Dómstólaleit

Stefnandi   krefst   þess   að   stefndi   greiði   honum   112.600   krónur   með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 56.300 krónum frá 1. nóvember 2013 til 1. apríl 2014 og af 112.600 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst stefnandi þess að staðfestur verði lögveðsréttur í eignarhluta stefnda í húsinu númer 7 við Stapahraun í Hafnarfirði, fastanúmer [...], til tryggingar kröfu stefnanda og dráttarvöxtum. Loks krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefndi krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá dómi, en til vara að stefndi verði sýknaður af dómkröfum stefnanda eða kröfur lækkaðar. Þá er krafist málskostnaðar. Af hálfu stefnanda er þess krafist að frávísunarkröfu stefnda verði hafnað.

I

Í máli þessu krefur stefnandi stefnda um svonefnt lóðarfélagsgjald vegna fasteignar   stefnda   í   fjöleignarhúsinu   númer   7-9   við   Stapahraun   í   Hafnarfirði, fastanúmer [...]. Var gjaldið lagt á eign stefnda í nóvember 2013 og apríl 2014 á sama   grundvelli   og   aðra   eignarhluta   í   fjöleignarhúsinu   samkvæmt   lögum   nr. 26/1994 um fjöleignarhús, samtals að fjárhæð 112.600 krónur, auk dráttarvaxta.

Á stofnfundi sem haldinn var 11. september 2013 var ákveðið að árleg lóðarfélagsgjöld yrðu 200.000 krónur. Eftir skiptingu á sameiginlegum rekstrarkostnaði á eignarhluta fjöleignarhússins var gjald fyrir eignarhluta stefnda reiknað 56.300 krónur fyrir árið 2013, en það féll í gjalddaga 1. nóvember 2013. Sama upphæð var reiknuð fyrir árið 2014, sem gjaldféll 1. apríl 2014. Skipting gjaldsins var ákveðin samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu dagsettri 7. mars 2007. Þar segir að stefndi eigi matshluta 02 sem sé 28,15% hluti af lóðinni. Krefst stefnandi samkvæmt þessu greiðslu á 112.600 krónum. Stefnandi segir að gjaldið sé tilkomið vegna   sameiginlegs   reksturs   lóðarinnar,   meðal   annars   hreinsunar.   Einnig   séu framkvæmdir fyrirhugaðar á lóðinni.

Stefndi fékk senda innheimtuviðvörun 18. nóvember 2013 og 22. apríl 2014 vegna vangreiddra lóðarfélagsgjalda og innheimtubréf 7. maí 2014. Skuldin var ekki greidd þrátt fyrir innheimtutilraunir stefnanda.

Stefndi mætti ekki við þingfestingu málsins 11. nóvember 2014 þrátt fyrir lögmæta birtingu stefnu og boðaði ekki forföll. Útivistardómur gekk í málinu 5. febrúar   2015   og   var   stefndi   dæmdur   til   að   greiða   stefnanda   70.000   krónur   í málskostnað. Málið var endurupptekið 25. júní 2015. Stefndi skilaði greinargerð í málinu 10. júlí 2015.

II

Stefndi byggir frávísunarkröfu sína á því að hið stefnda félag eigi lögheimili að Hátúni 6a í Reykjavík og eigi félagið þar varnarþing. Samkvæmt 33. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála megi sækja skrásett félag eða firma í þeirri þinghá þar sem varnarþing þess sé skráð. Stefnandi vísi um varnarþing til 34. gr. laga nr. 91/1991 en því sé hafnað að sú grein geti átt við í málinu, enda varði málið ekki fasteign.   Það   snúist   um   afskiptarétt   af   sameiginlegri   lóð   margra   samkvæmt umdeildum samningi sem stefndi hafi alla tíð mótmælt og telji sig ekki bundinn af.

Stefnanda   beri   því   að   byggja   á   reglunni   um   heimilisvarnarþing   og   í samræmi við það sé honum skylt að sækja málið fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur, sem sé varnarþing stefnda. Stefnandi byggi á því að skoðun fasteignar geti orðið nauðsynleg, en svo sé ekki.                                                                    III Við   munnlegan   flutning   málsins   um   frávísunarkröfu   stefnda   vísaði lögmaður stefnanda til þess að krafa stefnanda væri tilkomin vegna skuldar stefnda á   lóðarfélagsgjaldi   vegna   húsnæðis   stefnda   í   fjöleignarhúsinu   númer   7-9   við Stapahraun í Hafnarfirði vegna gjalddaga í nóvember 2013 og apríl 2014. Ákveðið hafi verið að árlegt lóðarfélagsgjald yrði 200.000 krónur sem ætti að skiptast niður á eignarhluta í fjöleignarhúsinu. Í eignarskiptayfirlýsingu frá 7. mars 2007 komi fram að stefndi sé eigandi að 28,15% hluta lóðarinnar og beri að greiða gjald samkvæmt því.

Stefndi byggi frávísunarkröfu sína á þeim grundvelli að málið hafi verið höfðað á röngu varnarþingi. Telji stefndi að stefnanda hafi borið að byggja á reglunni um heimilisvarnarþing, sbr. 33. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og að rétt hefði verið að sækja málið fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur þar sem skráð lögheimili félagsins sé í Reykjavík. Þessu mótmæli stefnandi sem röngu og bendi á að samkvæmt 34. gr. laga nr. 91/1991 megi sækja mál í þeirri þinghá þar sem fasteign sé ef mál varði réttindi yfir fasteign og vegna mála sem rísa af slíkum réttindum. Telji stefnandi að framangreint eigi við í þessu tilviki, en um sé að ræða skuld stefnda við lóðarfélag sem stofnað hafi verið sérstaklega utan um rekstur lóðarinnar sem staðsett sé í Hafnarfirði. Því telji stefnandi að honum sé heimilt að sækja málið í þeirri þinghá þar sem lóðin sé. Það sama ætti við ef málið snerist um kaupsamning   vegna   fasteignar.   Í   þeim   tilvikum   myndi   engu   máli   skipta   þótt aðilarnir ættu lögheimili í öðru sveitarfélagi en þar sem fasteignin sé staðsett. Málinu sé einfaldlega stefnt á því varnarþingi þar sem fasteignin sé.

IV

Í stefnu málsins er um varnarþing vísað til ákvæða 34. gr. laga nr. 91/1991 um   meðferð   einkamála  því   til   stuðnings   að   reka   megi   málið   hér   fyrir   dómi. Óumdeilt er að hið stefnda félag, LE Investment ehf., átti lögheimili að Hátúni 6a í Reykjavík þegar málið var höfðað hinn 20. október 2014.

Stefndi krefst frávísunar málsins á þeim grundvelli að það sé höfðað á röngu varnarþingi og vísar til þess að hið stefnda félag eigi lögheimili í Reykjavík og eigi þar varnarþing, sbr. 33. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Tilvísun stefnanda til 34. gr. laganna eigi ekki við í málinu.

Reglur um heimilisvarnarþing lögpersóna eru í 1. mgr. 33. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en þar segir að skrásett félag eða firma megi sækja í þeirri þinghá þar sem varnarþing þess er skráð. Hið stefnda félag er skráð félag, en greint er á milli þess hvort félög eru skráð eða óskráð. Í athugasemdum með 33. gr. í   frumvarpi   því   er   varð   að   fyrrnefndum   lögum   91/1991   segir   að   samkvæmt meginreglu   sé   byggt   á   því   að   mál   gegn   skrásettu   félagi   verði   sótt   þar   sem varnarþing þess er skráð í viðeigandi félaga- eða firmaskrá, en sá kostur sé einnig heimilaður að mál verði sótt í þinghá þar sem stjórnarstöð félags eða firma er, sé hún önnur en þar sem varnarþing er skráð.

Í   34.   gr.   laga   nr.   91/1991   um   meðferð   einkamála   segir   að   ef   skoðun fasteignar geti orðið nauðsynleg í máli sem varði hana megi sækja málið í þeirri þinghá þar sem fasteignin er. Eigi það sama við um önnur mál um réttindi yfir fasteign, svo og mál þar sem sóttar eru kröfur sem rísa af slíkum réttindum. Samkvæmt ákvæðinu er heimilt að sækja mál á fasteignavarnarþingi við tvenns konar aðstæður, annars vegar ef þörf er á skoðun fasteignar undir rekstri málsins, en þá er haft í huga hagræði af því að mál sé sótt í nálægð við fasteignina og er það háð mati hverju sinni. Hins vegar er heimilt að neyta heimildar til fasteignavarnarþings ef mál varðar réttindi yfir fasteign eða þegar mál er höfðað til að   sækja   kröfur   sem   eru   sprottnar   af   slíkum   réttindum   svo   sem   rakið   er   í athugasemdum með frumvarpi því er varð að lögum nr. 91/1991. Samkvæmt ákvæðinu er það þannig lagt í hendur stefnanda að meta það fyrir fram hvort líklegt sé að skoðun eignar undir rekstri máls sé nauðsynleg. Við slíkt mat verður stefnandi að taka mið af því að stefndi kunni að taka til varna í málinu og að ágreiningur geti þá orðið um atriði sem gefa aðilum og dómara tilefni til að skoða vettvang undir rekstri málsins. Mat stefnanda er ekki bindandi fyrir dómara þannig að krefjist stefndi frávísunar verður dómari að meta hvort það hafi verið raunhæft að gera ráð fyrir vettvangsskoðun og láta niðurstöðu sína um það ráða því hvort máli verður vísað frá dómi eða ekki.

Fyrirsjáanleg þörf á vettvangsgöngu er því háð sakarefninu sjálfu hverju sinni. Engu breytir í því máli sem hér er til úrlausnar þótt dómur hafi áður verið lagður á málið sem útvistamál á þingfestingardegi, sbr. 1. mgr. 96. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, enda var ekki unnt á þeim tíma að útiloka að vettvangsganga væri nauðsynleg undir rekstri málsins, allt eftir vörnum stefnda í málinu.

Krafa stefnanda á hendur stefnda er fjárkrafa sem sögð er tilkomin vegna lóðarfélagsgjalds sem lagt var á fasteign stefnda að Stapahrauni 7-9 í Hafnarfirði fyrir mánuðina nóvember 2013 og apríl 2014. Er gjaldið lagt á vegna sameiginlegs kostnaðar vegna lóðarinnar, svo sem vegna hreinsunar lóðarinnar og framkvæmda við hana. Samkvæmt því sem greinir í stefnu er gjaldið lagt á stefnda samkvæmt hlutfallslegri eign hans í fjöleignarhúsinu Stapahrauni 7-9 og er um skiptingu gjaldsins á milli eigenda vísað til ákvörðunar á stofnfundi 11. september 2013 og eignaskiptayfirlýsingu 7. mars 2007, þar sem eignarhluti stefnda, matshluti 02, er tilgreindur 28,15% af heildareigninni.

Varnir stefnda lúta einkum að því að málið varði ekki réttindi yfir fasteign. Ekki sé verið að deila um réttindi af neinum toga yfir fasteigninni eins og skýr ákvæði laganna hljóði um. Deilan snúist ekki um kröfu sem sé sprottin af réttindum yfir fasteigninni. Krafist sé greiðslu skuldar, hússjóðsgjalds eða lóðarsjóðsgjalds, og fari efni umdeildrar kröfu ekki saman við ákvæði 34. gr. laga nr. 91/1991. Þá byggir stefndi á því að lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús eigi ekki við í málinu og að ekki liggi fyrir eignaskiptasamningur um skiptingu lóðar á milli þeirra fasteigna sem séu á lóðinni Stapahrauni 7-9 og því sé ekki til staðar lögmætur grundvöllur fyrir álagningu þeirra gjalda sem um ræði. Samkvæmt þessu liggur fyrir að stefndi vefengir heimild stefnanda til að leggja gjaldið á stefnda og að gjaldið njóti lögveðsréttar eða annars konar réttarfarshagræðis sem byggir á lögum nr. 26/1994.

Ágreiningur   málsins   snýst   um   greiðslu   á   svonefndu   lóðarfélagsgjaldi. Gjaldið leiðir af ákvörðun stofnfundar Lóðarfélagsins Stapahrauni 7-9 þann 11. september 2013. Samkvæmt því og því sem fyrr er rakið verður hvorki séð að skoðun fasteignarinnar sé nauðsynleg til að leysa úr þeim réttarágreiningi sem stefnandi hefur lagt fyrir dóminn og varða gjaldið, né að krafan varði slík réttindi yfir fasteigninni að skoðun hennar teljist nauðsynleg undir rekstri málsins. Var því ekki raunhæft að gera ráð fyrir vettvangsskoðun við úrlausn málsins og því ekki heimild fyrir því í 34. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála að höfða mál þetta í þeirri þinghá sem fasteignin Stapahraun 7-9 er staðsett. Er því fallist á aðalkröfu stefnda um að málinu verði vísað frá dómi.

Í   ljósi   frávísunar   málsins   ber   að   gera   stefnanda   að   greiða   stefnda málskostnað, sbr. 2. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Ákvæði 3. mgr. 141. gr. laganna getur engu um þetta breytt. Verður stefnanda því gert að greiða stefnda 200.000 krónur í málskostnað.

Úrskurð þennan kveður upp Jón Höskuldsson héraðsdómari sem falin var meðferð málsins 16. júlí 2015.

Ú r s k u r ð a r o r ð:

Máli þessu er vísað frá dómi.

Stefnandi, Lóðarfélagið Stapahrauni 7-9, greiði stefnda, LE Investment ehf., 200.000 krónur í málskostnað.

Jón Höskuldsson