Dómstólaleit

Dómur

1. Mál þetta, sem dómtekið var 17. september 2024, var höfðað 13. apríl 2021, af Erlu Jónsdóttur, [...], Sigurði Jónssyni, [...], Hrefnu Jónsdóttur, [...], Ómari Gauki Jónssyni, [...], Þór Axelssyni, [...] Ásdísi Axelsdóttur, [...], Elísabetu Ragnarsdóttur, [...], Guðmundi Ragnari Ragnarssyni, [...], Guðbjörgu Jónu Sævarsdóttur, [...], Sigurði Sævarssyni, [...], Sævari Sævarssyni, [...], Hildi Báru Leifsdóttur, [...], Ólöfu Söndru Leifsdóttur, [...], og Ómari Úlfi Eyþórssyni, [...], gegn Orkuveitu Reykjavíkur, Bæjarhálsi 1, Reykjavík.
2. Endanlegar dómkröfur stefnenda eru þær að staðfestur verði eignarréttur þeirra að húsakosti jarðarinnar Nesjavalla í Grímsnes- og Grafningshreppi, fastanúmer 2209491, landnúmer 170825, sem nánar tiltekið sé:

   Notkun:

Merking:

Flatarmál: Einbýlishús 040101 146,7 m² Hesthús 060101 62,9 m² Hlaða m/súgþurrkun 090101 78,6 m² Fjárhús 110101 62,9 m² Fjárhús 120101 177,6 m² Hlaða m/súgþurrkun 130101 112,0 m² Geymsla 140101 39,1 m² ásamt 4,92 hektara landspildu sem húsakosturinn stendur á ásamt landi umhverfis húsin, sem afmörkuð er með svofelldri hnitaskrá:

Hnit lóðar Nr. Austur Norður 1 390489 403104 2 390255 403264 3 390228 403302 4 390363 403430 5 390501 403322 6 390441 403260 7 390555 403196

1. Til vara krefjast stefnendur þess að stefndi veiti þeim endurgjaldslaus afnot/íverurétt af húsakosti jarðarinnar Nesjavalla í Grímsnes- og Grafningshreppi, fastanúmer 2209491, landnúmer 170825, og að staðfestur verði óuppsegjanlegur réttur stefnenda til umráða og afnota af húsakosti jarðarinnar, sem nánar tiltekið sé:

   Notkun:

Merking:

Flatarmál: Einbýlishús 040101 146,7 m² Hesthús 060101 62,9 m² Hlaða m/súgþurrkun 090101 78,6 m² Fjárhús 110101 62,9 m² Fjárhús 120101 177,6 m² Hlaða m/súgþurrkun 130101 112,0 m² Geymsla 140101 39,1 m² ásamt óuppsegjanlegum rétti stefnenda til afnota af 4,92 hektara landspildu sem húsakosturinn stendur á ásamt landi umhverfis húsin, sem afmörkuð er með svofelldri hnitaskrá:

Hnit lóðar Nr. Austur Norður 1 390489 403104 2 390255 403264 3 390228 403302 4 390363 403430 5 390501 403322 6 390441 403260 7 390555 403196

1. Jafnframt krefjast stefnendur málskostnaðar.
2. Stefndi krefst þess að verða sýknaður af kröfum stefnenda, auk málskostnaður úr hendi þeirra.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

1. Reykjavíkurborg eignaðist jörðina Nesjavelli í Grafningshreppi með afsali 22. apríl 1965. Í afsalinu er tekið fram að kaupanda sé kunnugt um leigusamninga sem gerðir hafi verið um nokkrar lóðir og landspildur úr jörðinni og er ekki um það deilt að meðal forsendna við kaupin hafi verið að kaupandi skyldi virða þá leigusamninga. Ábúendur á jörðinni voru Jón M. Sigurðsson og Guðbjörg Guðsteinsdóttir. Óumdeilt er að Guðbjörg hafi tekið við ábúðinni eftir andlát Jóns árið 1976 og að um til lífstíðarábúð hafi verið að ræða. Einnig er óumdeilt að á árinu 1965 hafi mannvirki á jörðinni, sem notuð voru til búskapar, að verulegu leyti verið eign þáverandi ábúenda og alfarið í eigu ábúanda á grundvelli samkomulags er gert var í október 1989.
2. Þann 4. október 1989 var gerður samningur milli Hitaveitu Reykjavíkur og Guðbjargar, þáverandi ábúanda, um að hún legði niður sauðfjárbúskap á jörðinni. Samið var um að hún skyldi framselja fullvirðisrétt sinn til sauðfjárhalds til Framleiðslusjóðs og tæki í staðinn upp uppgræðslubúskap gegn því að Hitaveita Reykjavíkur greiddi henni mismun á tilboði Framleiðslusjóðs til bænda 67 ára og eldri frá haustinu 1988 og til þess tíma þegar samkomulagið var gert. Í samningnum var tekið fram að þrátt fyrir að ábúandinn félli frá sauðfjárbúskap myndi það í engu skerða rétt hans til lífstíðarábúðar á landinu. Þá skuldbatt Hitaveitan sig til að kaupa íbúðarhús, útihús, ræktun og vélar þegar ábúandinn færi fram á það og skyldi miða kaupverð við mat ef á þyrfti að halda.
3. Við fráfall Guðbjargar í ágúst 2001 var litið svo á af hálfu stefnda að ábúðarréttur á jörðinni hefði fallið niður og fór stefndi í kjölfarið fram á lögskipaða úttekt vegna ábúðarloka á grundvelli þágildandi ábúðarlaga þar sem úttektarmönnum var falið að leggja mat á mannvirki og ræktun samkvæmt 16. gr. laganna og fyrrgreindu samkomulagi aðila frá 4. október 1989. Heildarmat á mannvirkjum og ræktun nam 6.836.734 krónum miðað við vísitölu byggingarkostnaðar í september 2002. Stefndi fékk einnig verðmat á vélum og tækjakosti sem nam 1.345.000 krónum miðað við vísitölu byggingarkostnaðar í mars 2003.
4. Niðurstaða verðmatanna var kynnt fulltrúa erfingja ábúanda með bréfi 16. nóvember 2004. Jafnframt var þar gerð grein fyrir uppreiknuðum eftirstöðvum vegna fullvirðisréttar sauðfjárbúskapar á grundvelli áðurgreinds samkomulags Hitaveitu Reykjavíkur og Guðbjargar frá 4. október 1989, sem ásamt vöxtum og verðbótum námu 3.577.403 krónum. Þá var tekið fram að á verðlagi þess tíma sem bréfið var ritað og vísitölu byggingarkostnaðar í nóvember 2004 næmi heildarfjárhæð fyrrgreindra þátta 12.490.459 krónum og óskaði stefndi eftir greiðsluupplýsingum, ella yrði fjárhæðin greidd inn á reikning skiptastjóra dánarbús Guðbjargar. Með yfirlýsingu erfingjanna 10. desember 2004 var staðfest að erfingjar gerðu ekki ágreining um útreikning fjárhæða í fyrrgreindu bréfi stefnda frá 16. nóvember 2004 fyrir þau verðmæti sem þar væru tilgreind og var þess óskað að greiðslur stefnda til erfingja yrði greiddar inn á tilgreindan bankareikning dánarbús Guðbjargar. Fyrir liggur að stefndi greiddi framangreinda heildarfjárhæð inn á þann reikning 17. desember 2004.
5. Í fyrrgreindri yfirlýsingu erfingja frá 10. desember 2004 var á hinn bóginn jafnframt tekið fram að erfingjar teldu að ófrágengnum málum milli dánarbúsins og stefnda væru ekki gerð tæmandi skil í fyrrnefndu bréfi stefnda frá 16. nóvember 2004. Eftir stæði að stefndi hefði ekki efnt samning um úthlutun sumarhúsalóða, bátaskýli o.fl., auk þess sem erfingjar væntu þess að „fyrirheit sem Sigurði Jónssyni voru gefin um áframhaldandi not hans af íbúðarhúsi og útihúsum“ yrðu staðfest með samningi. Ekki tókust samningar varðandi þetta og með bréfi stefnda til Sigurðar 2. júlí 2009 var gerð grein fyrir að stefndi hefði ákveðið að taka húsin í sínar vörslur og Sigurði veittur frestur til 1. september 2009 til að rýma íbúðar- og útihús. Þá var með bréfi stefnda, dags. 4. nóvember 2009, skorað á erfingjana að gefa út afsal fyrir húsakosti á Nesjavöllum en það hafði stefndi einnig gert fyrr á því sama ári.
6. Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 20. desember 2022 var máli þessu vísað frá dómi. Úrskurðurinn var kærður til Landsréttar, sem með úrskurði frá 13. apríl 2023 í máli nr. 7/2023 staðfesti hinn kærða úrskurð héraðsdóms að hluta en lagði fyrir héraðsdóm að taka málið að öðru leyti til efnismeðferðar. Lúta endanlegar dómkröfur stefnenda að þeim hluta málsins sem Landsréttur lagði fyrir héraðsdóm að taka til efnismeðferðar.

Helstu málsástæður og lagarök stefnenda

1. Stefnendur byggja á því að þeir hafi haft óslitin umráð og afnot af húsakosti jarðarinnar Nesjavalla í Grímsnes- og Grafningshreppi, fastanúmer 2209491 og landnúmer 170825, allt frá þeim tíma að hefðbundnum búskap Guðbjargar Guðsteinsdóttur lauk haustið 1989 en hún hafi búið og dvalið að Nesjavöllum allt þar til hún andaðist 5. ágúst 2001, þ.e. óslitið í rösk 32 ár. Jafnframt hafi stefnendur staðið straum af öllum kostnaði vegna jarðarinnar, þ.á m. fasteignagjöldum, tryggingum og kostnaði vegna fjallskila, samhliða því að hafa lagt í verulegan kostnað vegna viðhalds, endurnýjunar og endurbóta á húsakosti jarðarinnar. Hafi stefnendur þannig öðlast eignarrétt að öllum húsakosti Nesjavalla jarðarinnar fyrir hefð á grundvelli 1. mgr. 2. gr. hefðarlaga nr. 46/1905, ásamt 4,92 hektara landspildu, sem húsakosturinn standi á og umhverfis húsin, sem afmarkist af tilgreindri hnitaskrá.
2. Þá byggja stefnendur á því, verði ekki fallist á að þeir hafi öðlast eignarrétt að húsakosti Nesjavallajarðarinnar ásamt lóð á grundvelli eignarhefðar, að þeir hafi öðlast ævarandi endurgjaldslausan afnotarétt af húsakostinum á grundvelli 7. gr. hefðarlaga nr. 46/1905 og eigi óuppsegjanlegan rétt til umráða og afnota af honum.

Helstu málsástæður og lagarök stefnda

1. Stefndi byggir sýknukröfu sína varðandi kröfu stefnenda um staðfestingu á eignarrétti á því að engar samningslegar forsendur séu fyrir kröfunni og hefðarlög geti ekki leitt til þeirrar niðurstöðu sem stefnendur byggi á.
2. Stofnast hafi til lífstíðarábúðar ábúenda samkvæmt 6. gr. þágildandi ábúðarlaga nr. 64/1976 og hafi Guðbjörg Guðsteinsdóttir tekið við ábúð jarðarinnar í kjölfar fráfalls eiginmanns hennar. Með samningi 4. október 1989 hafi verið samið um áframhaldandi lífstíðarábúð Guðbjargar þrátt fyrir að hún félli frá sauðfjárbúskap og við sama tækifæri hafi forveri stefnda skuldbundið sig til þess að kaupa íveruhús, útihús, ræktun og vélar þegar ábúandi færi fram á slíkt samkvæmt mati ef á þyrfti að halda. Eftir fráfall Guðbjargar hafi ábúðinni lokið þar sem erfingjar hennar hafi ekki átt rétt til áframhaldandi ábúðar.
3. Á grundvelli fyrrgreindrar skuldbindingar stefnda til þess að kaupa húsakost jarðarinnar, ræktun og vélar hafi hann farið fram á lögskipaða úttekt mannvirkja dánarbús Guðbjargar á grundvelli þágildandi ábúðarlaga. Stefndi hafi gert erfingjum grein fyrir niðurstöðu úttektarmanna og verðmati á vélum og hafi hvorki verið gerðar athugasemdir við matið né óskað eftir yfirmati. Þess í stað hafi því verið lýst yfir af hálfu stefnenda að þeir gerðu ekki ágreining um útreikning fjárhæða sem stefndi hafi kynnt þeim í bréfi 16. nóvember 2004 fyrir þau verðmæti sem þar séu tilgreind. Hafi stefndi því greitt kaupverð samkvæmt mati til dánarbúsins 17. desember 2004 og hafi uppgjöri vegna ábúðarinnar þar með verið lokið. Stefndi telji að með því hafi hann efnt skuldbindingu sína samkvæmt samningi sínum við Guðbjörgu frá 4. október 1989 um kaup mannvirkja á Nesjavöllum og sé þar með réttmætur eigandi þeirra mannvirkja sem stefnendur krefjist eignarréttar yfir í aðalkröfu sinni.
4. Stefndi byggir einnig á að skilyrði 2. gr. hefðarlaga nr. 46/1905 um 20 ára óslitið eignarhald á fasteign sé ekki uppfyllt enda geti hefðandi ekki unnið rétt á grundvelli hefðarlaga á meðan samningur um afnot sé í gildi milli aðila, sbr. 3. mgr. 2. gr. laganna. Sé það fyrst eftir lok umsamins samningstíma sem hefðandi geti unnið rétt sem í tilviki stefnenda sé eftir að lífstíðarábúð Guðbjargar lauk með andláti hennar 5. ágúst 2001. Hafi ófrávíkjanlegt skilyrði hefðarlaga um 20 ára óslitið eignarhald á fasteign frá lokum ábúðarsamningsins ekki verið uppfyllt þegar málið var höfðað.
5. Þá hafi hefðunin ekki uppfyllt skilyrði 2. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 þar sem segi að „hefir maður umráðum náð með glæp eða óráðvandlegu atferli, og má hann þá ekki hefð vinna. Sama er og ef hefðandi fær vitneskju um, áður en hefðin er fullnuð, að eignarhaldið sé þannig til komið.“
6. Vísar stefndi í því sambandi til þess að í fræðiskrifum og dómaframkvæmd hafi „óráðvandlegt atferli“ verið skýrt með þeim hætti að grandsemi hefðanda útiloki að hefð vinnist. Stefndi sé eigandi þeirra mannvirkja sem stefnendur krefjast eignarréttinda yfir og hafi erfingjar Guðbjargar gefið út bindandi yfirlýsingu þar sem kaup stefnda hafi verið viðurkennd og að auki krafist greiðslu fyrir hin keyptu mannvirki. Eftir að stefndi hafi innt greiðsluna af hendi hafi hann orðið lögmætur eigandi mannvirkjanna sem deilt sé um. Hafi stefnendur verið upplýst um eignarréttindi stefnda yfir mannvirkjunum og þau með skuldbindandi hætti lýst yfir að ekki væri gerður ágreiningur um verðmat mannvirkjanna sem erfingjarnir hafi síðan fengið greitt. Geti stefnendur ekki á sama tíma unnið eignarréttindi á grundvelli hefðar vitandi um betri rétt stefnda.
7. Enn fremur hafi stefndi ítrekað mótmælt afstöðu stefnenda, og áður dánarbúsins, sem og krafist útgáfu afsals fyrir mannvirkjunum. Telji stefndi að stefnendur og dánarbú Guðbjargar hafi verið grandsamt um réttindi stefnda sem leiði til þess að 2. mgr. 2. gr. hefðarlaga komi í veg fyrir að til hefðar geti unnist.
8. Stefndi byggir sýknukröfu sína að því er varðar varakröfu stefnenda um endurgjaldslausan afnotarétt á sömu málsástæðum og að framan eru raktar varðandi kröfu stefnenda um staðfestingu á eignarrétti. Auk þess hafi krafa stefnenda um óuppsegjanlegan rétt þeirra til umráða og afnota af húsakosti Nesjavallajarðarinnar, eins og þeim sé lýst í stefnu, hvorki lagastoð né sé byggð á samningi.

Niðurstaða

1. Stefnendur reisa kröfugerð sína á hefðarrétti. Gera þeir aðallega kröfu um að staðfestur verði eignarréttur þeirra að húsakosti á jörðinni Nesjavöllum ásamt 4,92 hektara landspildu og vísa þeirri kröfu til stuðnings til 1. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 um hefð. Til vara krefjast stefnendur þess að stefndi veiti þeim endurgjaldslaust afnot/íverurétt af húsakosti Nesjavallajarðarinnar og að staðfestur verði óuppsegjanlegur réttur stefnenda til umráða og afnota af húsakostinum ásamt óuppsegjanlegum rétti til afnota af 4,92 hektara landspildu. Byggja stefnendur þá kröfu á 7. gr. laga nr. 46/1905.
2. Stefndi krefst sýknu og byggir á því að skilyrði hefðar samkvæmt hefðarlögum séu ekki uppfyllt.
3. Í málinu er óumdeilt að Jón M. Sigurðsson og Guðbjörg Guðsteinsdóttir voru ábúendur á jörðinni Nesjavöllum er Reykjavíkurborg eignaðist jörðina á árinu 1965 og að um lífstíðarábúð hafi verið að ræða. Eftir fráfall Jóns árið 1976 hafi Guðbjörg tekið við ábúðinni og að í október 1989 hafi verið gerður samningur milli Hitaveitu Reykjavíkur og Guðbjargar um að hún legði niður sauðfjárbúskap á jörðinni. Í þeim samningi sagði í 2. gr.: „Þrátt fyrir að ábúandinn falli frá sauðfjárbúskap skerðir það í engu rétt hans til lífstíðarábúðar á landinu, sbr. yfirlýsingu fyrri landeiganda þar um frá 22. janúar 1964.“
4. Þá er í málinu heldur ekki um það deilt að ábúendur jarðarinnar hafi verið eigendur þeirra mannvirkja á jörðinni, sem notuð voru til búskapar. Í fyrrgreindum samningi Hitaveitu Reykjavíkur og Guðbjargar, sem dagsettur er 4. október 1989, var samið um að Hitaveita Reykjavíkur skuldbyndi sig til að kaupa íveruhús, útihús, ræktun og vélar þegar ábúandi færi fram á það, samkvæmt mati ef á þyrfti að halda. Enn fremur var þar samið um að Hitaveita Reykjavíkur skyldi greiða ábúandanum mismun á tilboði Framleiðslusjóðs til bænda 67 ára og eldri frá haustinu 1988 og til þess tíma þegar samkomulagið var gert.
5. Guðbjörg bjó á Nesjavöllum þar til hún andaðist í ágúst 2001. Eftir andlát hennar fór stefndi fram á lögskipaða úttekt vegna ábúðarloka á grundvelli þágildandi ábúðarlaga nr. 64/1976 þar sem úttektarmönnum var falið að leggja mat á mannvirki og ræktun, samkvæmt 16. gr. þeirra laga og fyrrgreindu samkomulagi aðila frá 4. október 1989 en auk þess var gert verðmat á vélum og tækjakosti. Niðurstaða verðmata var kynnt fulltrúa erfingja ábúanda með bréfi 16. nóvember 2004, þar sem jafnframt var gerð grein fyrir uppreiknuðum eftirstöðvum vegna fullvirðisréttar sauðfjárbúskapar á grundvelli fyrrnefnds samnings Hitaveitu Reykjavíkur og Guðbjargar frá því 4. október 1989. Með yfirlýsingu erfingja Guðbjargar frá 10. desember 2004 var staðfest að ekki væri gerður ágreiningur um útreikning fjárhæða fyrir þau verðmæti sem tilgreind voru í fyrrnefndu bréfi stefnda 16. nóvember 2004 og þess óskað að greiðsla yrði greidd inn á tilgreindan bankareikning dánarbús Guðbjargar. Fyrir liggur að sú greiðsla var innt af hendi 17. desember 2004.
6. Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 er skilyrði fyrir hefð 20 ára óslitið eignarhald á fasteign. Samkvæmt 7. gr. laganna skapar notkun með samsvarandi skilyrðum og þeim, er gilda um eignarhefð, afnotarétt.
7. Hefðarhald hefst þegar hefðandi öðlast umráð viðkomandi fasteignar að því gefnu að huglæg skilyrði séu uppfyllt. Í 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 er kveðið á um að hafi hefðandi fengið hlut að veði, til geymslu, til láns eða leigu geti slík umráð ekki heimilað hefð. Í dómaframkvæmd hefur verið litið svo á að þær samningstegundir sem nefndar eru í 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 séu þar ekki tæmandi taldar. Hefur þess í stað verið litið til þess hvort fyrir hendi sé samningsskuldbinding hefðandans í þá veru að viðurkenndur sé eignarréttur annars aðila.
8. Í ábúð felst afnotaréttur af jörð eða jarðarhluta og fellur ábúð því að áliti dómsins undir þær samningstegundir sem 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/19905 tekur til, sbr. t.a.m. dóm Hæstaréttar í máli nr. 80/2001 frá 11. október 2011, þar sem í niðurstöðum er tekið fram að ekkert í því máli styðji að jörð hafi verið fengin til ábúðar eða til láns eða á leigu, sbr. 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905.
9. Eins og að framan er rakið var Guðbjörg Guðsteinsdóttir ábúandi á jörðinni Nesjavöllum og hafði þar lífstíðarábúð. Í samningi hennar og Hitaveitu Reykjavíkur frá því í október 1989 var samið um að hún legði niður sauðfjárbúskap á jörðinni en engu að síður yrði réttur hennar til lífstíðarábúðar óskertur. Á grundvelli þessa samningsákvæðis verður að áliti dómsins ekki litið öðruvísi á en að Guðbjörg hafi haft ábúð á jörðinni Nesjavöllum allt þar til hún lést í ágúst 2001. Verður því að telja að ákvæði 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 standi því í vegi að hefð hafi getað unnist fyrir andlát Guðbjargar.
10. Ekki voru liðin full 20 ár frá andláti Guðbjargar þar til mál þetta var höfðað og þar til stefndi lagði fram greinargerð með vörnum sínum vegna málshöfðunarinnar. Verður þegar af þeirri ástæðu, sbr. 1. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905, ekki fallist á að hefðarréttur hafi unnist stefnendum til handa að fasteignum þeim sem málið varðar eftir að lífstíðarábúð Guðbjargar lauk við andlát hennar.
11. Á framangreint hvort tveggja við um eignarhefð og afnotahefð enda fyrir þeim sömu skilyrði. Verður stefndi því sýknaður hvort tveggja af aðal- og varakröfu stefnenda.
12. Með hliðsjón af þessum málsúrslitum, og með vísan til 1. mgr. 130. gr. og 2. mgr. 132. gr. laga nr. 91/1991, verður stefnendum óskipt gert að greiða stefnda málskostnað eins og nánar greinir í dómsorði og hefur þá verið tekið tillit til frávísunarþáttar málsins.
13. Sigmundur Hannesson lögmaður flutti málið fyrir stefnendur og Sigurgeir Valsson lögmaður fyrir stefnda.
14. Stefanía G. Sæmundsdóttir héraðsdómari kveður upp dóm þennan. Dómarinn tók við meðferð málsins 1. mars 2024 en hafði fram að þeim tíma engin afskipti haft af meðferð þess.

Dómsorð:

Stefndi, Orkuveita Reykjavíkur, er sýkn af kröfum stefnenda. Stefnendur, Erla Jónsdóttir, Sigurður Jónsson, Hrefna Jónsdóttir, Ómar Gaukur Jónsson, Þór Axelsson, Ásdís Axelsdóttir, Elísabet Ragnarsdóttir, Guðmundur Ragnar Ragnarsson, Guðbjörg Jóna Sævarsdóttir, Sigurður Sævarsson, Sævar Sævarsson, Hildur Bára Leifsdóttir, Ólöf Sandra Leifsdóttir og Ómar Úlfur Eyþórsson, greiði óskipt stefnda 1.000.000 króna í málskostnað.