fordæmisgildi í málinu enda málsatvik nánast nákvæmlega þau sömu og hér. Í báðum tilvikum sé um að ræða aðila sem verið hafi fyrstu eigendur íbúða í húsinu að Aflagranda 40. Þá sé í báðum tilvikum um að ræða aðila sem aldrei hafi gengist undir þær kvaðir að þurfa að sæta takmörkun á eignarrétti sínum með tilliti til hins svokallaða matsverðs stefnda.    Í hvorugu tilvikinu hafi kvöðum þessa efnis heldur verið þinglýst á viðkomandi eignir.

Í umræddum dómi Hæstaréttar hafi komið fram að sá íbúðareigandi hafi litið á sig sem félagsmann í Samtökum aldraðra og alltaf greitt félagsgjöld til samtakanna. Hins vegar hafi stefndi ekki getað lagt fram inntökubeiðni hennar í samtökin eða önnur skjöl þar sem hún hefði sérstaklega undirgengist takmörkun á söluverði eignarinnar, og það þótt samþykktir stefnda sjálfs gerðu ráð fyrir því að sérstök inntökubeiðni yrði undirrituð, sbr. þágildandi 3. gr. samþykktanna, en nú 4. gr. þeirra. Hið sama eigi við í þessu máli, en stefndi hafi ekki getað framvísað slíkum gögnum í bréfaskiptum sínum við lögmann stefnenda eða við þá fasteignasala sem að málinu hafa komið.

Ljóst sé að fordæmi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 400/2002 eigi við hér. Þar segi   um   þágildandi   17.   gr.   samþykkta   stefnda,   en   slík   regla   sé   nú   í   12.   gr. samþykktanna: „Regla 17. gr. samþykkta áfrýjanda um ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs felur í sér víðtækari skerðingu á eignarrétti en boðin er í 6. gr. laga nr. 153/1998, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar, eins og henni var breytt með stjórnskipunarlögum nr. 97/1995. Engin viðhlítandi rök hafa verið færð fyrir því, að í lagaákvæðinu felist einungis lágmarksviðmiðun, og fær sú staðhæfing áfrýjanda enga stoð í lögskýringargögnum. Telja verður, að áskilnaði 17. gr. samþykktanna verði ekki að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim, sem skýrlega hafa gengist undir þá skuldbindingu, sem í henni felst. Þessari kvöð var ekki þinglýst á íbúðina og fram er komið, að Valgerður heitin gekk ekki í Samtök aldraðra á þann hátt, sem 3. gr. samþykktanna mælti fyrir um, og gekkst hún því ekki skriflega undir skuldbindingu um að hlíta kvöðinni. Áfrýjandi verður að bera halla af því að hafa ekki farið eftir eigin samþykktum gagnvart Valgerði og nægir ekki, að hún hafi litið á sig sem félagsmann eða verið kunnugt um það skilyrði í samþykktum áfrýjanda, að eigendur húsnæðis á vegum hans yrðu að vera félagsmenn, og því hafi henni borið að kynna sér samþykktirnar. Áfrýjanda hefur ekki tekist að sanna, að Valgerði hafi verið kunnugt um efni 17. gr. um ákvörðun söluverðs íbúðarinnar umfram það, sem fram kom í hinni þinglýstu yfirlýsingu, sem áður var nefnd, og því gat hún ekki verið bundin af kvöðinni, sbr. og 3. gr. Af því   leiðir,   að   erfingjum   hennar   er   við   sölu   íbúðarinnar   óskylt   að   hlíta   þeirri takmörkun á ákvörðun söluverðs, sem felst í 17. gr. samþykkta áfrýjanda.“

Ofangreindur auðkenndur texti úr dómnum sé aðalatriðið hér. Dómurinn slái því föstu að ákvæðinu um takmörkun á söluverði fasteigna í húsinu Aflagranda 40 verði   aðeins   beitt   gagnvart   þeim   aðilum   sem   skýrlega   hafi   gengist   undir   þá skuldbindingu, sérstaklega og skriflega. Stefndi hafi ekki getað framvísað neinum slíkum gögnum í þessu máli, hvorki hvað varði Guðrúnu Eyjólfsdóttur né Þórólf Meyvantsson   heitinn.   Beri   því,   með   vísan   til   fordæmisins,   að   fallast   á   kröfu stefnenda um viðurkenningu á því að þau séu óskuldbundin af 12. gr. samþykkta stefnda og að þeim sé heimilt að selja umrædda íbúð sína á markaðsverði, sbr. hér fyrstu dómkröfu stefnenda í málinu.

Engum kvöðum um matsverð hafi heldur verið þinglýst á eignina. Þá hafi heldur engum kvöðum um 1% þóknun stefnda nokkru sinni verið þinglýst á eignina. Þau skjöl sem Guðrún og Þórólfur heitinn hafi undirritað í tengslum við kaupin, það er byggingarsamningurinn frá 23. maí 1989 og eignaskiptayfirlýsingin frá 5. febrúar 1990, mæli með engum hætti fyrir um þær framangreindu kvaðir er stefndi haldi fram.

Í framangreindum dómi komi skýrt fram og hafi legið fyrir að á þeim íbúðum sem byggðar hafi verið fyrir tilstilli stefnda, þar á meðal þeirri sem dómurinn hafi fjallað um, hvíli sú kvöð að eigendur íbúða þurfi að vera í Samtökum aldraðra. Þá hafi jafnframt legið fyrir í dómnum að samtökin hafi á þeim tíma haft samþykktir sem hafi innihaldið ákvæði um matsverð og 1% þóknun af söluverði. Hæstiréttur hafi álitið að sú kvöð að eigendur þyrftu að vera aðilar að samtökum stefnda hefði ekki   þau   áhrif   að   eigendur   yrðu   sjálfkrafa   skuldbundnir   af   einhliða   sömdum samþykktum samtakanna. Eina leiðin til að eigendur verði skuldbundnir sé sú að þeir hafi sérstaklega fallist á að kvöð um hámarksverð gildi um viðkomandi fasteign. Hið sama hljóti þá einnig að gilda um þá kvöð sem varði 1% þóknun stefnda af endursölu eignarinnar, en sú kvöð hafi ekki komið til skoðunar í dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 400/2002. Beri því einnig að fallast á viðurkenningarkröfu stefnenda þess efnis að þau séu óskuldbundin af ákvæði c- liðar 5. gr. samþykkta stefnda, sbr. aðra dómkröfu stefnenda í málinu.

Þá   sé   athyglisvert   að   skoða   hina   meintu   aðild   Guðrúnar   og   Þórólfs   að samtökum   stefnda.   Eina   er   liggi   fyrir   um   meinta   aðild   þeirra   í   málinu   sé byggingarsamningurinn frá 23. maí 1989 og eignaskiptayfirlýsingin frá 5. febrúar 1990. Í þessum skjölum sé því lýst yfir í einni setningu að Guðrún sé félagi í samtökunum, en það gildi ekki um Þórólf. Hvergi komi þó neitt fram um það að hún hafi fallist á kvöðina um hámarkssöluverð eignarinnar, né sé þess getið að hún hafi lesið eða fengið afhentar samþykktir samtakanna eða fallist á þær. Þá sé þess hvergi getið að Guðrún sætti sig við það að stefndi eigi til framtíðar rétt á því að taka 1% þóknun við endursölu eignarinnar. Þá skuli á það bent að jafnvel þótt svo hefði verið, þá hljóti að vera ljóst af þessum skjölum að Þórólfur heitinn hafi aldrei samþykkt að ganga í samtökin og aldrei verið í þeim. Hann hafi verið eigandi að eigninni til helminga á við Guðrúnu og hljóti því að vera óumdeilt í málinu, hvað sem öðru líði, að þessum kvöðum verði aldrei beitt hvað varði þann helming eignarinnar. Beri því í versta falli að fallast á það með stefnendum að helmingur eignarinnar sé laus undan umræddum kvöðum.

Stefnendur   byggi   og   á   72.   gr.   stjórnarskrár   nr.   33/1944,   en   eignarréttur stefnenda verði ekki takmarkaður umfram það sem þeir hafi sérstaklega samþykkt og þinglýst hafi verið á eignina. Stefndi geti ekki takmarkað eignarrétt stefnenda með vísan til eigin samþykkta sem stefndi hafi samið einhliða og geti breytt eftir eigin hentisemi á hverjum tíma. Einföld þinglýst kvöð um aðild að vissu félagi geti aldrei falið í sér að stjórn slíks félags sé í sjálfsvald sett hvað verði um eignarrétt að viðkomandi fasteign.

Stefnda hafi enn fremur verið óheimilt að taka upp í samþykktir sínar aðrar og meira íþyngjandi einkaréttarlegar kvaðir en lög geri ráð fyrir og heimili. Stefndi sé byggingarsamvinnufélag sem um gildi lög nr. 153/1998 um byggingarsamvinnufélög, sbr. 1. gr. þeirra. Samkvæmt 6. gr. sömu laga þá hafi söluverð íbúðarinnar, hversu oft sem eigendaskipti kynnu að verða, fyrstu fimm ár frá lóðarúthlutun ekki mátt vera hærra en kostnaðarverð að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvaddra manna. Hafi stefnda verið óheimilt að taka upp í samþykktir sínar ákvæði um það að kvöð um hámarksverð gilti í ótakmarkaðan tíma. Ákvæði 12. greinar samþykkta stefnda gangi mun lengra en gildandi lög geri ráð fyrir og ráðstafanir stefnda verði þar af leiðandi ekki bundnar við samþykktir sem gangi þvert á þau lög er gildi um starfsemi stefnda.

Stefnendur krefjist þess að kvöð í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. febrúar 1990, fyrir Aflagranda 40 Reykjavík, sem þinglýst sé á íbúð númer 0206 að Aflagranda 40, 107 Reykjavík, fastanúmer 202-5405, þess efnis að íbúðin verði hvorki seld né afhent til afnota öðrum en þeim sem séu félagar í Samtökum aldraðra,   verði   dæmd   ógild.   Stefnendur   byggi   þá   kröfu   á   ógildingarreglum samningaréttar, nánar tiltekið á 33. gr. og 36. gr. samningalaga nr. 7/1936. Verði á annað borð fallist á það að stefnendum sé heimilt að selja á markaðsverði og að stefnda sé óheimilt að krefjast 1% þóknunar af söluverði eignarinnar þá telji stefnendur réttast og eðlilegast að framangreind kvöð verði ógilt. Stefndi hafi nýtt sér og muni halda áfram að nýta sér umrædda kvöð til þess að afla sér ólögmætra hagsmuna, allt með vísan til sinna eigin samþykkta, sem séu samdar einhliða af stefnda   og   eigendur   íbúðarinnar   hafi   aldrei   með   nokkrum   hætti   undirgengist. Stefndi muni þannig reyna að koma í veg fyrir endursölu með því að þvinga næstu kaupendur til þess að gangast undir slíka ólögmæta og ósanngjarna skilmála, sbr. hið margnefnda matsverð stefnda og 1% þóknun stefnda af söluverði.

Stefnendur leggi hér fram gögn sem sýni fram á að þetta sé það sem stefndi hafi gert, sbr. bréf, dags. 20. október 2016, frá formanni stefnda til Kára Ólafssonar lögmanns. Þar sé því beinlínis lýst yfir að inngöngubeiðni umbjóðenda hans hafi verið hafnað, en að stjórn félagsins kunni að breyta þeirri afstöðu sinni undirriti þau yfirlýsingu um að þau muni hlíta samþykktum félagsins og þar á meðal ákvæðinu um matsverð samtakanna. Ef stefnda væri heimilt að nýta einfalda kvöð um aðild að   samtökum   stefnda   með   þeim   hætti   að   neita   kaupendum   um   aðild   að samtökunum nema viðkomandi samþykktu slíkar kvaðir, þá væri stefnda í raun heimilt að takamarka eignarrétt með hvaða hætti sem honum þóknaðist. Stefndi gæti þá breytt samþykktum sínum, eins og hann hafi reyndar nokkrum sinnum gert í gegnum tíðina, með hvaða hætti sem er og þannig bundið eigendur fasteigna að Aflagranda 40, og takmarkað eignarréttindi þeirra. Stefnendur byggi á því að þetta stangist   á   við   eignarréttarákvæði   72.   gr.   stjórnarskrár   lýðveldisins   Íslands   nr. 33/1944. Einnig vísist hér til 74. gr. stjórnarskrár sem mæli fyrir um félagafrelsi. Grunnrök að baki reglunni um félagafrelsi séu þau að menn verði ekki þvingaðir til aðildar að félögum og hafi rétt til þess að standa utan félaga. Sú krafa að allir eigendur tiltekinna fasteigna séu skyldugir til aðildar að samtökum stefnda sé í andstöðu við grunnrök ákvæðisins um félagafrelsi og sé jafnframt byggt á reglunni til stuðnings ógildingarkröfu stefnenda.

Eins   og   stefndi   hafi   beitt   framangreindri   kvöð   þá   verði   að   telja   hana bersýnilega ósanngjarna í skilningi 36. gr. samningalaga, auk þess sem óheiðarlegt sé af stefnda að bera hana fyrir sig með þeim hætti sem hann hafi gert, sbr. 33. gr. sömu laga. Hæstiréttur hafi í máli nr. 400/2002 úrskurðað að eigendur fasteigna á Aflagranda 40 sem byggðar hafi verið fyrir tilstilli stefnda og hafi verið í sömu stöðu og stefnendur hafi haft fullan rétt til að selja eignina á almennum markaði og á markaðsverði. Væri sá réttur lítils virði ef stefnda væri heimilt að nýta kvöð um skylduaðild að samtökum stefnda í þeim tilgangi að takmarka eignarrétt næstu eigenda gegn vilja þeirra. Beri með vísan til þessa að fallast á kröfu um ógildingu kvaðarinnar, sbr. þriðju dómkröfu.

Kröfur stefnenda byggi á 72. gr. og 74. gr. stjórnarskrár, sbr. lög nr. 33/1944, 24. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 og 1. gr. mannréttindasáttmála Evrópu, sbr. lög nr. 62/1994, lögum nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, einkum 33. gr. og 36. gr., og lögum nr. 158/1998 um byggingarsamvinnufélög. Krafa um málskostnað styðjist við XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991,   en   einnig   sé   krafist   álags   á   málskostnað   er   nemi   virðisaukaskatti samkvæmt lögum nr. 50/1988.

Málsástæður og lagarök af hálfu stefnda

Stefndi   mótmæli   málatilbúnaði   stefnenda,   en   reisi   málatilbúnað   sinn   á ákvæðum samþykkta sinna eins og þær séu og hafi verið og félagsmenn séu bundnir af enda hafi þeir gengist undir þær með félagsaðild sinni. Stefndi árétti að þinglýsing   kvaða   sé   ekki   forsenda   fyrir   skuldbindingargildi   þeirra,   eins   og stefnendur virðist ætla. Þá sé rangt að stjórn stefnda geti breytt samþykktum stefnda,   en   slíkt   geti   félagafundur   einn   gert.   Stjórn   stefnda   hafi   því   engar takmarkanir sett á eignarrétt stefnenda. Stefnendur, aðrir en Guðrún Eyjólfsdóttir, séu að eignarhlut sínum komnir fyrir erfðir og geti því ekki unnið sér betri rétt en arfleifandi.   Í   stefnu   gæti   misskilnings   um   félagsaðild   stefnenda,   Guðrúnar   og Þórólfs heitins, enda hreyfi stefnendur sjónarmiðum sem séu í ósamræmi við samtímagögn sem báðir aðilar leggi hér fram og byggi á. Stefnendur tortryggi félagsaðild þeirra Guðrúnar og Þórólfs og í stefnu sé talað um meinta aðild þeirra. Ljóst sé að aðeins félagsmenn hafi með réttu getað átt íbúðir í húsinu. Stefndi telji að félagsaðild Þórólfs og Guðrúnar sé hafin yfir allan vafa, en samtímagögn undirrituð af þeim, meðal annars byggingarsamningur, sannreyni þessa aðild þeirra afdráttarlaust.

Við söluna árið 1990 hafi gilt samþykktir stefnda, staðfestar af félagsmálaráðuneytinu 10. júní 1981, en yngri samþykktir þess frá október 1991 með   breytingum   í   apríl   2000   höfðu   þá   ekki   hlotið   lögboðna   staðfestingu ráðuneytisins. Nú séu í gildi samþykktir samþykktar á aðalfundi 7. júní 2016 sem fengið   hafi   lögboðna   staðfestingu   velferðarráðuneytisins   þann   28.   mars   2017. Ákvæði 17. gr. samþykktanna hafi geymt ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs, en með breyttum samþykktum sé verðákvörðunarregluna nú að finna í 12. gr. Stefndi byggi á því að ákvæði samþykktanna sé í fullu samræmi við 6. gr. laga um byggingarsamvinnufélög nr. 153/1988 og 72. gr. stjórnarskrár. Þá sé því mótmælt að verðákvörðunarregla samþykktanna geti ekki verið ótímabundin, enda hafi Hæstiréttur Íslands tekið á því álitaefni í dómi í máli nr. 400/2002, sem stefnendur geri að meginmáli sínu í stefnu.

Stefnandinn   Guðrún   og   Þórólfur   heitinn   hafi   keypt   umrædda   íbúð   með byggingarsamningi, dags. 23. maí 1989, og eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. febrúar 1990, en bæði skjölin séu undirrituð af þeim. Stefnendur ætli ranglega að málsatvik séu þau sömu og í dómi Hæstaréttar Íslands í málinu nr. 400/2002 og dragi rangar ályktanir af þeim dómi. Af þeim dómi verði ekki annað ráðið en það að stefnda sé rétt að halda verðákvörðunarreglum samþykktanna upp á félagsmenn sína, enda sé þeim kunnugt um efni þeirra. Dómurinn hafi einungis leyst úr ágreiningsefni aðila með hliðsjón af sönnunarreglum og málsatvikum sem séu verulega frábrugðin þeim sem séu í þessu máli. Stefnendur beri því ranglega við að Þórólfi heitnum og Guðrúnu hafi ekki verið kunnugt um verðákvörðunarreglur samþykkta stefnda og að þær hafi verið settar í þeim tilgangi að afla stefnda óréttmætra hagsmuna á kostnað annarra félagsmanna stefnda. Í málinu nr. 400/2002 hafi félagsmaður keypt íbúð   fyrir   tilstuðlan   stefnda   af   dánarbúi   annars   félagsmanns.   Aðstöðu   þess félagsmanns verði því ekki jafnað við aðstöðu þeirra Þórólfs heitins og Guðrúnar, sem hafi verið frumbyggjar á Aflagranda 40 og sjálf ritað undir byggingarsamning við   stefnda.   Skjalleg   gögn   staðreyni   að   þau   hafi   haft   fulla   vitneskju   um verðákvörðunarreglur samþykktanna. Vísist þar til 8. gr. byggingarsamnings sem þau hjónin hafi undirritað 23. maí 1989 í aðdraganda þess að þau fengu íbúð fyrir tilstuðlan stefnda. Ákvæði 8. gr. sé afdráttarlaust um það að við sölu íbúðarinnar séu eigendur bundnir af verði samkvæmt félagslögum stefnda. Stefnendur stoði lítt að bera fyrir sig dóm í máli nr. 400/2002 þar sem málsatvik hafi verið með öðrum hætti í mikilvægum atriðum og falli ágreiningur þessi því ekki undir fordæmisgildi dómsins.

Í   lóðarleigusamningi   frá   24.   júlí   1989   sé   sérstaklega   vísað   til   ályktana borgarráðs frá 23. júní 1987 og 24. nóvember 1987. Þá hafi sérstakri yfirlýsingu, dags. 5. febrúar 1990, verið þinglýst á íbúðina og aðrar íbúðir í húsinu er geymdi kvöð um félagsaðild kaupenda og um eðlilegt kaupverð félagsmanna stefnda. Í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. febrúar 1990, hafi greint með skýrum hætti að kvaðir   væru   á   húsinu,   meðal   annars   þess   efnis   að   eigendur   þyrftu   að   vera félagsmenn í stefnda. Þá hafi verið fjallað um eðlilegt kaupverð kaupenda er uppfylltu skilyrði um félagsaðild. Með hliðsjón af þessu verði ekki annað ráðið en að Þórólfi og Guðrúnu hafi verið fullkunnugt um efni kvaða í samþykktum stefnda og beri stefnendur sönnunarbyrði fyrir hinu gagnstæða.

Stefndi mótmæli annarri dómkröfu stefnenda, sem krefjist þess að verða leystir undan ákvæðum samþykktanna þannig að stefnda sé óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði íbúðarinnar og að ákvæði c-liðar 5. gr. samþykkta stefnda sé óskuldbindandi fyrir stefnendur. Stefnendur styðji þá dómkröfu sína með öllum sömu rökum og þá fyrstu, en stefndi mótmæli því að sömu rök geti hnekkt kvöðinni enda sé hún eðlisólík verðákvörðunarreglu samþykktanna og feli ekki í sér neinar þær takmarkanir á eignarrétti samkvæmt 72. gr. stjórnarskrár er Hæstiréttur hafi lýst í dómi í máli nr. 400/2002. Kvöðin sé grundvöllur fjárkröfu sem stefndi eignist á stefnendur   við   sölu   eignarinnar   og   reiknist   sem   hlutfall   af   söluverði   hennar. Grundvöllur réttarsambandsins sé kröfuréttarlegs eðlis, hlutfallið lágt að tiltölu og feli ekki í sér takmarkanir eignarréttar frekar en önnur gjöld sem menn greiði í fasteignaviðskiptum.

Þá krefjist stefndi sýknu af þriðju kröfu stefnenda, um það að ógilt verði kvöð í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. febrúar 1990, þess efnis að íbúðin verði hvorki seld né afhent öðrum en þeim sem séu félagar í stefnda. Stefnendur hafi ekki gert reka að því að fjalla um skilyrði 33. og 36. gr. samningalaga nr. 7/1936, t.d. stöðu aðila eða atvika við samningsgerð. Þá sé hér áréttað að samþykktir stefnda séu ekki samdar einhliða af honum sjálfum heldur ráði þeim afl atkvæða á félagafundum sem haldnir séu a.m.k. einu sinni á ári. Þá sé samþykktunum sniðinn stakkur af ákvæðum laga um byggingarsamvinnufélög og allar breytingar háðar lögboðnu samþykki ráðuneytis.

Stefndi mótmæli því að hann afli sér ólögmætra hagsmuna þegar hann vinni að lögmætum markmiðum í þágu félagsmanna. Guðrún og Þórólfur heitinn hafi keypt eignina kvaðabundna eins og sérstaklega hafi verið getið um í afsali og geti erfingjar ekki unnið sér betri rétt. Það skilyrði að erfingjum sé skylt að selja félagsmönnum stefnda aftur eignina sé í samræmi við ákvæði laga og sé hvorki ólögmætt né ósanngjarnt. Kvöðin afli stefnda engra hagsmuna heldur sé til þess fallin að tryggja að félagsmenn eigi kost á því að kaupa íbúð með sömu kjörum og skilmálum   og   Guðrún   og   Þórólfur   heitinn.   Verði   stefnendur   leystir   undan verðákvörðunarreglum, og eftir atvikum reglum um þóknun til stefnda af söluverði, þá sé ekki því næst að leysa alla framtíðareigendur undan reglunum, enda mætti það verða til að ónýta tilgang stefnda. Sá skilningur stefnenda á dómi Hæstaréttar í málinu nr. 400/2002 að stefnendur „hafi fullan rétt til að selja eignina á almennum markaði og á markaðsverði“ sé því rangur. Stefnda sé rétt og skylt að ítreka verðákvörðunarreglur   við   félagsmenn   sína   og   krefja   þá   sem   hyggist   gerast félagsmenn um að gangast skýrlega og skriflega undir kvaðir samþykktanna í samræmi við ákvæði 4. gr. samþykktanna sjálfra og dóm Hæstaréttar Íslands í málinu nr. 400/2002. Þetta sé sérstaklega brýnt þegar inngöngubeiðni standi í beinum tengslum við kaup á fasteign sem fengist hafi fyrir tilstuðlan stefnda.

Þá sé því mótmælt að krafa um félagsaðild eigenda sé á einhvern hátt í andstöðu við 74. gr. stjórnarskrár um félagafrelsi eða að sjónarmið um neikvætt félagafrelsi eigi hér við. Enginn sé skyldaður til þess að eiga aðild að félaginu, en eðli máls samkvæmt þá vinni stefndi ekki að hagsmunum annarra en félagsmanna sinna, þar á meðal að því að tryggja félagsmönnum íbúðir til eigin nota og á sem hagkvæmustum kjörum.

Byggt sé á samþykktum stefnda eins og þær hafi verið á hverjum tíma, lögum um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936, þinglýsingalögum nr. 39/1978,   lögum   um   byggingarsamvinnufélög   nr.   153/1998,   sbr.   áður   lög   um Húsnæðisstofnun ríkisins nr. 86/1988, og meginreglum eignarréttar og samningaréttar. Krafa um málskostnað styðjist við XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og krafa um virðisaukaskatt á málskostnað við lög um virðisaukaskatt nr. 50/1988.

Niðurstaða

Eins og rakið er hér að framan, þá snýr kröfugerð stefnenda í máli þessu að því að fá dóm um þrjár framangreindar viðurkenningarkröfur þeirra, sem allar tengjast því að stefnendur þurfi ekki að sæta kvöðum eða áskilnaði, ýmist samkvæmt samþykktum stefnda eða samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. febrúar 1990, við fyrirhugaða sölu íbúðar í fasteigninni að Aflagranda 40, sem byggð var af stefnda, sem er byggingarsamvinnufélag í þágu aldraðra félagsmanna og starfar á grundvelli laga nr. 153/1998. Eignarhlut sérhvers stefnenda í framangreindri íbúð að Aflagranda 40 er nánar lýst hér að framan, en Guðrún Eyjólfsdóttir er móðir annarra stefnenda, sem hafa fengið eignarhlut sinn í arf eftir föður þeirra heitinn og sem   fyrirframgreiddan   arf   frá   Guðrúnu.   Krefst   stefndi   hér   sýknu   af   öllum framangreindum dómkröfum stefnenda í málinu. Fyrir liggur, eins og að framan greinir, að með samþykktum stefnda er nú átt við samþykktir hans frá 7. júní 2016, sem   staðfestar   voru   af   velferðarráðuneytinu   þann   28.   mars   2017,   en   eldri samþykktir stefnda voru frá 16. mars 2006 og voru staðfestar af félagsmálaráðuneytinu   þann   3.   apríl   2006,   og   eru   þær   efnislega   samhljóða núverandi samþykktum stefnda að því marki sem reynir á í dómkröfum þessa máls. Verður nú vikið hér frekar að dómkröfum stefnenda í þeirri röð sem þær koma fyrir.

Í fyrsta lagi liggur hér fyrir sú krafa stefnenda, að viðurkennt verði með dómi að eftirfarandi ákvæði í 12. gr. samþykkta stefnda: „Söluverð íbúðar má aldrei vera hærra   en   kostnaðarverð   hennar,   að   viðbættri   verðhækkun   samkvæmt   vísitölu byggingarkostnaðar,   en   að   frádreginni   hæfilegri   fyrningu   samkvæmt   mati dómkvaddra matsmanna, hversu oft sem eigendaskipti verða“, sé ekki skuldbindandi fyrir stefnendur við sölu íbúðar númer 0206, Aflagranda 40, 107 Reykjavík, fastanúmer 202-5405, og að stefnendum sé heimilt að selja fasteignina á markaðsverði.

Við   úrlausn   þessarar   kröfu   telur   dómurinn   ótvírætt   að   líta   verði   til fyrirliggjandi dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 400/2002 frá 6. febrúar 2003. Kemur þar fram að regla sú sem áður var í 17. gr. eldri samþykkta stefnda frá 1981, en er nú í 12. gr. þeirra, um ótímabundið skilyrði stefnda um endursölu íbúða á sérstöku matsverði stefnda, feli í sér víðtækari skerðingu á eignarrétti íbúðareiganda en boðin sé í 6. gr. laga nr. 153/1998 um byggingarsamvinnufélög, sbr. og 72. gr. stjórnarskrár. Var þar talið að áskilnaður þá 17. gr., en nú 12. gr. samþykkta stefnda um ákvörðun söluverðs yrði ekki að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim sem skýrlega hefðu gengist undir þá skuldbindingu sem í henni fælist.

Fyrir liggur að í því máli er hér um ræðir eru liðin meira en fimm ár frá úthlutun lóðar, sem telst hafa verið þann 24. júlí 1989. Þá liggur einnig fyrir að líkt og í máli nr. 400/2002 þá hafa engin gögn verið lögð hér fram sem staðfesta inngöngu   stefnandans   Guðrúnar   Eyjólfsdóttur   eða   þá   Þórólfs   Meyvantssonar heitins í samtök stefnda með sambærilegum hætti og nú er lýst í 4. gr. samþykkta hans. Líkt og í framangreindu máli nr. 400/2002 þá hefur þetta þá þýðingu hér að þar   sem   kvöð   um   matsverð   af   hálfu   stefnda   var   ekki   skýrlega   lýst   í byggingarsamningi, dags. 23. maí 1989, eða í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. febrúar 1990, eða í öðrum þinglýstum heimildum sem varða íbúðina, þá er ekki unnt að byggja á því, gegn neitun af hálfu stefnenda, að þau Þórólfur heitinn og Guðrún hafi ótvírætt mátt vita um þá kvöð er felst í verðákvörðunarreglu stefnda eða þau skýrlega gengist undir slíka kvöð, eins og áskilja verður. Líkt og í dómi í máli nr. 400/2002 þá felur þetta í sér að stefndi verður að bera hallann af þessum sönnunarskorti þannig að stefnendum er við sölu umræddrar íbúðar óskylt að hlíta framangreindri takmörkun sem felst í 12. gr. samþykkta stefnda. Verður því í ljósi þessa að fallast hér á umrædda dómkröfu stefnenda hvað þetta atriði varðar.

Í öðru lagi liggur hér fyrir sú dómkrafa stefnenda að viðurkennt verði með dómi að stefnda sé óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði íbúðar númer 0206, Aflagranda 40, 107 Reykjavík, fastanúmer 202-5405 og að ákvæði c-liðar 5. gr. samþykkta stefnda sé óskuldbindandi fyrir stefndu.

Er rétt að geta þess fyrst að í þessari dómkröfu stefnenda er, eins og upplýstist við aðalmeðferð, bersýnileg ásláttarvilla þar sem síðasta orðið er „stefndu“ en átti að vera „stefnendur“. Að mati dómsins verður að fallast á með stefnendum, að þótt hagsmunir séu hér alla jafnan ekki viðlíka að umfangi og þeir sem fjallað er um í fyrstu dómkröfu stefnenda, þá eigi sömu rök allt eins við um þessa kröfu. Það er að ekkert   liggur   þá   heldur   fyrir   um   það   í   málinu   að   stefnendur   hafi   í   reynd undirgengist þá skilmála um þóknun til stefnda sem nú er lýst í c-lið 5. gr. samþykkta stefnda. En ekki verður heldur séð að umrædd gjaldtaka, eins og hún er þar útfærð, taki beinlínis mið af ákvæði b-liðar 1. mgr. 3. gr. laga nr. 153/1998. Verður stefndi því við svo búið einnig að bera hallann af þessu, sem leiðir þá til þess   að   stefnendum   er   við   sölu   íbúðarinnar   óskylt   að   hlíta   framangreindri takmörkun sem felst í c-lið 5. gr. samþykkta stefnda. Verður því einnig fallist hér á aðra dómkröfu stefnenda. Ber þá einnig að geta þess að þó svo að í samþykktum stefnda sé vísað til þess að stefndi innheimti gjald þetta af kaupanda þá telst umrædd gjaldtaka engu að síður ótvírætt varða hagsmuni stefnenda.

Í þriðja lagi fara stefnendur fram á að kvöð í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. febrúar 1990, fyrir Aflagranda 40 Reykjavík, sem þinglýst er á íbúð númer 0206, Aflagranda 40, Reykjavík, fastanúmer 202-5405, þess efnis að íbúðin verði hvorki seld né afhent til afnota öðrum en þeim sem eru félagar í Samtökum aldraðra, verði dæmd ógild.

Að mati dómsins, þá verður hvað varðar þessa ógildingarkröfu stefnenda, að fallast hér á það með stefndu að þeirri kvöð sem hér um ræðir er, ólíkt þeim sem að framan greinir, skýrlega og ótvírætt lýst í framangreindri eignaskiptayfirlýsingu, dags. 19. desember 1986, og er hún því skuldbindandi sem slík fyrir samningsaðila og   þá   sem   leiða   rétt   sinn   frá   þeim,   sbr.   meginreglu   samningaréttar   um skuldbindingargildi samninga. Þegar einnig er litið til framangreinds tilgangs með starfsemi stefnda og þess að svo virðist sem stefnandi og þeir samningsaðilar sem aðrir stefnendur leiða rétt sinn frá hafi fúslega skuldbundið sig til þess að gangast undir umrædda kvöð við kaupin á íbúðinni, þá verður að fallast á það með stefnda, að stefnendur hafi hér ekki fært fram nein viðhlítandi rök sem leiða eigi til þess að fallist verði á kröfu þeirra um að ógilda beri þá samningsskilmála af hálfu stefnda gagnvart   stefnendum.   Ekki   verður   heldur   séð   að   aðrar   þær   málsástæður   sem stefnendur hafa hér í frammi, t.d. tengdar félagafrelsi, hafi þýðingu við úrlausn þessarar   dómkröfu.   Þá   verður   heldur   ekki   séð   að   mögulegur   ágreiningur   um skilyrði til aðildar að stefnda geti nú komið hér til álita. Ber því með vísan til framangreinds að sýkna stefnda af þriðju dómkröfu stefnenda.

Með hliðsjón af öllu hér framangreindu verður því fallist á það að viðurkenna fyrstu og aðra dómkröfu stefnenda, en stefndi verður hér sýknaður af þeirri þriðju.

Með hliðsjón af þessum úrslitum málsins þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Málið flutti Jóhannes Stefán Ólafsson lögmaður fyrir hönd stefnenda, en fyrir stefnda flutti málið Jón Bjarni Kristjánsson lögmaður.

Pétur Dam Leifsson héraðsdómari kvað upp dóm þennan. Dómarinn tók við málinu þann 24. apríl 2018, en hafði fram til þess engin afskipti haft af meðferð þess.

Dómsuppsaga í málinu hefur dregist vegna embættisanna dómarans, en gætt var í því sambandi að áskilnaði 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

D ó m s o r ð:

Viðurkennt er að eftirfarandi ákvæði í 12. gr. samþykkta stefnda, Byggingarsamvinnufélagsins Samtaka aldraðra: „Söluverð íbúðar má aldrei vera hærra   en   kostnaðarverð   hennar,   að   viðbættri   verðhækkun   samkvæmt   vísitölu byggingarkostnaðar,   en   að   frádreginni   hæfilegri   fyrningu   samkvæmt   mati dómkvaddra matsmanna, hversu oft sem eigendaskipti verða“, sé ekki skuldbindandi   fyrir   stefnendur,   þau   Guðrúnu   Eyjólfsdóttur,   Brynjólf   Ásgeir Guðbjörnsson, Gunnar Þórólfsson, Elísabetu Þórólfsdóttur, Meyvant Þórólfsson og Bjarna Þór Þórólfsson,við sölu íbúðar númer 0206, Aflagranda 40, 107 Reykjavík, fastanúmer   202-5405,   og   að   stefnendum   sé   heimilt   að   selja   fasteignina   á markaðsverði.

Viðurkennt er að stefnda, Byggingarsamvinnufélaginu Samtökum aldraðra, sé óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði íbúðar númer 0206, Aflagranda 40, 107 Reykjavík, fastanúmer 202-5405, og að ákvæði c-liðar 5. gr. samþykkta stefnda sé óskuldbindandi fyrir stefnendur, þau Guðrúnu Eyjólfsdóttur, Brynjólf Ásgeir   Guðbjörnsson,   Gunnar   Þórólfsson,   Elísabetu   Þórólfsdóttur,   Meyvant Þórólfsson og Bjarna Þór Þórólfsson.

Stefndi, Byggingarsamvinnufélagið Samtök aldraðra, er sýknaður af þeirri kröfu   stefnenda,   Guðrúnar   Eyjólfsdóttur,   Brynjólfs   Ásgeirs   Guðbjörnssonar, Gunnars Þórólfssonar, Elísabetar Þórólfsdóttur, Meyvants Þórólfssonar og Bjarna Þórs Þórólfssonar, að kvöð í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. febrúar 1990, fyrir Aflagranda 40, 107 Reykjavík, sem þinglýst er á íbúð númer 0206, Aflagranda 40, 107 Reykjavík, fastanúmer 202-5405, þess efnis að íbúðin verði hvorki seld né afhent til afnota öðrum en þeim sem eru félagar í Samtökum aldraðra, verði dæmd ógild. Málskostnaður fellur niður.

Dóm þennan kveður upp Pétur Dam Leifsson héraðsdómari.