Dómstólaleit

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir Ingibjörg Þorsteinsdóttir, Kjartan Bjarni Björgvinsson og Kristbjörg Stephensen kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1. Sóknaraðilar skutu málinu til Landsréttar með kæru 30. mars 2026. Greinargerðir varnaraðila Vogsins fasteignafélags ehf., Bstjóra ehf. og Sjóvár-Almennra trygginga hf. bárust réttinum 20. apríl sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 17. mars 2026 í málinu nr. E-6656/2024 þar sem málskostnaður milli aðila var felldur niður. Kæruheimild er í g-lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.
2. Sóknaraðilar krefjast þess að varnaraðilum verði óskipt gert að greiða þeim málskostnað vegna meðferðar málsins fyrir héraðsdómi að fjárhæð 10.238.975 krónur en til vara lægri fjárhæð að mati Landsréttar. Þá krefjast þeir kærumálskostnaðar.
3. Varnaraðilar Vogurinn fasteignafélag ehf., Bstjóri ehf. og Sjóvá-Almennar tryggingar hf. krefjast þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur og að sóknaraðilum verði gert að greiða hverjum þeirra fyrir sig kærumálskostnað.
4. Varnaraðili JÓ fasteignir sf. hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

1. Eins og rakið er í hinum kærða úrskurði höfðuðu sóknaraðilar mál á hendur varnaraðilum til að fá bætt tjón vegna ætlaðra galla á fasteign sem þau keyptu að Lautarvegi 8 í Reykjavík. Sóknaraðilar kröfðust þess upphaflega að varnaraðili Vogurinn fasteignafélag ehf. greiddi þeim 22.843.375 krónur, þar af 22.068.739 krónur óskipt með varnaraðilum Bstjóra ehf. og Sjóvá-Almennum tryggingum hf., og 21.334.910 krónur óskipt með varnaraðilum JÓ fasteignum sf. og Sjóvá-Almennum tryggingum hf. ásamt þar tilgreindum dráttarvöxtum. Voru kröfur sóknaraðila meðal annars studdar við matsgerð dómkvadds matsmanns, sem aflað var fyrir málshöfðun, um umfangsmikla galla á fasteigninni en í matsgerðinni var meðal annars lagt til grundvallar að nauðsynlegt væri að skipta út neysluvatnslögnum í eigninni.
2. Varnaraðilar öfluðu yfirmatsgerðar undir rekstri málsins þar sem hnekkt var þeirri niðurstöðu matsgerðar að nauðsynlegt væri að skipta um neysluvatnslagnir. Yfirmatsgerðin tók þó ekki til annars kostnaðar sem dómkvaddur matsmaður hafði talið nauðsynlegan í matsgerð sinni.
3. Sóknaraðilar lækkuðu í framhaldinu kröfu sína til samræmis við niðurstöðu yfirmatsgerðar þannig að sameiginleg krafa þeirra á hendur varnaraðila Voginum fasteignafélagi ehf. nam 20.264.540 krónum, þar af 19.334.542 krónum óskipt með varnaraðilum Bstjóra ehf. og Sjóvá-Almennum tryggingum hf., en þar af óskipt 18.491.807 krónum með varnaraðilum JÓ fasteignum sf. og Sjóvá-Almennum tryggingum hf., ásamt þar tilgreindum dráttarvöxtum.
4. Aðilar málsins gerðu 17. febrúar 2026 samkomulag um að ljúka málinu. Kemur þar fram að varnaraðili Sjóvá-Almennar tryggingar hf. greiði sóknaraðilum samtals 12.500.000 króna sem fullnaðaruppgjör tveggja trygginga. Annars vegar vegna starfsábyrgðartryggingar byggingarstjóra, varnaraðila Bstjóra ehf., og hins vegar vegna sams konar tryggingar atvinnurekstrar pípulagningameistara, varnaraðila JÓ fasteigna sf.
5. Í samkomulaginu kemur fram að þrjú dómsmál hafi verið höfðuð vegna ágreinings aðila og þeim skuli lokið með samkomulaginu. Nánar tiltekið var um að ræða mál þetta, auk máls sem sóknaraðilar höfðuðu gegn varnaraðila Voginum fasteignafélagi ehf. til staðfestingar á kyrrsetningargerð og jafnframt mál sem varnaraðili Bstjóri ehf. höfðaði á hendur sóknaraðilum Klöru og Jónasi til innheimtu á ógreiddum verkreikningi vegna vinnu við fasteignina að Lautarvegi 8. Samkvæmt samkomulaginu skyldu sóknaraðilar jafnframt aflétta kyrrsetningu á fasteign að Lautarvegi 12 gegn því að varnaraðili Vogurinn fasteignafélag ehf. heimilaði að fullu endurgreiðslu á tryggingu sem sóknaraðilar hefðu sett hjá sýslumanni.
6. Sóknaraðilar byggja á því að héraðsdómur hafi beitt 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 ranglega með því að fella málskostnað niður, enda hafi sóknaraðilar í raun unnið málið í öllu verulegu samkvæmt 1. mgr. 130 gr. sömu laga. Þeim hafi auk þess verið beinlínis nauðsynlegt að höfða málið til að knýja fram bætur vegna umfangsmikilla galla í nýbyggðri fasteign en varnaraðilar höfnuðu bótaskyldu.
7. Varnaraðilar Vogurinn fasteignafélag ehf. og Bstjóri ehf. krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar á þeim grundvelli að sóknaraðilar hafi aðeins unnið málið að hluta og tapað því að verulegu leyti, enda hafi fjárhæð bóta samkvæmt samkomulagi aðila verið umtalsvert lægri en bæði upphaflegar stefnukröfur og endanlegar dómkröfur málsins. Varnaraðilar benda einnig á að Vogurinn fasteignafélag ehf. hafi engar greiðslur innt af hendi samkvæmt sáttinni og beri því einnig af þeirri ástæðu að sýkna félagið af málskostnaðarkröfu. Auk þess byggja varnaraðilarnir á því að yfirmatsgerð, sem þeir öfluðu og báru kostnað af, hafi sýnt fram á að stærsti hluti upphaflegu kröfunnar var tilefnislaus. Þá sé framlagður málskostnaðarreikningur sóknaraðila úr hófi fram miðað við umfang málsins og innihaldi óviðkomandi kostnað vegna annars máls.
8. Varnaraðili Sjóvá-Almennar tryggingar hf. vísar til þess að með yfirmatsgerð hafi verulegum hluta matsgerðar verið hnekkt með því að sýna fram á að neysluvatnslagnir voru í lagi. Beinn árangur dómsmálsins hafi því verið mun minni en sóknaraðilar haldi fram, sem staðfesti réttmæti þess að beita 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 og fella niður málskostnað. Enn fremur sé lögmannskostnaður sóknaraðila, sem hljóðar upp á yfir 300 vinnustundir í máli sem aldrei fór í aðalmeðferð, óhóflegur og ósanngjarn.
9. Fyrir liggur að sú greiðsla sem aðilar sömdu um með samkomulagi sínu 17. febrúar 2026 nam rúmlega helmingi af heildarfjárhæð höfuðstóls þeirrar kröfu sem sóknaraðilar beindu að varnaraðilum við höfðun þessa máls, en tæplega tveimur þriðju hlutum af heildarfjárhæð kröfunnar eftir að sóknaraðilar höfðu lækkað hana til samræmis við niðurstöðu yfirmatsgerðar. Þá fólst í samkomulaginu að varnaraðili Bstjóri ehf. félli frá kröfum sínum á hendur sóknaraðilum að fjárhæð 1.736.326 krónur vegna annars dómsmáls.
10. Tekið er undir þá niðurstöðu héraðsdóms að sóknaraðilar hafi ekki höfðað mál þetta að þarflausu eða að þeim verði legið á hálsi fyrir að fallast ekki á sáttaboð varnaraðila Vogsins fasteignafélags ehf. og Bstjóra ehf. sem sett var fram með tölvupósti 21. október 2024.
11. Samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 ber þeim sem tapar máli í öllu verulegu að greiða gagnaðila sínum málskostnað. Með vísan til alls framangreinds verður varnaraðilum gert að greiða sóknaraðilum málskostnað að hluta, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Eins og atvikum málsins er háttað eru ekki efni til að víkja frá meginreglu síðari málsliðar 2. mgr. 132. gr. sömu laga um að ef fleiri aðilar en einn eru dæmdir til greiðslu málskostnaðar skuli það að jafnaði gert í einu lagi þannig að þeir ábyrgist greiðslu einn fyrir alla og allir fyrir einn.
12. Í 1. mgr. 129. gr. sömu laga segir að til málskostnaðar teljist meðal annars kostnaður af flutningi máls, þóknun matsmanns og annar kostnaður sem stafar beinlínis af málinu. Um fjárhæð þess málskostnaðar sem sóknaraðilar telja að þeim beri vísa þau til málskostnaðaryfirlits sem lagt var fram í Héraðsdómi Reykjavíkur 17. febrúar 2026, sama dag og gengið var frá samkomulagi aðila um lyktir málsins. Í yfirlitinu er lagt til grundvallar að málskostnaður þeirra hafi numið alls 10.238.975 krónum en þar af séu 2.925.814 krónur tilkomnar vegna undirmatsgerðar.
13. Ljóst er að undirmatsgerðin var nauðsynleg til að sýna fram á galla og knýja á um málalyktir. Verður því lagt til grundvallar að útlagður kostnaður sóknaraðila til að afla matsgerðarinnar teljist til réttmæts málskostnaðar.
14. Af hálfu sóknaraðila er jafnframt krafist 7.313.161 krónu vegna vinnu lögmanns, en í yfirlitinu sem um ræðir kemur fram að samtals 6.150.336 krónur séu vegna vinnu lögmanns og annars útlagðs kostnaðar í tengslum við galla á fasteigninni Lautarvegi 8 en 1.162.825 krónur séu vegna útlagðs kostnaðar og vinnu lögmanns vegna kyrrsetningar eigna varnaraðila í tengslum við rekstur héraðsdómsmálsins E- 1232/2025.
15. Að því er varðar kröfu sóknaraðila um greiðslu kostnaðar vegna vinnu lögmanns og útlagðs kostnaðar vegna rekstrar þessa máls fyrir héraðsdómi er ekki gerð sérstaklega grein fyrir því í málatilbúnaði sóknaraðila hvaða kostnað þar er um ræða. Sóknaraðili hefur þó vísað til tímaskýrslna lögmanna sinna sem liggja fyrir í málinu en í yfirliti yfir vinnustundir lögmanna sóknaraðila árin 2022 til 2026 greinir að lögmenn sóknaraðila hafi varið alls rúmlega 302 vinnustundum í tengslum við málareksturinn.
16. Í dómaframkvæmd hefur verið lagt til grundvallar að dómstólar verði að meta sjálfstætt hvað telst hæfileg þóknun lögmanna miðað við umfang og eðli málsins og eru þeir ekki bundnir af framlögðum tímaskýrslum ef vinna þykir úr hófi fram, sbr. meðal annars til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 17. ágúst 2006 í máli nr. 426/2006.
17. Við ákvörðun málskostnaðar verður að líta til þess að aflað var tveggja matsgerða í málinu, auk þess sem málið var tekið fyrir nokkrum sinnum á dómþingi en ágreiningslaust er að töluverð vinna var lögð í gagnaöflun og sáttagerð milli aðila sem taka verður tillit til. Þegar framangreint er virt þykir skráður stundafjöldi á hinn bóginn vera úr hófi fram miðað við umfang og eðli málsins og þá staðreynd að málinu lauk með samkomulagi án þess að til aðalmeðferðar kæmi. Að öllu framangreindu virtu verður málflutningsþóknun lögmanns sóknaraðila sem beinlínis verður rakin til rekstrar málsins í héraði og gagnaöflunar í tengslum við hann því ákveðin 3.000.000 króna. Við þá fjárhæð bætist kostnaður vegna matsgerðar að fjárhæð 2.925.814 krónur.
18. Í samræmi við framangreint verður varnaraðilum gert að greiða sóknaraðilum kærumálskostnað sem ákveðinn verður eins og í úrskurðarorði greinir.

Úrskurðarorð:

Varnaraðilar, Vogurinn fasteignafélag ehf., Bstjóri ehf., JÓ fasteignir sf. og Sjóvá- Almennar tryggingar hf., greiði sóknaraðilum, Klöru Bertu Hinriksdóttur, Jónasi Þór Gunnarssyni og Róberti Arnari Sigurþórssyni, óskipt 5.925.814 krónur í málskostnað í héraði og 600.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 17. mars 2026.

1. Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar 17. febrúar 2026, höfðuðu Klara Berta Hinriksdóttir, Jónas Þór Gunnarsson og Róbert Arnar Sigurþórsson, öll til heimilis að […], 12. nóvember 2024, gegn Voginum fasteignafélagi ehf. og Bstjóra ehf., báðum að […], JÓ fasteignum sf., […] og Sjóvá-Almennum tryggingum hf., […], til greiðslu skaðabóta. Stefnendur höfðuðu annað mál á hendur Voginum fasteignafélagi ehf., 21. febrúar 2025, til staðsetningar á kyrrsetningu og fékk það málsnúmerið E- 1232/2025. Það mál var sameinað þessu máli í þinghaldi 4. apríl 2025 með vísan til 3. mgr. 36. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl.
2. Dómkröfur stefnenda í hinu sameinaða máli voru upphaflega þær að stefndi Vogurinn fasteignafélag ehf. („Vogurinn“) greiddi 22.843.375 krónur, þar af óskipt með stefndu Bstjóra ehf. („Bstjóri“) og Sjóvá- Almennum tryggingum hf. („Sjóvá“) 22.068.739 krónur og þar af óskipt með stefndu JÓ fasteignum sf. („JÓ“) og Sjóvá 21.334.910 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 12. ágúst 2024 til greiðsludags. Með bókun 23. september 2025 voru framangreindar fjárhæðir lækkaðar og krafist 20.264.540 króna úr hendi stefnda Vogsins, þar af óskipt 19.334.542 króna með stefndu Bstjóra. og Sjóvá og þar af óskipt 18.491.807 króna með stefndu JÓ og Sjóvá, ásamt dráttarvöxtum eins og fyrr greinir. Gagnvart stefnda Voginum var jafnframt krafist staðfestingar á kyrrsetningargerð sem fram fór hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu 12. febrúar 2025 í máli nr. 2025-3206, þar sem kyrrsett var fasteign þess stefnda að Lautarvegi 12, fasteignanúmer 252- 5521. Þá var krafist málskostnaðar.
3. Stefndi JÓ hafði aðallega uppi kröfu um frávísun sem hafnað var með úrskurði uppkveðnum 5. júní 2025.

   Af hálfu stefndu allra var krafist sýknu af fjárkröfum stefnenda en til vara höfðu sumir stefndu uppi sérstakar kröfur um lækkun. Þá krafðist stefndi Bstjóri þess, yrði fallist á dómkröfur stefnenda í heild eða að hluta, að viðurkenndur yrði réttur félagsins til skuldajafnaðar að fjárhæð 1.736.326 krónur, auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 31. janúar 2022 til greiðsludags. Þá krafðist stefndi Vogurinn þess að kröfu um staðfestingu kyrrsetningargerðar yrði hafnað, en til vara að kyrrsetning í eigum félagins yrði felld úr gildi. Loks var krafist málskostnaðar

4. Málið var þingfest 14. nóvember 2024 og var því frestað fjórum sinnum að ósk stefndu til framlagningar greinargerða áður en málinu var úthlutað til dómara. Eftir það var málið tekið fyrir sex sinnum áður en dómsátt var lögð fram 17. febrúar sl. og málið tekið til úrskurðar um málskostnaðarþátt þess. Það athugist að þrjú þeirra þinghalda áttu sér stað á meðan mál þetta var sameinað máli nr. E-4846/2023, sem Bstjóri höfðaði á hendur tveimur af stefnendum þessa máls, en málin voru sameinuð 4. apríl 2025 að sameiginlegri ósk aðila. Við nánari athugun taldi dómari ekki uppfyllt lagaskilyrði til þeirrar sameiningar og breytti þeirri ákvörðun sinni. Var það mál fellt niður 17. febrúar sl., án kostnaðar.
5. Fyrir málshöfðun höfðu stefnendur aflað undirmatsgerðar í sérstöku matsmáli og undir rekstri þessa máls öfluðu stefndu yfirmatsgerðar sem lögð var fram í þinghaldi 25. júní. Í kjölfar þess lækkuðu stefnendur kröfur sínar með áður nefndri bókun 23. september 2025. Í framhaldi þess var málinu ítrekað frestað, bæði innan og utan réttar, á meðan sættir voru reyndar.
6. Í þinghaldi 12. desember 2025 lögðu stefndu Vogurinn fasteignafélag ehf., Bstjóri ehf. og Sjóvá-Almennar tryggingar hf. fram beiðni um dómkvaðningu eins hæfs og óvilhalls matsmanns. Beiðninni var mótmælt af hálfu stefnenda með skriflegri bókun sem lögð var fram í sama þinghaldi. Til stóð að flytja málið munnlega um þann ágreining 27. janúar 2026 en áður en til þess kom var upplýst að sáttaumleitanir væru komnar vel á veg og var málflutningi því frestað til 17. febrúar sama ár.
7. Þann dag lögðu aðilar fram dómsátt og lauk með hennui öllum efnislegum ágreiningi í málinu, þ.e. um annað en málskostnað, en sá þáttur málsins var lagður í úrskurð dómara, sbr. 2. mgr. 108. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, eftir að lögmönnum aðila hafði gefist kostur á að tjá sig munnlega um ágreininginn í þinghaldinu.
8. Stefnendur reisa kröfu sína um málskostnað á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Byggja þeir á því að málsóknin hafi verið þeim nauðsynleg og að sú efnislega niðurstaða sem felist í dómsáttinni feli í sér að málið hafi unnist að verulegu leyti. Samkvæmt framlögðu málskostnaðaryfirliti stefnenda, sem stutt er reikningum og tímayfirlitum, nemur málskostnaður þeirra alls 10.238.975 krónum, þar af 2.925.814 krónum vegna öflunar undirmatsgerðar. Mun allur þessi kostnaður þegar hafa verið greiddur samkvæmt útgefnum reikningum matsmanns og lögmannsstofunnar vegna lögmannsþjónustu fyrir árin 2022 til 2025, fyrir utan 597.083 krónur vegna 15,75 klst vinnu lögmanns á þessu ári sem enn mun ekki hafa verið reikningsfærð. Útgefnir reikningar lögmanns eru skv. tímayfirlitum vegna 251 klst vinnu og annars útlagðs kostnaðar, en skv. heildaryfirliti voru unnar vinnustundir lögmanns þó nokkuð fleiri.
9. Stefndu mótmæla allir málskostnaðarkröfu stefnenda og krefjast aðallega málskostnaðar úr hendi hendi stefnenda að mati dómsins, en til vara að málskostnaður verði felldur niður milli aðila eða dæmdur mun lægri en krafist er af hálfu stefnanda, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Aðalkrafan er reist á því að málssóknin hafi verið stefnendum ónauðsynleg, enda hafi þeim skömmu fyrir málshöfðun verið verið boðnar bætur að áþekkri fjárhæð og þeirri sem á endanum var samið um. Verður að skilja það svo að aðalkrafan styðjist við ákvæði a-liðar 1. mgr. 131. gr. laga nr. 91/1991. Fyrir liggur að stefndi Sjóvá hefur staðið straum af kostnaði af öflun yfirmatsgerðar, 1.180.356 krónur.

Niðurstaða:

1. Ekki verður á það fallist að málið hafi verið höfðað að þarflausu í skilningi a-liðar 1. mgr. 131. gr. laga nr. 91/1991 enda lá fyrir við málshöfðun undirmatsgerð sem studdi staðhæfingar stefnenda um umfangsmikla galla á eigninni, vegna m.a. nauðsynjar útskipta á neysluvatnslögnum í fasteigninni. Verður stefnendum ekki láð að hafa ekki gengið að sáttatillögu sem borin var fram af hálfu lögmanns Vogsins og Bstjóra skömmu fyrir málshöfðun og gekk út á að litið yrði fram hjá framangreindri niðurstöðu undirmatsmannsins varðandi neysluvatnslagnir.
2. Með yfirmatsgerðinni sem stefndu öfluðu undir rekstri þessa máls var hins vegar hnekkt þeirri niðurstöðu undirmatsmanns að skipta þyrfti um neysluvatnslagnir í fasteigninni. Eins og matsspurningum var háttað var þó ekki endurmetinn í yfirmatinu allur sá kostnaður sem undirmatsmaður hafði metið nauðsynlegan til að lagfæra þá annmarka sem hann hafði talið vera á eigninni. Tókust sættir því ekki strax í kjölfar þess að yfirmatsgerðin lá fyrir en á endanum leiddi hún til þess að sátt tókst um heildaruppgjör allra krafna sem hafðar voru uppi í málinu og jafnframt um niðurfellingu máls nr. E-4846/2023, án kostnaðar.
3. Efnislega felur sáttin í sér að stefndi Sjóvá greiði stefnendum 12.500.000 krónur sem fullnaðaruppgjör vegna trygginga Bstjóra og JÓ, til viðbótar við innborganir sem tryggingafélagið hafði áður innt af hendi, annars vegar vegna óskylds tjóns og hins vegar vegna innborgunar sem tekið hafði verið tillit til í dómkröfum stefnenda. Er sú fjárhæð umtalsvert lægri en bæði stefnufjárhæðin og endanleg dómkrafa stefnenda. Verður því ekki litið svo á að sáttin feli í sér að stefnendur hafi unnið málið í öllu verulegu, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.
4. Að öllu framangreindu virtu, þar á meðal kostnaði af öflun matsgerða og hvernig þær nýttust, þykir eftir atvikum rétt að hver málsaðili beri sinn málskostnað, með öðrum orðum að málskostnaður milli aðila falli niður, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.
5. Hildur Briem héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Úrskurðarorð:

Málskostnaður milli stefnenda, Klöru Bertu Hinriksdóttur, Jónasar Þórs Gunnarssonar og Róberts Arnars Sigurþórssonar, og stefndu, Vogsins fasteignafélags ehf., Bstjóra ehf., JÓ fasteigna sf. og Sjóvár- Almennra tryggingum hf., fellur niður.