Dómstólaleit

Dómur

Mál þetta var höfðað 3. janúar 2020 og dómtekið að loknum munnlegum málflutningi sem fram fór 4. desember sl. Stefnandi er Húsfélagið Hverafold 1–3, Hverafold 1–3, Reykjavík. Stefnt er Jóni Ingvari Garðarssyni,[..., ...]. Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 3.192.096 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 32.821 krónu frá 1.07.2013 til 1.08.2013, af 65.654 krónum frá 1.08.2013 til 1.09.2013, af 99.905 krónum frá 1.09.2013 til 1.10.2013, af 134.166 krónum frá 1.10.2013 til 1.11.2013, af 168.424 krónum frá 1.11.2013 til 1.12.2013, af 202.683 krónum frá 1.12.2013 til 1.01.2014, af 240.887 krónum frá 1.01.2014 til 1.02.2014, af 279.106 krónum frá 1.02.2014 til 1.03.2014, af 317.305 krónum frá 1.03.2014 til 1.04.2014, af 355.523 krónum frá 1.04.2014 til 1.05.2014, af 393.746 krónum frá 1.05.2014 til 1.06.2014, af 431.979 krónum frá 1.06.2014 til 1.07.2014, af 470.213 krónum frá 1.07.2014 til 1.08.2014, af 508.457 krónum frá 1.08.2014 til 1.09.2014, af 546.696 krónum frá 1.09.2014 til 1.10.2014, af 584.942 krónum frá 1.10.2014 til 1.11.2014, af 623.185 krónum frá 1.11.2014 til 1.12.2014, af 661.431 krónu frá 1.12.2014 til 1.01.2015, af 700.839 krónum frá 1.01.2015 til 1.02.2015, af 740.255 krónum frá 1.02.2015 til 1.03.2015, af 779.652 krónum frá 1.03.2015 til 1.04.2015, af 819.067 krónum frá 1.04.2015 til 1.05.2015, af 858.511 krónum frá 1.05.2015 til 1.06.2015, af 897.958 krónum frá 1.06.2015 til 1.07.2015, af 937.412 krónum frá 1.07.2015 til 1.08.2015, af 976.874 krónum frá 1.08.2015 til 1.09.2015, af 1.016.340 krónum frá 1.09.2015 til 1.10.2015, af 1.055.822 krónum frá 1.10.2015 til 1.11.2015, af 1.095.292 krónum frá 1.11.2015 til 1.12.2015, af 1.134.764 krónum frá 1.12.2015 til 1.01.2016, af 1.175.177 krónum frá 1.01.2016 til 1.02.2016, af 1.215.599 krónum frá 1.02.2016 til 1.03.2016, af 1.256.004 krónum frá 1.03.2016 til 1.04.2016, af 1.296.429 krónum frá 1.04.2016 til 1.05.2016, af 1.336.864 krónum frá 1.05.2016 til 1.06.2016, af 1.377.305 krónum frá 1.06.2016 til 1.07.2016, af 1.417.758 krónum frá 1.07.2016 til 1.08.2016, af 1.458.216 krónum frá 1.08.2016 til 1.09.2016, af 1.498.665 krónum frá 1.09.2016 til 1.10.2016, af 1.539.123 krónum frá 1.10.2016 til 1.11.2016, af 1.579.665 krónum frá 1.11.2016 til 1.12.2016, af 1.620.733 krónum frá 1.12.2016 til 1.01.2017, af 1.663.926 krónum frá 1.01.2017 til 1.02.2017, af 1.707.118 krónum frá 1.02.2017 til 1.03.2017, af 1.750.310 krónum frá 1.03.2017 til 1.04.2017, af 1.792.087 krónum frá 1.04.2017 til 1.05.2017, af 1.833.864 krónum frá 1.05.2017 til 1.06.2017, af 1.875.614 krónum frá 1.06.2017 til 1.07.2017, af 1.917.932 krónum frá 1.07.2017 til 1.08.2017, af 1.960.223 krónum frá 1.08.2017 til 1.09.2017, af 2.002.514 krónum frá 1.09.2017 til 1.10.2017, af 2.044.805 krónum frá 1.10.2017 til 1.11.2017, af 2.087.096 krónum frá 1.11.2017 til 1.12.2017, af 2.129.387 krónum frá 1.12.2017 til 1.01.2018, af 2.169.892 krónum frá 1.01.2018 til 1.02.2018, af 2.210.397 krónum frá 1.02.2017 til 1.03.2018, af 2.250.902 krónum frá 1.03.2018 til 1.04.2018, af 2.291.407 krónum frá 1.04.2018 til 1.05.2018, af 2.331.912 krónum frá 1.05.2018 til 1.06.2018, af 2.372.417 krónum frá 1.06.2018 til 1.07.2018, af 2.412.922 krónum frá 1.07.2018 til 1.08.2018, af 2.453.427 krónum frá 1.08.2018 til 1.09.2018, af 2.493.932 krónum frá 1.09.2018 til 1.10.2018, af 2.534.437 krónum frá 1.10.2018 til 1.11.2018, af 2.574.942 krónum frá 1.11.2018 til 1.12.2018, af 2.625.927 krónum frá 1.12.2018 til 1.01.2019, af 2.673.149 krónum frá 1.01.2019 til 1.02.2019, af 2.720.326 krónum frá 1.02.2019 til 1.03.2019, af 2.767.503 krónum frá 1.03.2019 til 1.04.2019, af 2.814.680 krónum frá 1.04.2019 til 1.05.2019, af 2.861.857 krónum frá 1.05.2019 til 1.06.2019, af 2.909.034 krónum frá 1.06.2019 til 1.07.2019, af 2.956.211 krónum frá 1.07.2019 til 1.08.2019, af 3.003.388 krónum frá 1.08.2019 til 1.09.2019, af 3.050.565 krónum frá 1.09.2019 til 1.10.2019, af 3.097.742 krónum frá 1.10.2019 til 1.11.2019, af 3.144.919 krónum frá 1.11.2019 til 1.12.2019, af 3.192.096 krónum frá 1.12.2019 til greiðsludags, að teknu tilliti til innborgana að fjárhæð 600.000 krónur, þann 21. september 2017, 10.000 krónur þann 10. október 2017, 10.000 krónur þann 10. nóvember 2017, 10.000 krónur þann 13. desember 2017, 120.000 krónur þann 23. janúar 2018, 120.000 krónur þann 7. janúar 2019 og innborgunar að fjárhæð 900.000 krónur þann 4. júlí 2019, 163.856 krónur þann 12. febrúar 2020, 25.000 krónur þann 28. febrúar 2020, 25.000 krónur þann 8. apríl 2020, 25.000 krónur þann 19. maí 2020, 25.000 krónur þann 29. maí 2020, 25.000 krónur þann 6. júlí 2020, 25.000 krónur þann 6. ágúst 2020, 25.000 krónur þann 7. september 2020, 25.000 krónur þann 5. október 2020, 25.000 krónur þann 10. nóvember 2020, 430.456 krónur þann 12. nóvember 2020 og 139.266 krónur þann 18. nóvember 2020.

Enn fremur krefst stefnandi þess að staðfestur verði með dómi lögveðréttur í íbúð stefnda, Hverafold 5, Reykjavík, íbúð auðkenndri með fastanúmerinu 221-8173, til tryggingar kröfunni, að því marki sem krafan hefur fallið innan eins árs fyrir stefnubirtingardag eða af 566.124 krónum ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 47.177 krónum frá 01.01.2019 til 01.02.2019, af 94.354 krónum frá 01.02.2019 til 01.03.2019, af 141.531 krónu frá 01.03. 2019 til 01.04. 2019, af 188.708 krónum frá 01.04. 2019 til 01.05.2019, af 235.885 krónum frá 01.05.2019 til 01.06.2019, af 283.062 krónum frá 01.06.2019 til 01.07.2019, af 330.239 krónum frá 01.07.2019 til 01.08.2019, af 377.416 krónum frá 01.08.2019 til 01.09.2019, af 424.593 krónum frá 01.09.2019 til 01.10.2019, af 471.770 krónum frá 01.10.2019 til 01.11.2019, af 518.947 krónum frá 01.11.2019 til 01.12.2019 og af 566.124 krónum frá 01.12.2019 til greiðsludags. Jafnframt krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda. Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda en til vara verulegrar lækkunar á kröfum hans. Einnig er gerð krafa um málskostnað úr hendi stefnanda.

Upphaflega gerði stefndi kröfu um frávísun málsins en þeirri kröfu var hafnað með úrskurði héraðsdóms 14. maí 2020.

I.

Stefnandi er húsfélag um fasteignir nr. 1–3 og 5 við Hverafold. Um er að ræða sambyggð hús, tvær álmur á einni sameiginlegri lóð, sem teljast fjöleignarhús samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Upphaflega mun hafa verið gert ráð fyrir að í húsinu yrði einungis atvinnustarfsemi, sbr. skipulagsákvæði þar að lútandi. Félag í eigu stefnda mun hafa keypt hluta þriðju hæðar í Hverafold 5 í desember 2011 og fengið samþykkt að breyta þeim hluta í íbúð 1. mars 2013. Samkvæmt skjölum málsins var þessum eignarhluta í framhaldinu afsalað til stefnda sjálfs, sbr. afsal útgefið 25. mars 2018.

Mál þetta hverfist um ágreining málsaðila viðvíkjandi skiptingu gjalda í húsinu og sameign þess. Stefndi hafnar því ekki að honum beri að greiða hlut í sameiginlegum kostnaði vegna sameignar, sbr. 43. gr. laga nr. 26/1994, en neitar að greiða kostnað vegna sameignar sumra, sbr. 7. gr. laganna, sem hann telur vera sér óviðkomandi.

Á fyrri stigum hefur verið leitað álits kærunefndar húsamála, sbr. álit nefndarinnar 27. janúar 2014 í máli nr. 8/2013, en þar var komist að þeirri niðurstöðu að skipting rekstrarkostnaðar hefði ekki verið í samræmi við fjöleignarhúsalög frá því að íbúð var samþykkt í húsnæðinu, sbr. fyrrgreint tímamark. Að niðurstöðu kærunefndar fenginni réðst stefnandi í gerð nýrra eignaskiptayfirlýsinga fyrir báða hluta hússins. Ný eignaskiptayfirlýsing var gerð fyrir húsið nr. 1–3 og var hún samþykkt af byggingarfulltrúanum í Reykjavík 19. nóvember 2015 og henni þinglýst 8. mars 2016. Tillaga að eignaskiptayfirlýsingu fyrir Hverafold 5 var unnin samhliða og var tilbúin 14. júlí 2015. Fram kemur í stefnu að leitað hafi verið eftir því að stefndi samþykkti yfirlýsinguna en við því hafi hann ekki orðið. Með vísan til ákvæða laga nr. 26/1994 samþykkti stjórn nýja eignaskiptayfirlýsingu á fundi stjórnar 19. október 2016, þrátt fyrir að samþykki stefnda lægi ekki fyrir. Yfirlýsingin mun hafa verið móttekin til þinglýsingar 16. desember 2016 en aflýst þar sem láðst hafði að afla áritunar um samþykki byggingarfulltrúans í Reykjavík. Byggingarfulltrúi samþykkti eignaskiptayfirlýsinguna óbreytta þann 23. mars 2018 og var hún móttekin til þinglýsingar 26. mars 2018 og innfærð 4. júní 2018.

Stefnandi sendi stefnda viðvörun um innheimtuaðgerðir 16. desember 2016 og innheimtubréf 2. janúar 2017. Innheimtuaðgerðir báru ekki árangur og höfðaði stefnandi þá dómsmál á hendur stefnda, til innheimtu hússjóðsgjalda og framkvæmdagjalds, með stefnu birtri 7. júní 2017. Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 4. júlí 2019 var málinu vísað frá dómi ex officio sökum vanreifunar.

Eftir uppkvaðningu úrskurðarins mun stefnda hafa verið gefinn kostur á að skoða öll bókhaldsgögn húsfélagsins, en stefndi hefur undir rekstri málsins kvartað yfir því að hafa lengi framan ekki fengið aðgang að þeim upplýsingum, auk þess sem hann hafi ekki verið boðaður á húsfundi. Í framhaldinu mun gjaldkeri stefnanda jafnframt hafa endurreiknað hússjóðsgjöldin. Meðal gagna málsins er greinargerð gjaldkerans, Hlyns Jónssonar Arndal, sem inniheldur forsendur útreikninga hans. Staðfesti Hlynur efni þessarar greinargerðar í skýrslu sinni hér fyrir dómi við aðalmeðferð málsins. Þessar skýringar dugðu þó ekki til þess að aðilar næðu sáttum. Hefur stefnandi því höfðað dómsmál þetta til innheimtu umræddra gjalda.

Við aðalmeðferð málsins komu fyrir dóm og gáfu skýrslu Stefán Sandholt, formaður stefnanda, húsfélagsins að Hverafold, og Hlynur Jónsson Arndal, gjaldkeri húsfélagins, auk þess sem stefndi gaf einnig aðilaskýrslu. Hlé var gert á aðalmeðferð málsins að skýrslutökum loknum og fóru fram sáttaviðræður, bæði með milligöngu dómsins og milli málsaðila sjálfra. Þar sem þær viðræður leiddu þó ekki til sameiginlegrar niðurstöðu var aðalmeðferð fram haldið 4. desember sl., svo sem fyrr greinir.

II.

Af hálfu stefnanda er á því byggt að stefndi hafi frá og með febrúar 2013 til og með desember 2019 hvorki staðið skil á sínum hluta í sameiginlegum kostnaði við viðhald og framkvæmdir í fjölbýlishúsinu, þ.e. svonefndum húsfélagsgjöldum, né greiðslum í framkvæmdasjóð, eins og rakið hefur verið.

Í samræmi við niðurstöðu kærunefndar húsamála, frá 27. janúar 2014, og niðurstöðu úrskurðar Héraðsdóms Reykjavíkur, frá 4. júlí 2019, hafi húsfélagsgjöld skv. 43. gr., sbr. 45. gr., laga um fjöleignarhús nr. 26 /1994 verið endurreiknuð með tilliti til 44. gr., sbr. 7.gr. sömu laga. Eingöngu sé um að ræða kostnað frá árunum 2013 til 2019, sem tilheyri húsinu nr. 5 við Hverafold. Hluti kostnaðar, svo sem vegna lóðar og rekstrar húsfélags, sé auðvitað enn sameiginlegur. Stefnandi vísar nánar til bókhaldsgagna húsfélagsins og yfirlits frá Orkuveitu Reykjavíkur, frá 13. nóvember 2019. Um sé að ræða rauntölur en stundum sé kostnaði skipt þar sem hann hafi ekki verið innheimtur sundurliðað. Við þá skiptingu hafi verið leitast við að miða við neðri mörk kostnaðar í slíkum áætlunum gagnvart Hverafold 5. Allar tölur liggi fyrir í bókhaldi stefnanda. Gjöld í framkvæmdasjóð séu óbreytt. Krafan sundurliðast svo: Húsgjöld Framkvgj. Samtals Gjalddagi Eindagi 1 0 - kr - kr 1.2.2013 15.2.2013 0 2 0 - kr - kr 1.3.2013 15.3.2013 0 3 0 - kr - kr 1.4.2013 15.4.2013 0 4 0 - kr - kr 1.5.2013 15.5.2013 0 5 0 - kr - kr 1.6.2013 15.6.2013 0

1. 331 9.490 kr 32.821 kr 1.7.2013 15.7.2013 32.821
2. 331 9.502 kr 32.833 kr 1.8.2013 15.8.2013 65.654
3. 331 10.920 kr 34.251 kr 1.9.2013 15.9.2013 99.905
4. 331 10.930 kr 34.261 kr 1.10.2013 15.10.2013 134.166
5. 331 10.928 kr 34.259 kr 1.11.2013 15.11.2013 168.424
6. 331 10.928 kr 34.259 kr 1.12.2013 15.12.2013 202.683
7. 256 10.948 kr 38.204 kr 1.1.2014 15.1.2014 240.887
8. 256 10.963 kr 38.219 kr 1.2.2014 15.2.2014 279.106
9. 256 10.943 kr 38.199 kr 1.3.2014 15.3.2014 317.305
10. 256 10.961 kr 38.217 kr 1.4.2014 15.4.2014 355.523
11. 256 10.968 kr 38.224 kr 1.5.2014 15.5.2014 393.746
12. 256 10.976 kr 38.232 kr 1.6.2014 15.6.2014 431.979
13. 256 10.978 kr 38.234 kr 1.7.2014 15.7.2014 470.213
14. 256 10.988 kr 38.244 kr 1.8.2014 15.8.2014 508.457
15. 256 10.983 kr 38.239 kr 1.9.2014 15.9.2014 546.696
16. 256 10.990 kr 38.246 kr 1.10.2014 15.10.2014 584.942
17. 256 10.986 kr 38.242 kr 1.11.2014 15.11.2014 623.185
18. 256 10.990 kr 38.246 kr 1.12.2014 15.12.2014 661.431
19. 432 10.976 kr 39.408 kr 1.1.2015 15.1.2015 700.839
20. 432 10.984 kr 39.416 kr 1.2.2015 15.2.2015 740.255
21. 432 10.965 kr 39.397 kr 1.3.2015 15.3.2015 779.652
22. 432 10.983 kr 39.415 kr 1.4.2015 15.4.2015 819.067
23. 432 11.011 kr 39.443 kr 1.5.2015 15.5.2015 858.511
24. 432 11.015 kr 39.447 kr 1.6.2015 15.6.2015 897.958
25. 432 11.023 kr 39.455 kr 1.7.2015 15.7.2015 937.412
26. 432 11.030 kr 39.462 kr 1.8.2015 15.8.2015 976.874
27. 432 11.034 kr 39.466 kr 1.9.2015 15.9.2015 1.016.340
28. 432 11.049 kr 39.481 kr 1.10.2015 15.10.2015 1.055.822
29. 432 11.038 kr 39.470 kr 1.11.2015 15.11.2015 1.095.292
30. 432 11.040 kr 39.472 kr 1.12.2015 15.12.2015 1.134.764
31. 382 11.031 kr 40.413 kr 1.1.2016 15.1.2016 1.175.177
32. 382 11.040 kr 40.422 kr 1.2.2016 15.2.2016 1.215.599
33. 382 11.024 kr 40.406 kr 1.3.2016 15.3.2016 1.256.004
34. 382 11.043 kr 40.425 kr 1.4.2016 15.4.2016 1.296.429
35. 382 11.053 kr 40.435 kr 1.5.2016 15.5.2016 1.336.864
36. 382 11.059 kr 40.441 kr 1.6.2016 15.6.2016 1.377.305
37. 382 11.071 kr 40.453 kr 1.7.2016 15.7.2016 1.417.758
38. 382 11.076 kr 40.458 kr 1.8.2016 15.8.2016 1.458.216
39. 382 11.067 kr 40.449 kr 1.9.2016 15.9.2016 1.498.665
40. 382 11.076 kr 40.458 kr 1.10.2016 15.10.2016 1.539.123
41. 382 11.159 kr 40.541 kr 1.11.2016 15.11.2016 1.579.665
42. 382 11.686 kr 41.068 kr 1.12.2016 15.12.2016 1.620.733
43. 506 11.687 kr 43.193 kr 1.1.2017 15.1.2017 1.663.926
44. 506 11.686 kr 43.192 kr 1.2.2017 15.2.2017 1.707.118
45. 506 11.686 kr 43.192 kr 1.3.2017 15.3.2017 1.750.310
46. 506 10.271 kr 41.777 kr 1.4.2017 15.4.2017 1.792.087
47. 506 10.271 kr 41.777 kr 1.5.2017 15.5.2017 1.833.864
48. 506 10.271 kr 41.777 kr 1.6.2017 15.6.2017 1.875.641
49. 506 10.785 kr 42.291 kr 1.7.2017 15.7.2017 1.917.932
50. 506 10.785 kr 42.291 kr 1.8.2017 15.8.2017 1.960.223
51. 506 10.785 kr 42.291 kr 1.9.2017 15.9.2017 2.002.514
52. 506 10.785 kr 42.291 kr 1.10.2017 15.10.2017 2.044.805
53. 506 10.785 kr 42.291 kr 1.11.2017 15.11.2017 2.087.096
54. 506 10.785 kr 42.291 kr 1.12.2017 15.12.2017 2.129.387
55. 720 10.785 kr 40.505 kr 1.1.2018 15.1.2018 2.169.892
56. 720 10.785 kr 40.505 kr 1.2.2018 15.2.2018 2.210.397
57. 720 10.785 kr 40.505 kr 1.3.2018 15.3.2018 2.250.902
58. 720 10.785 kr 40.505 kr 1.4.2018 15.4.2018 2.291.407
59. 720 10.785 kr 40.505 kr 1.5.2018 15.5.2018 2.331.912
60. 720 10.785 kr 40.505 kr 1.6.2018 15.6.2018 2.372.417
61. 720 10.785 kr 40.505 kr 1.7.2018 15.7.2018 2.412.922
62. 720 10.785 kr 40.505 kr 1.8.2018 15.8.2018 2.453.427
63. 720 10.785 kr 40.505 kr 1.9.2018 15.9.2018 2.493.932
64. 720 10.785 kr 40.505 kr 1.10.2018 15.10.2018 2.534.437
65. 720 10.785 kr 40.505 kr 1.11.2018 15.11.2018 2.574.942
66. 720 21.310 kr 51.030 kr 1.12.2018 15.12.2018 2.625.972
67. 867 21.310 kr 47.177 kr 1.1.2019 15.1.2019 2.673.149
68. 867 21.310 kr 47.177 kr 1.2.2019 15.2.2019 2.720.326
69. 867 21.310 kr 47.177 kr 1.3.2019 15.3.2019 2.767.503
70. 867 21.310 kr 47.177 kr 1.4.2019 15.4.2019 2.814.680
71. 867 21.310 kr 47.177 kr 1.5.2019 15.5.2019 2.861.857
72. 867 21.310 kr 47.177 kr 1.6.2019 15.6.2019 2.909.034
73. 867 21.310 kr 47.177 kr 1.7.2019 15.7.2019 2.956.211
74. 867 21.310 kr 47.177 kr 1.8.2019 15.8.2019 3.003.388
75. 867 21.310 kr 47.177 kr 1.9.2019 15.9.2019 3.050.565
76. 867 21.310 kr 47.177 kr 1.10.2019 15.10.2019 3.097.742
77. 867 21.310 kr 47.177 kr 1.11.2019 15.11.2019 3.144.919
78. 867 21.310 kr 47.177 kr 1.12.2019 15.12.2019 3.192.096 Samtals 2.205.942 986.154 kr 3.192.096 3.192.096 Að sögn stefnanda nema innborganir stefnda samtals 2.728.578 krónum.

    Stefnandi byggir kröfu sína um greiðslu skuldarinnar á 43. og 47. gr., sbr. og 7., 44. og 45. gr., laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Krafan um viðurkenningu lögveðréttar styðst við 48. gr. sömu laga. Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styður stefnandi við 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og reglur III. kafla sömu laga, með síðari breytingum. Krafa um skuldajöfnuð er byggð á ólögfestum reglum kröfuréttar. Málskostnaðarkrafan styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Krafan um virðisaukaskatt er reist á lögum nr. 50/1988. Varðandi varnarþing vísast til 32. gr. laga nr. 91/1991.

III.

Stefndi telur að hússjóðsgjöld sem hafi verið eldri en fjögurra ára er málið var höfðað séu fyrnd. Til vara er á því byggt að hluti af dómkröfu stefnanda hafi verið fyrndur er fyrra héraðsdómsmálið var höfðað, en hússjóðsgjöld fyrnist á fjórum árum frá gjalddaga, sbr. 3. gr. fyrningarlaga nr. 150/2007. Verði því að sýkna stefnda af þeim kröfum sem voru eldri en fjögurra ára þegar málið var höfðað í júní 2017.

Stefndi krefst sýknu á grundvelli aðildarskorts. Stefndi á íbúð í Hverafold 5 og jafnvel þó húsið Hverafold 1–5 teljist eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga eigi húsfélagsdeildin að Hverafold 13 ekki kröfu á hendur stefnda um hússjóðsgjöld. Ekki megi líta á innborganir inn á reikning stefnanda sem viðurkenningu á aðild félagsins en stefndi hafi verið nauðbeygður til að greiða inn á reikning þess félags þar sem ekki sé til bankareikningur húsfélagsdeildarinnar Hverafold 5 eða húsfélagsins Hverafold 1–5.

Stigagangur Hverafoldar 5 er hefðbundinn stigagangur á meðan sameign í Hverafold 1–3 er verslunarmiðstöð. Ákvæði 7. gr. laga nr. 26/1994 kveður á um að um sameign sumra sé að ræða þegar ráða megi af þinglýstum heimildum að svo sé eða lega sameignar er með þeim hætt að sanngjarnt sé og eðlilegt að hún tilheyri aðeins þeim sem aðgang hafa að henni og afnotamöguleika. Eigi það m.a. við þegar veggur skipti húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar séu um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað. Þegar þannig sé ástatt sé húsrými og annað inni í einstökum stigahúsum í sameign eigenda þar og öðrum eigendum þess óviðkomandi. Telur stefndi ljóst að stigahús Hverafoldar 5 teljist til sameignar eigenda eignarhluta í Hverafold 5 og að stigahús (verslunarmiðstöðvarrými) Hverafoldar 1–3 sé í sameign þeirra sem eiga eignarhluta í þeim húsum. Að mati stefnda virðist stefnandi vera sammála þeim skilningi í dag en áður en frávísunarúrskurður var kveðinn upp í héraði vegna tímabilsins 2013–2017 hlaut hann ekki hljómgrunn innan húsfélagsins hvað þetta varðaði og neitaði stjórn að leiðrétta hússjóðgjöld, veita stefnda aðgang að bókhaldi félagsins eða ræða við hann hér um.

Stefndi hafi því leitað til kærunefndar húsamála, sbr. mál nr. 8/2013. Eins og fram komi í rökstuðningi hans fyrir nefndinni taldi hann að hann væri, í formi hússjóðsgjalda, krafinn um kostnað sem tengdist aðeins nýtingu á sameign Hverafoldar 1–3. Þar sé m.a. húsvörður í fullu starfi, þar sé lyfta og sú sameign sé 480 fermetrar á meðan stigagangur hans sé um 80 fermetrar. Annar kostnaður sem stefndi fái ekki séð að tengst geti 35 fermetra sameign Hverafoldar 5 sé t.d. stefgjöld, hreinsiefni, störf gjaldkera, störf endurskoðanda, bankaþjónusta og auglýsingakostnaður. Ljóst megi vera að ósanngjarnt væri ef hann ætti að bera kostnað vegna sameignar annarra á grundvelli eignarhlutfalls í húsinu öllu. Sérstök eignaskiptayfirlýsing gildi fyrir Hverafold 5 og önnur fyrir Hverafold 1–3. Engin heimild sé þannig til að láta eigendur Hverafoldar 5 taka fullan þátt í kostnaði vegna innanhússsameignar Hverafoldar 1–3.

Í niðurstöðu kærunefndar húsamála komi fram að óumdeilt virðist vera að sá háttur sé hafður á við skiptingu rekstrarkostnaðar að allur rekstrarkostnaður Hverafoldar 1–5 sé tekinn saman og honum skipt niður á alla eigendur hússins eftir hlutfallstölum, óháð því hver kostnaðurinn sé. Kærunefnd hafi sagt að þótt um sambyggð hús væri að ræða yrði að líta til 7. gr. fjöleignarhúsalaga um sameign sumra við skiptingu rekstrarkostnaðar. Húsið skiptist þannig að einungis eignarhlutar í Hverafold 5 nýti sér sameign innan þess húshluta og eignarhlutar í Hverafold 1–3 nýti sér sameign innan þess húshluta. Af þessu leiði að sameign innan Hverafoldar 1– 3 teljist til sameignar allra eignarhluta Hverafoldar 1–3 og sameign innan Hverafoldar 5 teljist til sameignar allra eignarhluta Hverafoldar 5. Beri að skipta rekstrarkostnaði í samræmi við það. Niðurstaða kærunefndar húsamála hafi þannig verið sú að skipting rekstrarkostnaðar hefði ekki verið í samræmi við ákvæði laga nr. 26/1994 og því beint til stefnanda að ráða bót á því.

Þrátt fyrir skýra niðurstöðu kærunefndar hafi stefnandi ekki ráðið bót á þessu í samræmi við fyrirmæli þar um og þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir stefnda þar um. Jafnvel eftir að héraðsdómsmálið var höfðað og leitað var til stefnanda um að finna þá tölu sem stefnda bæri í raun að greiða hafi fátt verið um svör og engin sundurliðun fengist. Stefndi hafi fengið tölvupóst frá þáverandi lögmanni sínum, 8. apríl 2014, þar sem fram kom að að nafngreindur lögmaður hefði verið fenginn af hálfu húsfélagsins til að leiðrétta hússjóðsgjöld. Það væri talsvert mikið mál. Ekkert hafi þó gerst í kjölfarið, þrátt fyrir áskoranir. Það eina sem stefnandi hafi virst vilja gera vegna þessa hafi verið að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu en hún breyti í engu þeirri staðreynd að stefndi hafi verið krafinn um hlut í kostnaði sem hann eigi ekki að greiða – ekki heldur samkvæmt gildandi eignaskiptayfirlýsingu. Mjög bagalegt hafi verið fyrir stefnda að vilja greiða rétt hússjóðsgjöld en stefnandi síðan neita að skipta kostnaði með þeim hætti sem honum beri að skipta lögum samkvæmt. Hafi honum því verið nauðugur sá kostur einn að halda að sér höndum hvað greiðslu varðar.

Stefndi kveðst eiga fjölda tölvuskeyta þar sem hann óskar skýringa á því af hverju eignarhluti hans sé krafinn um hluta af kostnaði sameignar Hverafoldar 1–3. Þar sem stefnukröfur í máli þessu nái aðeins aftur til ársins 2013 verði ekki lögð fram tölvuskeyti fyrir það tímabil. Hann hafi engar skýringar fengið og fram til september 2019 hafi hann ekki fengið aðgang að bókhaldi eða gögnum sem unnt væri að nota til að reikna út hversu stóran hluta af sameiginlegum kostnaði honum bæri skylda til að greiða.

Eigendur eignarhluta 201 og 203 sem hafi umgengnisrétt um stigaganginn ættu að mati stefnda að taka þátt í kostnaði vegna þrifa og hita í stigagangi Hverafoldar 5 en um jafnskiptan kostnað sé að ræða. Þá ættu allir eigendur Hverafoldar 5 að bera kostnað vegna rafmagns í sameign, sem er m.a. vegna sameiginlegra rýma eins og geymslu og tækjarýmis. Kostnaður vegna snjóbræðslu á bílastæðum sé jafnskiptur kostnaður.

Engin ástæða sé til að bæta við 15% álagi vegna ófyrirséðs kostnaðar þegar verið sé að leiðrétta hússjóðsgjöld aftur í tímann. Þannig eigi stefndi aðeins að greiða það sem honum réttilega beri að greiða. Um raunkostnað sé að ræða en ekki áætlun.

Stefndi gagnrýnir að útreikningar stefnanda séu ekki sérstaklega útskýrðir í málatilbúnaði hans og ekki sé samræmi milli skjalsins sem útskýra hafi átt fjárhæðir og dómkrafna. Þar sem verulegur munur sé á kröfum stefnanda og útreikningum stefnda telji stefndi að honum hafi verið heimilt á grundvelli 3. mgr. 49. gr. fjöleignarhúsalaga að neita því að greiða þau gjöld sem hann var krafinn um á meðan þau voru ekki rétt.

Telur stefndi sýnt að sýkna beri hann af kröfu um hússjóðgjöld enda hafi hann þegar staðið skil á þeim í samræmi við rétta útreikninga.

Þá beri að líta til þess að sé aðeins litið til innborgana sem greindar eru í stefnu hafi stefndi þegar greitt 1.770.000 kr. af ófyrndum kröfum fyrra héraðsdómsmáls þannig að út af standi aðeins 188.845 kr sé (rangur) útreikningur stefnanda lagður til grundvallar. Telur stefndi að þetta hafi áhrif á málskostnaðarþátt málsins verði ekki fallist á sýknukröfu hans.

Stefnda hafi ekki verið send innheimtuviðvörun vegna þess hluta málsins sem ekki var krafið um í fyrra dómsmáli. Þvert á móti sé honum stefnt viðvörunarlaust fyrir dóm til greiðslu þessara krafna (júní 2017–desember 2019) á meðan til hafi staðið að leiðrétta hússjóðsgjöld og hann réttilega haldið að sér greiðslu. Telur stefndi sýnt að ekki sé hægt að dæma hann til greiðslu málskostnaðar vegna þessa.

Stefndi hafi ekki fengið skýringar á svonefndu framkvæmdagjaldi. Hafi allir eigendur greitt í framkvæmdasjóð ætti slíkur sjóður að vera til en stefndi hafi ekki fengið staðfest að svo sé. Raunar hafi komið fram á húsfundi að hin meintu framkvæmdasjóðsgjöld hafi verið notuð til að greiða rekstrarreikninga og miðað við það sem að framar greini megi stefndi ætla að þar sé um að ræða kostnað sem honum beri ekki að greiða sem eiganda eignarhluta í Hverafold 5. Samkvæmt ársreikningi 2017 hafi staða framkvæmdasjóðs verið um 19 milljónir króna en þrátt fyrir það hafi engin innstæða verið á bankareikningi framkvæmdasjóðs. Ekki sé með neinu móti reynt að skýra í stefnu á hvaða grunni nefnt framkvæmdagjald sé byggt og stefnda þannig gert mjög erfitt að taka til varna.

Stefndi segir rangt að framkvæmdasjóðsgjöld séu óbreytt. Því fari raunar fjarri og vísar stefndi í því samhengi til yfirlits í stefnu yfir kröfu stefnanda, en krafa vegna framkvæmdasjóðs sé mjög mishá eftir árum og jafnvel mánuðum, án nokkurra útskýringa.

Stefnda sé ekki kunnugt um að farið hafi verið í framkvæmdir á eigninni en muni greiða fyrir þær framkvæmdir eftir þeirri kostnaðarskiptingu sem fjöleignarhúsalögin bjóða. Hann sé ekki tilbúinn til að greiða í meintan framkvæmdasjóð sem virðist notaður til annarra og óútskýrðra þarfa. Telur hann sér ekki skylt að greiða í framkvæmdasjóð þegar kröfur þar um byggjast ekki á sérstakri framkvæmdaáætlun, ekki séu sérstakar framkvæmdir áætlaðar og ráðstafað virðist úr sjóðnum án sérstaks samþykkis eigenda. Stefndi muni greiða framkvæmdir sem hans eignarhluta tilheyra en hann biðjist undan því að greiða í framkvæmdasjóð nema stjórn húsfélagsins Hverafold 1–5 setji sér starfsreglur og fari eftir ákvæðum fjöleignarhúsalaga hér um. Kröfu stefnanda um dráttarvexti er sérstaklega mótmælt. Efndatími kröfunnar hafi í fyrsta lagi orðið í október 2019 er stefnandi sendi leiðréttan útreikning sinn til lögmanns stefnda. Fram til þess dags hafi stefnandi enn krafið um upphafleg hússjóðsgjöld þrátt fyrir að kærunefnd húsamála hefði sagt gjöldin röng og brýnt fyrir stefnanda að leiðrétta þau.

IV.

Ekki liggur annað fyrir en að stefnandi hafi frá upphafi borið heitið Húsfélagið Hverafold 1-3, en ekki 1-5. Með hliðsjón af framlögðum gögnum og skýrslu formanns stefnanda við aðalmeðferð málsins þykir mega leggja til grundvallar að þetta eigi sér þá sögulegu skýringu að byggingin við Hverafold 5 hafi verið byggð síðar en Hverafold 1-3. Hvað sem heiti félagsins líður liggur fyrir að Hverafold 5 hefur átt aðild að húsfélaginu sem hér um ræðir frá því síðastnefnd bygging var reist. Fyrir liggur að allar byggingarnar við Hverafold 1-5 teljast eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994. Ekkert annað húsfélag hefur þjónað umræddum húsum og íbúar alla tíð greitt gjöld í sjóði stefnanda. Af öllu þessu leiðir að hafna ber vörnum stefnda sem byggja á aðildarskorti stefnanda.

Kröfur stefnanda eru byggðar á því að um sé að ræða sameiginlegan kostnað í skilningi 43. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í þessu sambandi vísar stefnandi nánar til framlagðrar eignaskiptayfirlýsingar, sem unnin var af Ágústi Þórðarsyni byggingafræðingi. Eignaskiptayfirlýsingin ber með sér að hafa verið undirrituð af síðastnefndum Ágústi 14. júlí 2015 og samþykkt á fundi stjórnar stefnanda 19. október 2016. Þessu til staðfestingar hafa stjórnarmenn húsfélagsins undirritað yfirlýsinguna, sem og eigendur allra eignarhluta, að stefnda frátöldum. Eignaskiptayfirlýsingin var móttekin til þinglýsingar 26. mars 2018 og færð í þinglýsingabók 4. júní 2018, sbr. 1. mgr. 9. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Krafa stefnda um sýknu er á því byggð að óskýrt sé hvernig reikna beri umrædd gjöld. Því til stuðnings hefur stefndi vísað til þess að útreikningar stefnanda sjálfs hafi á fyrri stigum verið á reiki og fjárhæðir þar ekki samræmst kröfugerð stefnanda. Þannig hverfist ágreiningur málsins um það hvernig skipta beri hinum sameiginlega kostnaði.

Af hálfu stefnda hefur verið á því byggt að hann hafi fyrstu árin ekki verið boðaður á húsfundi. Um það hefur nánar verið vísað til tölvuskeyta sem hann sendi til stefnanda á árunum 2012 og 2015. Samkvæmt fundargerð aðalfundar stefnanda árið 2013 sat stefndi þann fund, en gögn málsins benda ekki til þess að húsfundir hafi verið haldnir á árunum 2014 til 2016. Meðal skjala sem lögð hafa verið fram í þessu samhengi er yfirlit Íslandspósts frá 28. september sl. um ábyrgðarbréf sem stefnandi hefur látið senda síðustu ár. Með hliðsjón af því sem þar greinir þykir mega leggja til grundvallar að stefndi hafi verið réttilega boðaður á fundi stefnanda a.m.k. frá og með árinu 2017.

Í skýrslu sinni hér fyrir dómi við aðalmeðferð málsins kvaðst stefndi alltaf hafa verið reiðubúinn að standa skil á gjöldum sínum gagnvart stefnanda, en að hann hafi þó ávallt lagt áherslu á að það yrði gert á skýrum grundvelli og að forsendur útreikninganna yrðu skýrlega sundurliðaðar. Fyrir liggur að stefnandi endurreiknaði kröfur sínar að gengnum frávísunarúrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 4. júlí 2019 í fyrra máli stefnanda gegn stefnda. Þá er ágreiningslaust að stefnandi hefur á sama tíma leitast við að koma til móts við athugasemdir stefnda með því að veita stefnda aðgang að bókhaldi félagsins. Á þessum grunni hefur málflutningur aðila nú aðallega snúist um útreikninga félagsins og hefur stefnandi í því samhengi vísað sértaklega til ítarlegrar sundurliðunar á útreikningum stefnanda þar sem gerð er grein fyrir þeim forsendum sem lagðar eru til grundvallar aðferðafræði stefnanda. Framburður gjaldkera stefnanda, Hlyns Jónssonar Arndal, hér fyrir dómi við aðalmeðferð varpaði nánara ljósi á útreikninga þessa með vísan til samantektar um skiptingu kostnaðar og yfirlitsblaða um sérgreindan kostnað vegna Hverafoldar 5. Eftir að stefnandi lét vinna framangreint yfirlitsskjal um reikningsforsendur, sem dagsett er 21. nóvember 2019, hafa kröfur stefnanda enn verið endurreiknaðar með tilliti til eignarhluta stefnda og hefur þetta leitt til frekari lækkunar á upphaflegum dómkröfum stefnanda í máli þessu, sem nánar tilgreint nemur alls 386.968 krónum.

Krafa stefnda um sýknu er á því byggð að óskýrt sé hvernig reikna beri umrædd gjöld. Því til stuðnings hefur stefndi vísað til þess að útreikningar stefnanda sjálfs hafi á fyrri stigum verið á reiki og fjárhæðir þar ekki samræmst kröfugerð stefnanda. Á síðari stigum hefur stefnandi, svo sem fyrr greinir, brugðist við gagnrýni stefnda með því að breyta dómkröfum sínum, m.a. með tilliti til ákvæða laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda, og hafa endanlegar dómkröfur stefnanda af þeim sökum verið umtalsvert lækkaðar til samræmis við það sem greinir fremst í dómi þessum. Hefur stefnandi í því samhengi lagt fram ítarlega sundurliðun á útreikningum félagsins þar sem gerð er grein fyrir þeim forsendum sem lagðar eru til grundvallar aðferðarfræði stefnanda. Þar má m.a. greina þau gjöld sem stefndi hefur verið krafinn um á fyrri stigum miðað við eldra fyrirkomulag vegna vatns, rafmagns, snjóbræðslu o.fl. Í gögnum þessum er umræddur kostnaður sýndur sérstaklega fyrir hvert ár um sig og dreginn fram mismunur þeirrar fjárhæðar og þeirrar sem stefnandi krefst nú úr hendi stefnda. Umtalsverð vinna hefur sjáanlega verið lögð í þessa greiningarvinnu af hálfu stefnanda og komið til móts við athugasemdir hans að ýmsu leyti, en m.a. hafa gjöld nú verið endurreiknuð á grundvelli eignarhluta í stað prósentuhlutdeildar, svo sem áður var gert. Með vísan til athugasemda sem fram komu í áðurnefndum frávísunarúrskurði héraðsdóms 2019 virðist stefnandi nú hafa búið svo um hnútana í gjaldheimtunni að stefndi beri nú engan kostnað vegna göngugötu þeirrar sem tilgreind er í lið 5.4. í áðurnefndri eignaskiptayfirlýsingu. Þess ber þó að geta að stefnandi hefur á síðari stigum, að teknu tilliti til athugasemda stefnda, bætt við einum eignarhluta á 2. hæð hússins nr. 5 við Hverafold. Síðastgreind breyting hefur þau áhrif að hlutfallstala annarra eignarhluta, þar á meðal stefnda, lækkar og hefur stefndi ekki andmælt þeirri staðhæfingu stefnanda að lækkun þessi leiði til þess að kostnaður stefnanda af rafmagni sæti lækkun til samræmis við þetta.

Hvað víðvíkur gjaldi í framkvæmdasjóð stefnanda, byggja varnir stefnda á því að hann hafi ekki fengið skýringar á gjaldi þessu og hvers vegna slíkur sjóður sé ekki til hjá stefnanda. Fyrir liggur að gjöld þessi hefur stefnandi innheimt á grundvelli 49. gr. laga nr. 26/1994. Af gögnum málsins má ráða að stefndi hafi ekki greitt í framkvæmdasjóð á árunum 2013-2016. Framlagðar aðalfundargerðir stefnanda bera vott um að þetta hafi aukið að hluta á vanda stefnanda og gögn málsins að öðru leyti renna stoðum undir þá ályktun. Þannig er greint frá því í framlögðu yfirliti gjaldkera stefnanda að húsfélagið hafi tekið yfirdráttarlán til að fjármagna nauðsynlegar framkvæmdir utanhúss, nánar tiltekið málningu og steypuviðgerðir. Þar segir einnig að sumarið 2019 hafi á aðalfundi stefnanda verið ákveðið að ganga að tilboði í síðastgreind verk og uppsafnað fé í framkvæmdasjóði hafi verið notað til að greiða fyrir verkið, en eftirstöðvar greiddar með framkvæmdagjöldum eftir því sem þau bærust. Við aðalmeðferð málsins staðfesti Hlynur Jónsson Arndal, gjaldkeri stefnanda, að hafa útbúið umrædda yfirlitsskýrslu og fór nánar yfir efni skýrslunnar og greiðslur stefnda og ráðstöfun fjármuna framkvæmdasjóðsins. Framlögð fundargerð aðalfundar stefnanda 28. júní 2019 staðfestir þetta. Að virtum þeim skýringum sem samkvæmt þessu eru fram komnar af stefnanda hálfu þykja hækkanir á framkvæmdasjóðsgjaldi ekki óhæfilegar, eins og stefnandi heldur fram. Með hliðsjón af framkomnum upplýsingum um rekstur stefnanda síðustu ár þykir heldur ekki ástæða til að fallast á það með stefnanda að 15% álag vegna ófyrirsjáanlegs kostnaðar teljist óhóflegt í ljósi atvika.

Með vísan til alls framanritaðs verða kröfur stefnanda teknar til greina eins og þær hafa endanlega verið settar fram, en kröfurnar hafa sem fyrr segir sætt nokkurri lækkun undir rekstri þessa máls að teknu tilliti til varna stefnda og innborgana hans, en stefndi hefur ekki sýnt fram á að greiðslur hans á árinu 2020 hafi verið inn á aðrar kröfur en þær sem málshöfðun stefnanda hverfist um. Á þessum grunni verður jafnframt fallist á vaxtakröfur stefnanda, enda nær upphaf vaxtareiknings ekki aftur fyrir þann dag er mál þetta var höfðað.

Eftir þessum úrslitum verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað, sbr. fyrirmæli 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Með vísan til allra undangenginna atvika, þar á meðal fyrri málshöfðunar stefnanda sem sætti frávísun frá héraðsdómi, telst málskostnaður nú hæfilega ákvarðaður 450.000 krónur. Við ákvörðun málskostnaðar hefur dómurinn haft hliðsjón af áðurgreindum frávísunarúrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 4. júlí 2019, en jafnframt litið til þess sem fram hefur komið undir rekstri málsins um skort á skýrleika og gagnsæi af hálfu stefnanda á fyrri stigum. Arnar Þór Jónsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndi, Jón Ingvar Garðarsson, greiði stefnanda, Húsfélaginu Hverafold 1-3, 3.192.096 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 32.821 krónu frá 1.07.2013 til 1.08.2013, af 65.654 krónum frá 1.08.2013 til 1.09.2013, af 99.905 krónum frá 1.09.2013 til 1.10.2013, af 134.166 krónum frá 1.10.2013 til 1.11.2013, af 168.424 krónum frá 1.11.2013 til 1.12.2013, af 202.683 krónum frá 1.12.2013 til 1.01.2014, af 240.887 krónum frá 1.01.2014 til 1.02.2014, af 279.106 krónum frá 1.02.2014 til 1.03.2014, af 317.305 krónum frá 1.03.2014 til 1.04.2014, af 355.523 krónum frá 1.04.2014 til 1.05.2014, af 393.746 krónum frá 1.05.2014 til 1.06.2014, af 431.979 krónum frá 1.06.2014 til 1.07.2014, af 470.213 krónum frá 1.07.2014 til 1.08.2014, af 508.457 krónum frá 1.08.2014 til 1.09.2014, af 546.696 krónum frá 1.09.2014 til 1.10.2014, af 584.942 krónum frá 1.10.2014 til 1.11.2014, af 623.185 krónum frá 1.11.2014 til 1.12.2014, af 661.431 krónu frá 1.12.2014 til 1.01.2015, af 700.839 krónum frá 1.01.2015 til 1.02.2015, af 740.255 krónum frá 1.02.2015 til 1.03.2015, af 779.652 krónum frá 1.03.2015 til 1.04.2015, af 819.067 krónum frá 1.04.2015 til 1.05.2015, af 858.511 krónum frá 1.05.2015 til 1.06.2015, af 897.958 krónum frá 1.06.2015 til 1.07.2015, af 937.412 krónum frá 1.07.2015 til 1.08.2015, af 976.874 krónum frá 1.08.2015 til 1.09.2015, af 1.016.340 krónum frá 1.09.2015 til 1.10.2015, af 1.055.822 krónum frá 1.10.2015 til 1.11.2015, af 1.095.292 krónum frá 1.11.2015 til 1.12.2015, af 1.134.764 krónum frá 1.12.2015 til 1.01.2016, af 1.175.177 krónum frá 1.01.2016 til 1.02.2016, af 1.215.599 krónum frá 1.02.2016 til 1.03.2016, af 1.256.004 krónum frá 1.03.2016 til 1.04.2016, af 1.296.429 krónum frá 1.04.2016 til 1.05.2016, af 1.336.864 krónum frá 1.05.2016 til 1.06.2016, af 1.377.305 krónum frá 1.06.2016 til 1.07.2016, af 1.417.758 krónum frá 1.07.2016 til 1.08.2016, af 1.458.216 krónum frá 1.08.2016 til 1.09.2016, af 1.498.665 krónum frá 1.09.2016 til 1.10.2016, af 1.539.123 krónum frá 1.10.2016 til 1.11.2016, af 1.579.665 krónum frá 1.11.2016 til 1.12.2016, af 1.620.733 krónum frá 1.12.2016 til 1.01.2017, af 1.663.926 krónum frá 1.01.2017 til 1.02.2017, af 1.707.118 krónum frá 1.02.2017 til 1.03.2017, af 1.750.310 krónum frá 1.03.2017 til 1.04.2017, af 1.792.087 krónum frá 1.04.2017 til 1.05.2017, af 1.833.864 krónum frá 1.05.2017 til 1.06.2017, af 1.875.614 krónum frá 1.06.2017 til 1.07.2017, af 1.917.932 krónum frá 1.07.2017 til 1.08.2017, af 1.960.223 krónum frá 1.08.2017 til 1.09.2017, af 2.002.514 krónum frá 1.09.2017 til 1.10.2017, af 2.044.805 krónum frá 1.10.2017 til 1.11.2017, af 2.087.096 krónum frá 1.11.2017 til 1.12.2017, af 2.129.387 krónum frá 1.12.2017 til 1.01.2018, af 2.169.892 krónum frá 1.01.2018 til 1.02.2018, af 2.210.397 krónum frá 1.02.2017 til 1.03.2018, af 2.250.902 krónum frá 1.03.2018 til 1.04.2018, af 2.291.407 krónum frá 1.04.2018 til 1.05.2018, af 2.331.912 krónum frá 1.05.2018 til 1.06.2018, af 2.372.417 krónum frá 1.06.2018 til 1.07.2018, af 2.412.922 krónum frá 1.07.2018 til 1.08.2018, af 2.453.427 krónum frá 1.08.2018 til 1.09.2018, af 2.493.932 krónum frá 1.09.2018 til 1.10.2018, af 2.534.437 krónum frá 1.10.2018 til 1.11.2018, af 2.574.942 krónum frá 1.11.2018 til 1.12.2018, af 2.625.927 krónum frá 1.12.2018 til 1.01.2019, af 2.673.149 krónum frá 1.01.2019 til 1.02.2019, af 2.720.326 krónum frá 1.02.2019 til 1.03.2019, af 2.767.503 krónum frá 1.03.2019 til 1.04.2019, af 2.814.680 krónum frá 1.04.2019 til 1.05.2019, af 2.861.857 krónum frá 1.05.2019 til 1.06.2019, af 2.909.034 krónum frá 1.06.2019 til 1.07.2019, af 2.956.211 krónum frá 1.07.2019 til 1.08.2019, af 3.003.388 krónum frá 1.08.2019 til 1.09.2019, af 3.050.565 krónum frá 1.09.2019 til 1.10.2019, af 3.097.742 krónum frá 1.10.2019 til 1.11.2019, af 3.144.919 krónum frá 1.11.2019 til 1.12.2019, af 3.192.096 krónum frá 1.12.2019 til greiðsludags, að teknu tilliti til innborgana að fjárhæð 600.000 krónur, þann 21. september 2017, 10.000 krónur þann 10. október 2017, 10.000 krónur þann 10. nóvember 2017, 10.000 krónur þann 13. desember 2017, 120.000 krónur þann 23. janúar 2018, 120.000 krónur þann 7. janúar 2019 og innborgunar að fjárhæð 900.000 krónur þann 4. júlí 2019, 163.856 krónur þann 12. febrúar 2020, 25.000 krónur þann 28. febrúar 2020, 25.000 krónur þann 8. apríl 2020, 25.000 krónur þann 19. maí 2020, 25.000 krónur þann 29. maí 2020, 25.000 krónur þann 6. júlí 2020, 25.000 krónur þann 6. ágúst 2020, 25.000 krónur þann 7. september 2020, 25.000 krónur þann 5. október 2020, 25.000 krónur þann 10. nóvember 2020, 430.456 krónur þann 12. nóvember 2020 og 139.266 krónur þann 18. nóvember 2020.

Staðfestur er lögveðréttur stefnanda í íbúð stefnda, Hverafold 5, Reykjavík, íbúð auðkenndri með fastanúmerinu 221-8173, til tryggingar kröfu að fjárhæð 566.124 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 47.177 krónum frá 1. janúar 2019 til 1. febrúar 2019, af 94.354 krónum frá þeim degi til 1. mars 2019, af 141.531 krónu frá þeim degi til 1. apríl 2019, af 188.708 krónum frá þeim degi til 1. maí 2019, af 235.885 krónum þeim degi til 1. júní 2019, af 283.062 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2019, af 330.239 krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2019, af 377.416 krónum frá þeim degi til 1. september 2019, af 424.593 krónum frá þeim degi til 1. otkóber 2019, af 471.770 krónum frá þeim degi til 1. nóvember 2019, af 518.947 krónum frá þeim degi til 1. desember 2019 og af 566.124 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Stefndi greiði stefnanda 450.000 krónur í málskostnað Arnar Þór Jónsson